Dòng tiền vẫn bám thị trường

Hướng về bất động sản

Trong báo cáo của Chính phủ tại phiên khai mạc Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nêu mục tiêu năm 2025 tăng trưởng GDP từ 8% trở lên, quy mô nền kinh tế đạt trên 500 tỷ USD (dự kiến đứng thứ 30 trên thế giới, tăng 2 bậc so với hiện tại), GDP bình quân đầu người đạt trên 5.000 USD…

Nhiều năm qua, sự tăng trưởng vượt bậc của kinh tế Việt Nam đã thu hút sự chú ý của giới đầu tư toàn cầu. Việt Nam hiện trong Top 20 quốc gia về thu hút đầu tư nước ngoài và Top 20 về kim ngạch xuất nhập khẩu trên thế giới. Với độ mở nền kinh tế cao, đạt gần 200% so với quy mô GDP, Việt Nam là nền kinh tế năng động trong ASEAN.

Theo Báo cáo thịnh vượng toàn cầu - The Wealth Report năm 2025 của Knight Frank, Việt Nam tiếp tục có những bước tiến trong bức tranh thịnh vượng, khi có tới 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, chiếm 0,2% tổng số cá nhân thượng lưu trên toàn cầu (năm 2024).

Điều này đưa Việt Nam lên vị trí thứ 6 trong khu vực Đông Nam Á về số lượng cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (High-net-worth individual).

Cũng theo khảo sát của Knight Frank, 44% công ty quản lý tài sản gia đình trên thế giới cho biết đang có kế hoạch gia tăng đầu tư vào bất động sản. Hầu hết những nhà quản lý tham gia phỏng vấn đều xem bất động sản là một thành phần trong chiến lược đầu tư rộng lớn hơn, cân bằng cùng với cổ phiếu niêm yết, đầu tư mạo hiểm hoặc các khoản đầu tư tư nhân khác.

Công ty tư vấn và kinh doanh bất động sản toàn cầu này nhấn mạnh, Việt Nam đang nhanh chóng nổi lên như một thị trường nhà ở cao cấp với tiềm năng tăng trưởng đáng kể.

Còn nghiên cứu của McKinsey & Company ghi nhận, trong giai đoạn 2011-2021, tỷ suất lợi nhuận trung bình hàng năm của cải tại Việt Nam đạt 15%, vượt xa mức 7% của các quốc gia láng giềng tại châu Á.

Đến năm 2027, thị trường tài sản tài chính cá nhân (PFA) tại Việt Nam được dự báo sẽ đạt khoảng 600 tỷ USD. Sự tăng trưởng tài sản ổn định báo hiệu nhu cầu ngày càng tăng đối với dịch vụ quản lý tài sản toàn diện và tư vấn bất động sản.

Tại Việt Nam, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào tổng GDP cả nước những năm gần đây chiếm khoảng 10%. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 3,5% và đóng góp trung bình khoảng 0,5% vào tăng trưởng GDP hàng năm.

Năm 2024, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,72 tỷ USD, chiếm 18,8% tổng vốn đăng ký cấp mới, xếp vị trí thứ 2 sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Cũng trong năm qua, tín dụng bất động sản đạt khoảng 3,3-3,4 triệu tỷ đồng (tương đương khoảng 20-21% tổng dư nợ nền kinh tế), đó là chưa kể đến các nguồn lực của nhà đầu tư cá nhân vốn “quen đường” tìm đến lĩnh vực này. Tất cả những thống kê đó cho thấy, bất động sản luôn là “đích cuối” của dòng tiền đầu tư.

Vì sao căn hộ được săn đón?

Trên thực tế, so với các kênh đầu tư phổ biến khác là vàng, chứng khoán hay tiền gửi, bất động sản với điển hình là phân khúc căn hộ luôn cho thấy ưu thế vượt trội về khả năng sinh lời.

Bước sang năm 2025, dù đà tăng đã chậm lại, nhưng theo dự báo của giới chuyên gia, đà tăng giá căn hộ sẽ tiếp tục duy trì ở mức 2 con số.

Theo Batdongsan.com.vn, trong 10 năm qua (từ quý I/2015 đến quý I/2025), trong khi vàng tăng 130%, chứng khoán và gửi tiết kiệm tăng lần lượt 109% và 59%, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng gần 200% (tăng gấp 3 lần).

Lợi nhuận đầu tư căn hộ luôn duy trì mức trung bình từ 12,5-20% mỗi năm, tương đương nhà đầu tư bỏ ra 1 tỷ đồng đầu tư căn hộ vào năm 2015, hiện thu về thấp nhất 2 tỷ đồng tiền lời (chưa bao gồm vốn gốc).

Với các thị trường trung tâm là Hà Nội và TP.HCM, mức lợi nhuận đầu tư căn hộ cao hơn trung bình toàn thị trường, có thể lên đến hơn 20% mỗi năm.

Năm 2024, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 40% so với năm 2023, mức tăng mạnh này đã mang lại lợi nhuận ấn tượng cho nhà đầu tư.

Bước sang năm 2025, dù đà tăng đã chậm lại, nhưng theo dự báo của giới chuyên gia, đà tăng giá căn hộ sẽ tiếp tục duy trì ở mức 2 con số, mang lại lợi nhuận dài hạn, ổn định cho nhà đầu tư.

Trong số các phân khúc bất động sản được giới đầu tư chú ý như căn hộ, bất động sản công nghiệp, văn phòng… thì căn hộ là phân khúc phù hợp nhất với các nhà đầu tư cá nhân, cả về suất đầu tư, tính chất cũng như khả năng quản lý, khai thác (không quá phức tạp như 2 phân khúc còn lại). Do đó, đây cũng là phân khúc được nhiều nhà đầu tư hướng tới.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một chủ đầu tư đang có dự án căn hộ cao cấp mở bán ở khu Tây Hà Nội cho hay, ngày càng có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản dòng tiền, trong đó căn hộ rất được chú ý, đặc biệt là căn hộ cao cấp.

“Đây là phân khúc có sức đề kháng tốt khi thị trường gặp khó, tăng giá ổn định theo thời gian. Đặc biệt, khả năng khai thác cho thuê tốt với mức giá cao sẽ đem lại dòng tiền ổn định cho chủ sở hữu. Đây chính là ‘lãi kép’ - yếu tố nhà đầu tư luôn hướng tới”, vị đại diện chủ đầu tư nói.

Cũng chia sẻ về hiệu quả khai thác căn hộ cao cấp, đại diện Savills cho hay, tại Hà Nội, các khu vực Tây Hồ, Nam Từ Liêm được nhóm khách thuê nước ngoài ưa chuộng, nên hiệu quả khai thác rất khả quan.

Trong quý I/2025, công suất lấp đầy ghi nhận đạt 86%. Đặc biệt, giá thuê trung bình căn hộ dịch vụ theo mét vuông tại thị trường Hà Nội đạt 610.000 đồng/m2 (giá thuê đã bao gồm phí dịch vụ, chưa bao gồm thuế VAT).

Như vậy, với việc sở hữu một căn hộ 80 m2, chủ sở hữu có thể kỳ vọng thu về gần 50 triệu đồng tiền thuê nhà mỗi tháng. Đây chính là lý do khiến các dự án căn hộ tại khu vực có cộng đồng người nước ngoài sinh sống đông đảo được nhiều nhà đầu tư săn đón.

Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Môi giới và Đầu tư, Savills Hà Nội cũng cho biết, các phân khúc được nhà đầu tư chú ý nhiều nhất gồm bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại.

Trong đó, loại hình bất động sản nhà ở tiếp tục thu hút nhiều sự quan tâm do tốc độ đô thị hóa nhanh đi kèm nhu cầu về nhà ở tăng cao tại các thành phố lớn ở Việt Nam. Nguồn cung các dự án mới được ghi nhận ở mức thấp do hạn chế về pháp lý đã làm phân khúc này luôn nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Với bất động sản công nghiệp, sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất tại Việt Nam khiến loại hình này trở nên hấp dẫn. Sự gia tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp được thúc đẩy bởi sự hiện diện của nhiều quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài, tập trung vào các dự án nhà kho, nhà xưởng hạng A, đáp ứng tiêu chuẩn và chất lượng cao trên thị trường.

Đáng chú ý, trong bối cảnh các thị trường bất động sản lớn trên thế giới khá ảm đạm, dòng vốn FDI tại Việt Nam lại có xu hướng chảy nhiều hơn vào lĩnh vực này. Điều đó một lần nữa khẳng định sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.