Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhận định, mặt bằng lãi suất vay mua nhà trong nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 12-14%/năm, trở thành rào cản lớn đối với quá trình phục hồi thanh khoản của thị trường bất động sản.
Theo DXS-FERI, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn phục hồi sau chu kỳ suy giảm 2023 và dần cải thiện trong giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, quá trình phục hồi không diễn ra đồng đều mà chuyển sang trạng thái phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và nhóm khách hàng.
Bối cảnh kinh tế thế giới tiếp tục tiềm ẩn nhiều bất định khi căng thẳng địa chính trị gây sức ép lên giá năng lượng, chuỗi cung ứng, tỷ giá và lạm phát. Trong nước, dù tăng trưởng kinh tế được hỗ trợ bởi đầu tư công và dòng vốn FDI, áp lực kiểm soát lạm phát và tỷ giá vẫn hiện hữu, buộc chính sách tiền tệ phải duy trì sự thận trọng.
Cùng với đó, các quy định mới nhằm minh bạch hóa thị trường như bảng giá đất tiệm cận giá thị trường và mã định danh điện tử bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/3/2026 đang góp phần định hình thị trường theo hướng thực chất hơn.
Trong bối cảnh này, DXS-FERI cho rằng lãi suất vay mua nhà khó giảm nhanh, khiến người mua tiếp tục cân nhắc trước khi xuống tiền và làm chậm quá trình cải thiện thanh khoản trên diện rộng.
 |
Nguồn cung tăng, sức mua phục hồi chậm
DXS-FERI dự báo trong 6 tháng cuối năm 2026, thị trường sẽ có thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới từ hơn 30 dự án mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước vượt 100.000 sản phẩm.
Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa và hạ tầng phát triển. Miền Nam dự kiến dẫn đầu với khoảng 15.000 sản phẩm, chiếm 40% nguồn cung mới; tiếp đến là miền Bắc với khoảng 12.000 sản phẩm (36%), miền Trung khoảng 5.000 sản phẩm (15%) và miền Tây khoảng 1.000 sản phẩm (9%).
Các thị trường như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ tiếp tục là tâm điểm nguồn cung, trong đó căn hộ tại các khu đô thị tích hợp và đô thị xanh vẫn chiếm tỷ trọng lớn.
Dù nguồn cung cải thiện, sức cầu được dự báo vẫn thận trọng, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và nhà đầu tư trung, dài hạn. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp ước đạt 20-30%, phản ánh hoạt động đầu cơ ngắn hạn chưa quay trở lại.
Theo đó, giá bán sơ cấp được dự báo chủ yếu đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi nhiều chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ tài chính để kích cầu. Trên thị trường thứ cấp, một số sản phẩm chịu áp lực tài chính có thể giảm giá nhẹ.
 |
Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
DXS-FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường nửa cuối năm. Ở kịch bản cơ sở có xác suất xảy ra cao nhất, nguồn cung mới tăng 20-30%, lãi suất dao động 11-13%/năm, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%.
Trong kịch bản thách thức, lãi suất có thể tăng lên 13-15%, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%. Ngược lại, nếu lãi suất giảm về 9-11%, tỷ lệ hấp thụ có thể cải thiện lên 40-50%.
DXS-FERI cho rằng thị trường bất động sản nửa cuối năm sẽ tiếp tục bước sâu vào giai đoạn "phân hóa và chọn lọc". Dòng tiền sẽ ưu tiên các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền như căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội.
Về khu vực, các dự án tại lõi đô thị hoặc hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm như vành đai, metro, cao tốc được kỳ vọng duy trì thanh khoản tốt hơn.
Đối với doanh nghiệp, lợi thế sẽ thuộc về các chủ đầu tư có quỹ đất sạch, năng lực tài chính vững, thương hiệu uy tín và khả năng đưa ra các giải pháp bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.
