Thở dài trên đống tài sản
Cuộc trò chuyện gần đây của người viết với phó tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM nhuốm nhiều dư vị buồn khi được hỏi han về câu chuyện kinh doanh, vị này thở dài, “năm nay thực sự thua rồi, giờ chỉ còn biết chờ đợi, hy vọng thời gian tới thị trường bất động sản phục hồi, sẽ tìm ra được hướng đi mới. Khó khăn nhất là không tìm ra được dòng tiền nào khác ngoài nguồn tiền tín dụng, hoặc vay mượn đâu đó để ứng phó, cầm cự”. Ông cũng chia sẻ rằng, doanh nghiệp đang có nhiều dự án bất động sản, nhưng ngặt nỗi các dự án bị vướng mắc pháp lý không thể tháo gỡ, hoặc ít nhất cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện hồ sơ nên muốn triển khai kinh doanh hay muốn bán dự án cũng không được.
Câu chuyện doanh nghiệp bất động sản đang trong tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” như trên đang ngày càng phổ biến, khi sự khó khăn của thị trường chưa dứt, thủ tục pháp lý tiếp tục kéo dài. Thời điểm cao trào của thị trường bất động sản giai đoạn 2019 - 2021, thị trường đia ốc khắp nơi sôi sục, không ít doanh nghiệp địa ốc, từ các tập đoàn lớn đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ hay một số đơn vị môi giới tích cóp được ít vốn cũng tranh thủ huy động thêm nhiều nơi để “săn” quỹ đất phát triển dự án. Song giấc giấc mơ làm chủ đầu tư chưa kịp thành hiện thực thì nguy cơ tan giấc mộng ập đến.
Câu chuyện về doanh nghiệp địa ốc P. tại Bà Rịa - Vũng Tàu là một ví dụ điển hình. Là một doanh nghiệp đi lên từ sàn môi giới, sau nhiều năm chắt chiu được một số vốn hơn 50 tỷ đồng, đầu năm 2020, thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu đang nóng bỏng, chỉ cần có sản phẩm là được tiêu thụ. Tổng giám đốc doanh nghiệp này với lợi thế phân phối thị trường Bà Rịa lâu năm, đã phát hiện ra một quỹ đất hơn 3 ha tại huyện Long Điền nên dồn toàn bộ nguồn lực và kêu gọi thêm vốn từ các cổ đông khác để mua lại quỹ đất này với tổng vốn 100 tỷ đồng để thực hiện dự án.
“Cuối năm 2021 có đối tác đã đồng ý mua lại với giá 120 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp không bán mà muốn giữ lại để phát triển. Tuy nhiên, sau đó thủ tục vướng mắc kéo dài, dự án không triển khai kinh doanh được. Gần đây, doanh nghiệp gặp khó khăn, đối tác đòi rút vốn, nên không còn cách nào khác buộc phải bán quỹ đất”, vị tổng giám đốc doanh nghiệp này chia sẻ và cho rằng, suốt nhiều tháng qua, doanh nghiệp tìm đối tác để chuyển nhượng dự án này, mặc dù có nhiều bên quan tâm, nhưng vướng mắc lớn nhất khiến các đối tác không mặn mà chính là pháp lý dự án chưa hoàn thiện. Từ lợi nhuận 20 tỷ đồng không bán, giờ doanh nghiệp này quyết định bán lại dự án với mức giá 90 tỷ đồng, chấp nhận lỗ 10 tỷ đồng, chưa kể các chi phí phát sinh khác, nhưng xem ra việc bán dự án cũng không dễ.
Những năm 2019 - 2020, LDG Group nổi lên như một thế lực mới trên thị trường địa ốc khi công bố thông tin mua lại khá nhiều dự án lớn. Đơn cử như doanh nghiệp này đã công bố chính thức nhận chuyển nhượng 99,99% cổ phần của Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phúc (thuộc Quốc Cường Gia Lai), trở thành chủ đầu tư Tổ hợp căn hộ Sông Đà Riverside (quận Thủ Đức, TP.HCM). Tương tự, tháng 9/2019, LDG Group cũng đã thông báo nhận chuyển nhượng 9,99 triệu cổ phần tại Công ty cổ phần Hải Duy (chủ đầu tư dự án Khu phức hợp Bãi Bụt - Sơn Trà). Đây là dự án có quy mô đến 29 ha, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng ở vị trí đắc địa và từng được LDG coi là một trong những dự án chiến lược với tên thương mại LDG Grand Miền Trung
Tuy nhiên, trước khó khăn của thị trường bất động sản, tình hình kinh doanh của LDG Group gặp nhiều khó khăn, mới đây HĐQT doanh nghiệp này đã thông qua việc chuyển nhượng một số dự án để trả nợ, trong đó có dự án LDG Grand Miền Trung. Theo tìm hiểu của chúng tôi, đã có nhiều đối tác quan tâm tìm hiểu việc rao bán dự án này của LDG Group, nhưng đến nay việc chuyển nhượng vẫn chưa được thực hiện do nhiều vướng mắc, trong đó có một nguyên nhân chính yếu là dự án bị đội vốn gần gấp đôi, từ tổng vốn đầu tư ban đầu hơn 4.600 đến nay dự án đã đội vốn lên hơn 8.000 tỷ đồng. Với những khó khăn mới xuất hiện của LDG, xem ra việc chuyển nhượng với giá rẻ gần như là phương án tối ưu nhất lúc này, nên nguy cơ dự án trở thành “con mồi” là khó tránh khỏi.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện nhiều doanh nghiệp khắc khoải, là một nhà phát triển dự án không ai muốn bán dự án lúc này bởi biết chắc sẽ bị ghìm giá, nhưng trước sự khốc liệt của thị trường, dòng tiền doanh nghiệp bị tắc nên buộc phải lựa chọn con đường “cắt máu” để tồn tại trước đã.
Sóng ngầm chuyển giao
“Khó khăn của người này trở thành cơ hội của người khác”, câu nói rất đúng với hiện tình thị trường bất động sản thời gian qua. Theo báo cáo của KPMG, trong 10 tháng đầu năm 2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ 2 về quy mô M&A, chiếm 23% trong 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường. Năm 2021 và 2022, bất động sản giữ tỷ trọng 17% và 16% về giá trị các thương vụ. Trong số các thương vụ M&A có giá trị lớn nhất, bất động sản chiếm phần nhiều, trong đó các thương vụ lớn này đều do các doanh nghiệp nước ngoài là bên mua.
Theo các chuyên gia, số liệu về các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản chính thức công bố thời gian qua chỉ là bề nổi của tảng băng chìm, bởi trên thực tế có nhiều thương vụ do các bên không muốn công bố hoặc chưa hoàn thiện giao dịch.
“Đâu đó trên thị trường thời gian qua thực sự có một làn sóng ngầm về chuyển nhượng tài sản, trong đó tài sản là bất động sản chiếm phần nhiều. Như tôi được biết, có nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn trong quá trình cơ cấu lại hoạt động đã bán rất nhiều tài sản là các dự án, các khách sạn lớn cho các đối tác trong lặng lẽ. Có lẽ điều này sẽ rõ ràng hơn và chúng ta sẽ thấy được trong năm 2024 và các năm tiếp theo khi các án dù không chính thức công bố chuyển giao nhưng được thay tên, đổi chủ”, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc cho biết.
Ông Phạm Duy Khương, Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH ASL cho rằng, việc tắc thanh khoản dòng tiền đã manh nha từ năm 2022 và đến 2023 dù lãi suất cho vay giảm mạnh nhưng dòng tiền vẫn tắc bởi không nhiều người nhìn thấy cơ hội kinh doanh.
Theo ông Khương, năm nay thị trường M&A nói chung có chiều hướng đi xuống, nhưng bên cạnh đó vẫn có những nhóm ngành nhất định thể hiện được sức hấp dẫn dòng tiền đầu tư như các dự án bất động sản khi giá bán đã chiết khấu ở mức đủ hấp dẫn các nhà đầu tư có tiềm lực nhập cuộc.
“Thị trường bất động sản dường như lặp lại 10 năm xuất hiện một đợt khủng hoảng và khi đến giai đoạn đó thì rất nhiều doanh nghiệp có nhu cầu bán dự áns và bên mua có cơ hội lớn để xem xét món hàng, mặc cả giá bán”, ông Khương cho biết và nhấn mạnh rằng, đó là cuộc chơi mà thị trường quyết định, ai tận dụng được cơ hội thời điểm này, ai dám xuống tiền thời điểm này không chỉ cần tiềm lực tài chính mà cần có sự quyết đoán cao.
