Động lực từ dòng tiền “khủng”
Báo cáo mới đây của Savills World Research về các khu vực có năng lực tăng trưởng nhanh và bền vững nhất thế giới, Việt Nam chính thức góp mặt trong Top 20 trung tâm tăng trưởng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Báo cáo đánh giá triển vọng kinh tế của 245 thành phố đến năm 2035, dựa trên các chỉ số cốt lõi như tăng trưởng GDP, mức độ tích lũy tài sản cá nhân, tỷ lệ phụ thuộc dân số và dòng di cư. Kết quả tăng trưởng tích cực của Việt Nam phản ánh sự kết hợp giữa dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chất lượng cao, đầu tư hạ tầng bền vững và lợi thế nhân khẩu học.
Trong bảng xếp hạng khu vực, TP.HCM nổi bật là thành phố có tốc độ tăng trưởng nhanh thứ hai, trong khi Hà Nội xếp thứ 5, nhờ chiến lược đầu tư hạ tầng bài bản và sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu. Kết quả này củng cố năng lực cạnh tranh ngày càng gia tăng của Việt Nam, đồng thời cho thấy triển vọng tăng trưởng dài hạn trên nhiều phân khúc bất động sản.
Trên bình diện quốc tế, ông Martin Towns - Giám đốc Toàn cầu Mảng Bất động sản, M&G Investments nhận định, sau một giai đoạn điều chỉnh, bất động sản đang trở lại vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ tài sản, khi những giá trị cốt lõi như dòng tiền ổn định, khả năng đa dạng hóa và mối liên hệ với lạm phát được khẳng định rõ ràng hơn.
Trong bối cảnh cổ phiếu và trái phiếu ngày càng biến động cùng chiều, sức hấp dẫn tương đối của bất động sản đã cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, lợi nhuận sẽ không đến một cách đồng đều. Thành công phụ thuộc vào khả năng chọn lọc tài sản và cách tiếp cận chủ động, kỷ luật, bởi đây không còn là thị trường dành cho dòng vốn thụ động.
Ở trong nước, theo TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Chiến lược thương hiệu và Cạnh tranh (BCSI), chưa bao giờ thị trường bất động sản gắn chặt với các dự án hạ tầng chiến lược và nhu cầu huy động nguồn vốn lớn như bây giờ.
Dẫn số liệu của BCSI, ông Thành cho biết, nhu cầu vốn đầu tư cho nền kinh tế trong giai đoạn tới lên tới khoảng 38 triệu tỷ đồng. Trong ít nhất 5 năm tới, vốn đầu tư vẫn sẽ là động lực quan trọng hàng đầu cho tăng trưởng, đặc biệt đối với các dự án quy mô lớn.
Hiện có khoảng 10 địa phương bày tỏ mong muốn phát triển mô hình khu thương mại tự do và khu kinh tế tự do. Cùng với đó, việc hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế tại Việt Nam sẽ mở ra cơ hội thu hút các dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung, thị trường địa ốc nói riêng.
Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), một trụ cột quan trọng bổ sung dòng tiền cho thị trường địa ốc là dòng vốn FDI. Việt Nam liên tục nằm trong nhóm quốc gia thu hút FDI cao trong khu vực, với hàng tỷ USD được rót vào lĩnh vực bất động sản mỗi năm.
Đánh giá về cơ hội của thị trường, ông Đính cho rằng, nền kinh tế đang thừa hưởng những thành quả tích cực từ năm 2025, tạo nền tảng thuận lợi cho giai đoạn tăng tốc tiếp theo. Cùng với đó là quyết tâm của Trung ương trong việc đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển, thúc đẩy các động lực tăng trưởng như hạ tầng, đầu tư và cải cách thể chế.
Điểm đến của dòng tiền
Không khó để thấy rằng, thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, cho dù còn đối mặt không ít thách thức về huy động nguồn lực cho tăng trưởng.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn, dù một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.
Một trụ cột quan trọng bổ sung dòng tiền cho thị trường địa ốc là dòng vốn FDI. Việt Nam liên tục nằm trong nhóm quốc gia thu hút FDI cao trong khu vực, với hàng tỷ USD được rót vào lĩnh vực bất động sản mỗi năm.
Ông Nghĩa cũng cho biết, tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện vào khoảng 34% GDP, trong khi mục tiêu những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.
Ông Nghĩa đánh giá việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.
Nhìn tổng thể, ông Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà, mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.
Một vấn đề đáng chú ý khác là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư trong thời gian gần đây. Ông Nghĩa cho biết, bên cạnh yếu tố kỳ vọng lãi suất thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.
Trên thực tế, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trong hơn 2 năm qua, thị trường chứng khoán vẫn duy trì đà tăng trưởng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy, một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế, thay vì tập trung gửi tiết kiệm như trước.
Theo ông Nghĩa, sự dịch chuyển dòng tiền đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.
Cùng góc nhìn, PGS-TS. Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Kinh tế cho hay, khi nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng ở mức 2 con số, nhu cầu vốn đầu tư toàn xã hội sẽ rất lớn. Điều đó đồng nghĩa với việc Việt Nam không thể chỉ dựa vào nguồn lực trong nước, mà cần huy động hiệu quả các dòng vốn từ bên ngoài, trong đó có vốn FDI.
Nếu thị trường vốn phát triển mạnh hơn, đặc biệt là thị trường chứng khoán hoạt động hiệu quả hơn, áp lực cung ứng vốn cho hệ thống ngân hàng sẽ giảm bớt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho lĩnh vực bất động sản.
Trong thời gian tới, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics, hạ tầng phục vụ sản xuất, công nghệ cao và các ngành kinh tế mới sẽ có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài hơn. Đây là những lĩnh vực gắn trực tiếp với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và chiến lược thu hút FDI thế hệ mới của Việt Nam.
Ông Lĩnh đánh giá, triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian tới vẫn tích cực, nhưng sẽ phụ thuộc rất lớn vào năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế, chất lượng thể chế và mức độ phát triển của các kênh tài chính.
Đặc biệt, nếu đề án xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế được triển khai hiệu quả, đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm các dòng vốn đầu tư quốc tế, không chỉ cho bất động sản mà còn cho nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.
“Từ góc độ dài hạn, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hưởng lợi từ quá trình mở rộng đầu tư, công nghiệp hóa và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, dòng vốn FDI trong giai đoạn tới sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên các dự án minh bạch, có tính kết nối với chuỗi sản xuất, thương mại và dịch vụ, thay vì những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản”, ông Lĩnh nhấn mạnh.
