Hành lang pháp lý bất động sản đã cơ bản đầy đủ

Năm 2017, thị trường bất động sản đón nhận khá nhiều thông tin thanh tra, từ những cuộc thanh tra đã có kết quả, cho đến các cuộc thanh tra trong kế hoạch năm tới. Các cuộc thanh tra đã nêu ra nhiều sai phạm các dự án, chủ đầu tư và cơ quan quản lý trong lĩnh vực bất động sản.

Chẳng hạn, kết luận của Thanh tra Chính phủ trong năm 2017 đã chỉ rõ hàng loạt sai phạm trong quản lý đầu tư xây dựng một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị và quản lý sử dụng quỹ đất, quỹ nhà để lại từ các dự án đầu tư phát triển khu nhà ở, khu đô thị trên địa bàn TP. Hà Nội theo Quyết định số 123 của UBND TP. Hà Nội (giai đoạn từ 2002 - 2014).

Qua thanh tra cho thấy, nhiều sai phạm như xây dựng không đúng quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch không căn cứ vào quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt (số tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, nâng chiều cao tầng nhà…). Nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp bổ sung tiều sử dụng đất, tiền thuê đất do những điều chỉnh quy hoạch, gây thất thu ngân sách nhà nước ước tính khoảng 6.000 tỷ đồng.

Không chỉ vấn đề thanh tra, tại các chung cư xảy ra tranh chấp, từ chung cư giá rẻ, cho đến các dự án cao cấp. Trong đó, tại TP.HCM, theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn Thành phố có 96 chung cư trong tổng số 2.148 chung cư phát sinh tranh chấp.

Các tranh chấp đa dạng từ chuyện bàn giao không đúng tiến độ, tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, phần diện tích chung - riêng, cách tính diện tích căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, chất lượng xây dựng, cơi nới trái phép, vấn đề PCCC…

Các tranh chấp, vi phạm kéo dài khiến nhiều người băn khoăn phải chăng chúng ta thiếu chế tài, thiếu các quy định để giải quyết. Tuy nhiên, theo luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh), tranh chấp dân sự trong bất kỳ lĩnh vực nào, không riêng gì bất động sản, đều luôn có nguy cơ phát sinh và bất kể hành lang pháp lý được bổ sung, sửa đổi đến đâu cũng khó có thể ngăn chặn tranh chấp.

Dù ở bất kỳ lĩnh vực nào, cũng không bao giờ có một khung pháp lý hoàn thiện, bởi nguyên lý là pháp luật luôn đi sau thực tiễn. Quan hệ xã hội phải sinh ra trước và pháp luật ra đời sau nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội. Vì thế, pháp luật cũng luôn thay đổi, bổ sung, hoàn thiện để điều chỉnh các quan hệ mới phát sinh. Ở góc độ nào đó, tranh chấp, vi phạm là khó tránh khỏi nhưng đó không phải là xu hướng chung thị trường.

“Quan trọng nhất là chúng ta có một khung, sườn pháp lý cơ bản để các bên tham gia thị trường có căn cứ để hành xử. Chẳng hạn, đối với nhà chung cư, từ giai đoạn xây dựng dự án cho đến khi đủ điều kiện mở bán, thanh toán theo đợt, bàn giao nhà, phí bảo trì, diện tích... cơ bản đều đã có quy định pháp luật để soi chiếu”, luật sư Vũ Ngọc Chi nói.

Cũng theo luật sư Chi, một số sản phẩm thị trường mới hình thành như condotel, officetel... còn thiếu khung pháp lý, gây rủi ro tiềm ẩn cho chủ đầu tư và người mua.

“Tuy nhiên, như đã phân tích, quan hệ xã hội bao giờ cũng hình thành trước và pháp luật theo sau để điều chỉnh. Do đó, cần sớm ban hành quy định dành riêng cho các sản phẩm nhằm tạo khung hành lang pháp lý, đồng thời cũng hạn chế rủi ro, tranh chấp”, ông Chi cho biết.