Nhiều tiềm năng…
Công ty Nghiên cứu Forrester dự báo, dịch vụ đi chợ trực tuyến tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng khoảng 30% mỗi năm cho đến năm 2024. Tại Hoa Kỳ, nghiên cứu của hãng thương mại điện tử Mercatus và Công ty Incisiv cho thấy, tỷ trọng mua thực phẩm trực tuyến được dự báo tăng gấp đôi vào năm 2025, lên mức 21,5%. Tại Anh, 80% thực phẩm thô được nhập khẩu và tình trạng thiếu hụt trái cây, rau quả tươi ngày càng báo động.
Theo Công ty Tư vấn Emergen, khối lượng xây dựng kho lạnh toàn cầu được dự đoán đạt giá trị 18,6 tỷ USD vào năm 2027, tương đương tăng 13,8% mỗi năm. Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) cho rằng, với tốc độ xây dựng chậm như hiện nay, tình trạng thiếu kho lạnh sẽ còn tiếp diễn khi nhu cầu lớn thực phẩm tươi sống ngày một tăng.
Tại Việt Nam - quốc gia xuất khẩu thủy sản lớn thứ ba trên thế giới, theo báo cáo của JLL, đây là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất. Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch Covid-19, 30-50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy, dẫn đến hàng tồn kho tăng cao và các kho lạnh phải hoạt động hết công suất.
JLL đánh giá, với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Theo JLL, hiện nay, nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam, trong đó khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài.
 |
Nhu cầu tích trữ thực phẩm ngày một tăng đòi hỏi phải có nhiều hơn các kho lạnh mới |
… Nhưng không ít rào cản
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Hoàng Duy, Giám đốc điều hành CTCP Công nghiệp lạnh Nam Phú Thái (Hà Nội) cho biết, tại Việt Nam, kho lạnh phục vụ cho 2 mục đích chính: Một là nhu cầu tự thân của doanh nghiệp, hai là cho thuê. Tuy nhiên, lĩnh vực này chưa thực sự thu hút vốn đầu tư việc bởi đầu tư kho lạnh cần thỏa mãn nhiều điều kiện như vị trí thuê phải lâu dài, hạ tầng giao thông, kết nối phải hoàn chỉnh, thuận tiện (đường phải rộng để xe container ra vào thuận lợi, điện áp ổn định)..., chưa kể kho lạnh cho doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn phải đáp ứng các tiêu chuẩn chung cho cả chuỗi sản xuất, chẳng hạn các doanh nghiệp sản xuất thực phẩm cần đáp ứng các yêu cầu về an toàn thực phẩm theo tiêu chuẩn HACCP...
Cũng theo ông Duy, dù không phải là phân khúc mới, nhưng do yếu tố đặc thù và đòi hỏi các chủ đầu tư phải có hiểu biết sâu về chuỗi cung ứng, quản lý vận hành nên nhiều nhà đầu tư e dè khi tính chuyện làm kho lạnh.
“Các yếu tố trên khiến cho suất đầu tư kho lạnh lớn hơn đầu tư nhà xưởng, kho bãi bình thường đến vài lần, trong khi nhiều doanh nghiệp có quy mô sản xuất còn nhỏ nên ngần ngại đầu tư kho lạnh, dù muốn”, ông Duy nói.
Ông Lê Khoa Huy, Phó giám đốc Công ty Lạnh công nghiệp Hải Long (TP.HCM) đánh giá, triển vọng của ngành kho lạnh được đánh giá cao vì dịch bệnh xảy ra khiến nhu cầu lưu trữ thực phẩm, dược phẩm tăng cao. Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh một thực tế là các doanh nghiệp (cả nhà đầu tư và khách hàng) còn thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đánh giá đầy đủ về nhu cầu kho lạnh trong tương lai.
Liên quan tới suất đầu tư, ông Huy cho biết, với khung nhà xưởng tiền chế như các sản phẩm nhà xưởng, nhà kho cho thuê đơn thuần, suất đầu tư chỉ khoảng 2,5-4 triệu đồng/m2 (tùy chiều cao), nhưng với kho lạnh, con số này lên tới 8-15 triệu đồng/m2 (với kho quy mô lớn), “suất đầu tư lớn lớn là một trong những rào cản khiến kho lạnh chưa được đầu tư nhiều tại Việt Nam”, ông Huy nói.
Hay với nguồn cung điện, một vấn đề tưởng đơn giản với nhiều ngành nghề, nhưng với kho lạnh lại cực kỳ quan trọng. “Mới đây, chúng tôi lắp đặt một kho lạnh quy mô khá lớn cho một khách hàng ở Thủ Đức (TP.HCM) và thường thì điện áp khu vực này khá ổn định, nhưng sau khi lắp đặt xong mới nhận ra rằng, việc hệ thống cung cấp điện phát triển chưa đồng bộ dẫn đến điện áp bị tụt, ảnh hưởng tới nhiệt độ kho”, ông Huy cho hay.
Cũng đánh giá về tiềm năng kho lạnh, đại diện một doanh nghiệp logistics quy mô lớn ở Hà Nội cho biết, từ khi dịch Covid-19 xảy ra, doanh nghiệp này đã tính đến chuyện làm kho lạnh để chứa vắc-xin, nhưng khi tìm hiểu về thủ tục cấp phép thì thấy có nhiều vấn đề nên thôi.
“Chúng tôi cũng không đo đoán được nhu cầu kho lạnh thực tế trong tương lai, trong khi chi phí đầu tư lại quá tốn kém. Vì thế, chúng tôi quyết định dừng, chưa đầu tư cho mảng này”, vị đại diện này nói.
Đầu tư kho lạnh cần gì?
Theo các chuyên gia, tiềm năng của kho lạnh là rõ ràng, nhưng để đầu tư có hiệu quả là không dễ dàng. Về yếu tố vĩ mô, theo bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL Việt Nam, với sự toàn cầu hóa của ngành công nghiệp thực phẩm, các công ty hậu cần đang tìm cách mở rộng sang các thị trường mới và tính đến thời điểm này, một số doanh nghiệp đã tham gia vào thị trường Việt Nam, nhưng chưa công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ, trong đó có kho lạnh.
Bà Trang Bùi cho rằng, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác, Chính phủ cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, chú trọng hơn việc phát triển hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.
Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, cũng cần cải tiến hơn, khi mà chi phí giao dịch qua biên giới ở Việt Nam (chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục, chi phí xuất nhập khẩu…) kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.
Về vị trí đặt kho lạnh, theo bà Trang Bùi, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng, còn các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.
Còn theo ông Nguyễn Hoàng Duy, yếu tố tiên quyết để đầu tư kho lạnh có hiệu quả là nhà đầu tư phải am hiểu được chuỗi cung ứng. Cùng với đó, vị trí đặt kho lạnh phải gần các điểm cuối bán hàng để tạo sự thuận tiện và đảm bảo thời gian giao hàng được rút ngắn.
“Chẳng hạn việc sắp xếp tuyến giao thông cho xe vận tải ra vào ra sao, nhận - trả hàng thế nào, duy trì đảm bảo nhiệt độ chuẩn ra sao… tất cả đều rất quan trọng bởi giá trị hàng hóa lớn, nếu xảy ra sai sót thì số tiền đền bù là không nhỏ”, ông Duy nêu ví dụ.
Ông Lê Khoa Huy nhìn nhận, có một thực tế khá rõ ràng là tay nghề của các kỹ thuật viên, các công ty làm về kho lạnh ở Việt Nam khá cao, kể cả so với các doanh nghiệp nước ngoài, nhưng điểm hạn chế nằm ở việc phần lớn nhân sự là tay ngang, chưa được đào tạo bài bản, nên khả năng tính toán tổng thể còn hạn chế, nhất là với những dự án quy mô lớn. Do đó, các nhà đầu tư cần tìm đến các doanh nghiệp có quy mô, có kinh nghiệm triển khai các dự án lớn để đảm bảo hiệu quả khi đầu tư vào kho lạnh.
