Giá chung cư lập đỉnh
Hiện tại, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận bước chuyển động mạnh ở phân khúc cao cấp và hạng sang, cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng vốn vào sản phẩm giá trị cao.
Mặt bằng giá sơ cấp của các dự án mới mở bán đều vượt 100 triệu đồng/m2, đánh dấu mức kỷ lục và phản ánh kỳ vọng lớn về nhu cầu và tiềm năng khai thác dài hạn của dòng sản phẩm này.
Từ giữa tháng 8/2025, Van Phuc Group bắt đầu nhận đặt chỗ tại dự án Diamond Sky - phân khu cao tầng thuộc Khu đô thị Vạn Phúc City quy mô gần 2 ha, có 3 mặt giáp sông Sài Gòn. Dự án cung cấp ra thị trường khoảng 300 căn hộ cao cấp, diện tích từ 63-350 m2 với giá dự kiến khoảng 130 triệu đồng/m2 - ngang bằng các đô thị quốc tế trong khu vực.
Động thái này nối tiếp chuỗi mở bán rầm rộ của các nhà phát triển bất động sản lớn khác trước đó. Gamuda Land sớm khởi động giai đoạn 3 dự án Eaton Park, tung ra đợt hàng cuối cùng với giá 125-220 triệu đồng/m2 (tương đương 5,6 tỷ đồng cho căn 1 phòng ngủ và 11,3 tỷ đồng cho căn 3 phòng ngủ).
Cùng thời điểm, dự án The Privé của Đất Xanh tiêu thụ hơn 1.000 căn hộ chỉ trong 2 đợt mở bán ngắn từ ngày 21-24/8, mức giá trung bình khoảng 120 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, việc sáp nhập địa giới hành chính đã bổ sung nguồn cung chung cư đáng kể cho TP.HCM, kéo theo giá sơ cấp tại nhiều điểm nóng vệ tinh “nhấp nhổm” tăng, trong đó Bình Dương cũ trở thành điển hình: Dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group có giá bán dự kiến từ 65-70 triệu đồng/m2; căn hộ Habitat của Liên doanh VSIP - Sembcorp Gateway đạt mức giá từ 55-60 triệu đồng/m2; Becamex Tokyu chào bán căn hộ Midori Park The Glory ở mức 58-60 triệu đồng/m2…
Diễn biến trên phản ánh rõ hiệu ứng lan tỏa của thị trường TP.HCM, khi dòng vốn và nhu cầu đầu tư dịch chuyển sang các đô thị liền kề, nơi quỹ đất còn dồi dào nhưng giá đang nhanh chóng bắt nhịp xu hướng tăng.
Theo dữ liệu của DKRA Consulting, trong tháng 8/2025, phân khúc căn hộ hạng A dẫn đầu, chiếm 41,6% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường và chủ yếu tập trung tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung tại khu vực vùng ven và tỉnh giáp ranh.
Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 2-6% so với tháng trước đó. Giá bán sơ cấp cao nhất ghi nhận là 493 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37 triệu đồng/m2.
Không chỉ thị trường sơ cấp, giá bán cũng như thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng tăng mạnh, các giao dịch tập trung ở những dự án thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, pháp lý hoàn thiện, đã bàn giao nhà và có tiến độ xây dựng nhanh chóng.
Chẳng hạn, tại Vinhomes Central Park, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 80 m2 hiện có giá 8-9 tỷ đồng/căn, riêng căn diện tích 90 m2 ở khu Landmark đã chạm mốc gần 12 tỷ đồng, cao hơn khoảng 15% so với năm 2024.
Tại khu Nam Thành phố, căn hộ dự án Tresor của Novaland có giá 3,2-3,3 tỷ đồng hồi đầu năm, hiện tăng lên 4-4,2 tỷ đồng. Dự án The Sun Avenue cũng của chủ đầu tư này ghi nhận mức tăng mạnh lên 6,5-6,7 tỷ đồng hiện tại, từ mức 4,3-4,4 tỷ đồng cuối năm ngoái, tức tăng hơn 50% sau hơn 9 tháng.
Nguyên nhân tăng giá được các môi giới rỉ tai nhau là thông tin dự án sắp hoàn tất cấp sổ hồng.
Ngắn hạn sẽ còn “đói cung”
Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, giá căn hộ TP.HCM liên tục lập đỉnh do các dự án mới mở bán trong quý II vừa qua đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (giá trên 100 triệu đồng/m2), dẫn dắt bởi những đơn vị chuyên phát triển dòng sản phẩm này như Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land, Kepple Land... Nguồn cung mới giá cao đã kéo mặt bằng giá bình quân thị trường tăng đột biến.
Khu Đông và khu trung tâm Thành phố - nơi đa phần đang tập trung phát triển dòng sản phẩm cao cấp, tiếp tục dẫn đầu rổ hàng mới, chiếm khoảng 53% nguồn cung toàn thị trường. Trong khi khu Nam và khu Tây - nơi còn một số dự án giá trung cấp (trên dưới 60 triệu đồng/m2), có tỷ lệ lần lượt đạt 19% và 15%.
 |
Dự án mới vẫn chủ yếu là phân khúc cao cấp, hạng sang. Ảnh: Lê Toàn. |
Dữ liệu lịch sử giá của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà riêng khu Đông tăng trung bình khoảng 15% trong 8 tháng đầu năm 2025. Cùng khoảng thời gian này, giá căn hộ khu Đông tăng trung bình khoảng 30%, gấp đôi mức tăng giá nhà riêng.
Với khu Nam, tốc độ tăng giá căn hộ trung bình khoảng 35%, trong khi nhà riêng tăng khá khiêm tốn, khoảng 10%. Diễn biến này cho thấy, khoảng cách giá giữa căn hộ và nhà liền thổ ngày càng thu hẹp, thậm chí có nơi căn hộ đã vượt giá nhà riêng, nhà phố.
Nhìn lại thị trường căn hộ TP.HCM cách đây 5-10 năm sẽ càng thấy rõ mức tăng giá chóng mặt của loại hình nhà ở này. Giá căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Masterise Thảo Điền năm 2017 vào khoảng 3 tỷ đồng, nay đạt khoảng 7-8 tỷ đồng, tăng 130-170% sau 8 năm.
Hay dự án Empire City tại Thủ Thiêm, thời điểm mở bán năm 2016 tòa đầu tiên có giá 60-70 triệu đồng/m2, thì nay giao dịch ở mức 170-200 triệu đồng/m2, thậm chí những căn hộ view sông còn vọt lên 300-350 triệu/m2, tăng 5 lần so với thời điểm mở bán.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, nguyên nhân giá căn hộ chung cư TP.HCM nói chung và phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp nói riêng tăng mạnh chủ yếu do giá sơ cấp tăng nhanh, trong khi nguồn cung ít. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay giảm mạnh cũng khiến nhà đầu tư đổ tiền vào chung cư, đây cũng là loại hình nhà ở đang được đẩy mạnh gỡ vướng pháp lý thời gian qua.
Theo ông Tuấn, từ nay đến cuối năm, loại hình căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường nhà ở TP.HCM nhờ nhu cầu thực tăng trưởng, niềm tin hồi phục từ việc tháo gỡ pháp lý cùng nguồn cung mới chất lượng cao từ các chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo, trong ngắn hạn, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ còn đối mặt với tình trạng “đói cung”, đặc biệt là phân khúc tầm trung và bình dân.
Ông Châu cho biết, từ năm 2021 đến nay, nguồn cung dự án nhà ở mới tại TP.HCM không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục “chiếm sóng”, chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung.
Điều đáng quan ngại là trong giai đoạn năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, cũng không còn nhà ở trung cấp, dẫn đến thị trường phát triển thiếu cân bằng, bền vững.
Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng và toàn bộ là nhà ở cao cấp, không có nhà ở trung cấp và vừa túi tiền.
“Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và đến nay vẫn neo ở mức giá rất cao. Giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn. Đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra. Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của số đông người dân đô thị”, ông Châu nhấn mạnh.
