“90% dự án muốn chuyển nhượng bị ách tắc”
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, thời điểm hiện tại, khi dòng vốn ngân hàng đang bị kẹt, kênh trái phiếu doanh nghiệp gần như “đóng băng”, việc huy động vốn từ khách hàng gặp khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu mình, trong đó M&A là một giải pháp tốt. Các doanh nghiệp có thể tìm kiếm đối tác để hợp vốn, liên danh đầu tư, bán đi các dự án chưa quan trọng để tập trung cho các dự án ưu tiên.
Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng, việc chuyển nhượng dự án là không dễ dàng do vướng nhiều quy định pháp lý, cũng như khó khăn với dòng vốn vay (bên mua khó có nguồn vốn chủ sở hữu để M&A dự án, cần huy động vốn vay - PV).
Thông tin được luật sư Lê Hồng Nguyên, Trưởng cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP.HCM chia sẻ, nhiều doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án, nhưng “có đến 90% các dự án khi muốn chuyển nhượng đều ách tắc”.
“Các quy định pháp luật hiện nay còn khắt khe trong việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Bởi cơ quan quản lý cho rằng, nếu cho chuyển nhượng quá thoáng thì dự án mua đi bán lại nhiều lần làm xáo trộn thị trường bất động sản, nhiều công ty không lo phát triển dự án mà chỉ lo đi lướt sóng kiếm lời”, ông Nguyên nhận xét.
Khoản 1, Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng của dự án bất động sản như sau:
Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Các quy định của pháp luật hiện nay còn khắt khe trong việc doanh nghiệp chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
Luật sư Lê Hồng Nguyên, Trưởng cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP.HCM
Còn Khoản 2, Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của chủ thể chuyển nhượng: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng.
Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản vẫn đang vướng mắc về thủ tục pháp lý, có nghĩa là không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Theo luật sư Nguyên, nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án nhưng luật không cho phép chuyển nhượng dự án. Các doanh nghiệp phải “lách” quy định bằng cách chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp tại doanh nghiệp dự án.
Ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam chia sẻ, hiện việc M&A dự án bất động sản chủ yếu thông qua hai hình thức: mua cổ phần doanh nghiệp sở hữu dự án (với công ty cổ phần), hoặc mua phần vốn góp tại doanh nghiệp sở hữu dự án (với công ty trách nhiệm hữu hạn).
“Thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn hàng. Ngoài các nguyên nhân từ hạn chế cấp phép dự án mới, việc khó khăn trong chuyển nhượng các dự án cũng khiến thị trường đã khó càng thêm khó về nguồn cung mới”, ông Duy nhìn nhận.
E ngại rủi ro pháp lý
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đang âm thầm “săn sale” dự án và yếu tố pháp lý của dự án được quan tâm hàng đầu bên cạnh vị trí, giá bán.
Bình luận về việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay, luật sư Nguyễn Hải Thảo, Công ty Mayer Brown (Viet Nam) LLC cho rằng, để dự án được chuyển nhượng, hiện các doanh nghiệp phải đi đường vòng. Theo đó, hình thức phổ biến là chuyển nhượng vốn chủ sở hữu doanh nghiệp, tức giấy tờ vẫn là doanh nghiệp đó, nhưng chủ sở hữu thì đã thay đổi, điều này không trái luật vì việc chuyển nhượng cổ phần là được phép.
Theo luật sư Thảo, lâu nay, việc mua bán cổ phần, phần vốn góp tại doanh nghiệp (chủ đầu tư) dự án vẫn diễn ra bình thường, nhưng thời gian gần đây xảy ra một số trường hợp truy tố các bên, khi cơ quan cảnh sát điều tra cho rằng đây là hành vi che đậy việc chuyển nhượng dự án. Điều này gây tâm lý hoang mang cho doanh nghiệp có nhu cầu mua, bán dự án và cả cộng đồng luật sư.
“Doanh nghiệp cho rằng mình không sai khi thực hiện chuyển nhượng cổ phần, còn cơ quan cảnh sát điều tra cho rằng đó là chuyển nhượng dự án. Việc các cơ quan quản lý có cách nhìn, cách diễn giải luật khác nhau tạm thời khiến tâm lý e ngại bao trùm, dự án không được chuyển nhượng, các bên không dám làm gì và khiến thị trường đã tắc càng thêm tắc”, bà Thảo nhấn mạnh.
Luật sư Thảo kiến nghị, Quốc hội hoặc Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cần có nghị quyết, nêu rõ quan điểm về xử lý hình sự và giải thích pháp luật trong trường hợp cụ thể này để các bên có căn cứ triển khai.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, Chính phủ đã nhận thấy các tồn tại của thị trường địa ốc, trong đó có các khó khăn trong chuyển nhượng dự án và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Tuy nhiên, với những điểm nghẽn phức tạp về pháp lý, thì để các dự án được cởi trói, đưa được sản phẩm ra thị trường, ngoài các văn bản chỉ đạo, cần có thêm một bộ quy tắc, quy trình, hướng dẫn thực hiện một cách hiệu quả.
Diễn đàn M&A Việt Nam 2023
 |
Diễn đàn M&A Việt Nam lần thứ 15 - năm 2023 do Báo Đầu tư tổ chức dưới sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ diễn ra tại Trung tâm Hội nghị GEM (TP.HCM) vào ngày mai (28/11/2023).
Với chủ đề “Chung tay cùng thịnh vượng”, Diễn đàn dự kiến thu hút hơn 500 khách mời tham dự và cùng nhau thảo luận về các cơ hội M&A tại Việt Nam cũng như chia sẻ kinh nghiệm từ các doanh nghiệp có chiến lược M&A tiêu biểu.
Ngoài Hội thảo chính với các diễn giả hàng đầu Việt Nam và quốc tế, để đánh dấu cột mốc 15 năm ra đời, Diễn đàn năm nay sẽ vinh danh các doanh nghiệp, nhà tư vấn M&A tiêu biểu và công bố báo cáo chuyên sâu về thị trường M&A tại Việt Nam giai đoạn 2009 - 2023.
Một điểm nhấn khác là khách tham dự Diễn đàn năm nay sẽ có cơ hội gặp gỡ và trao đổi với các doanh nghiệp đến từ Singapore thông qua chương trình VBEX Connect Business Matching.
Để đăng ký tham dự Diễn đàn, vui lòng liên hệ: Ms. Hoàng Anh - 0373 507455
