Đại biểu Vũ Văn Tiến tham gia thảo luận. Ảnh: Quang Vinh.
Tiếp tục Kỳ họp thứ hai, sáng 30/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều góp ý hoàn thiện quy định bảo vệ người mua nhà.
Buộc chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường, khắc phục hậu quả
Đề cập các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, với hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm. đại biểu Vũ Văn Tiến (Hải Phòng), đặt câu hỏi: “Vì sao những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng, lại có thể diễn ra trong thời gian dài, để rồi hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch, người dân bỏ tiền mua, sinh sống nhiều năm, đến khi xử lý lại đứng trước nguy cơ mất nhà?”.
Từ thực tế đó, đại biểu Tiến cho rằng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển, cần thiết kế những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe , làm sao để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm.
Để làm được điều đó, theo ông Tiến phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán. Dự thảo luật đã quy định việc công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Song ông Tiến băn khoăn những quy định này đã đủ để ngăn chặn việc chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt hay chưa. Bởi dự án được duyệt có bao nhiêu tầng, số căn hộ, diện tích thế nào đều đã có hồ sơ rõ ràng.
Vấn đề đặt ra là khi chủ đầu tư đưa căn hộ ra bán, vấn đề hậu kiểm diễn ra thế nào? Ai đối chiếu với hồ sơ? “Nếu số căn hộ đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt phải phát hiện và ngăn chặn ngay, chứ không thể để người dân bỏ tiền mua, vào sinh sống mới tìm cách xử lý”, ông Tiến nêu vấn đề.
Vị đại biểu Hải Phòng đề nghị quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm. “Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm”, đại biểu Tiến nhấn mạnh.
Đại biểu cũng đề nghị cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân.
Ông Tiến nhấn mạnh, không thể để chủ đầu tư cố tình, thu lợi từ sai phạm, rồi chỉ cần nộp phạt là xong. Bởi nếu làm sai vẫn có lợi, người vi phạm không phải chịu hậu quả thích đáng thì rất khó ngăn chặn những vụ việc tương tự.
Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý sai phạm; đồng thời nghiên cứu chế tài đủ nghiêm, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, không để chủ đầu tư tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ vi phạm.
Cùng với đó, theo đại biểu Tiến, cần hoàn thiện các quy định theo hướng buộc chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường, bảo đảm khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.
Ngăn chặn doanh nghiệp chưa đủ hồ sơ pháp lý vẫn nhận đăng ký giữ chỗ
Quy định ngăn chặn việc doanh nghiệp đưa bất động sản vào giao dịch khi chưa hoàn thiện đầy đủ về hồ sơ pháp lý là vấn đề được đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) đề cập,
Dự thảo luật nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; quy định điều kiện đối với bất động sản có sẵn; quy định điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai.
Dự thảo cũng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Nhận xét các quy định trên xác lập nguyên tắc đúng, nhưng đại biểu Huy cho rằng, cần làm rõ hơn để ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp chưa đủ hồ sơ pháp lý vẫn tổ chức nhận đăng ký giữ chỗ, thu tiền đặt chỗ hoặc ký các thỏa thuận có tên gọi khác nhằm huy động vốn từ khách hàng.
Khi dự án không thể triển khai hoặc là không được phép bán, người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất, ông Huy nhấn mạnh.
Vị đại biểu đoàn Hưng Yên đề nghị quy định rõ hành vi bị nghiêm cấm: “Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này; nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc khoản tiền khác có bản chất nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Ông Huy cũng đồng thời đề nghị bổ sung quy định mọi khoản thỏa thuận nhận tiền của khách hàng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện, giới hạn và trình tự quy định tại khoản này, không phụ thuộc vào tên gọi của thỏa thuận.
Trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không được nhận tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản đó. Quy định như vậy, đại biểu cho rằng sẽ hạn chế việc lách luật bằng cách đổi tên khoản thu, tạo căn cứ rõ ràng hơn cho cơ quan quản lý trong kiểm tra, xử lý vi phạm và bảo vệ người mua.
