Áp lực từ quỹ đất
Tại một số thị trường trọng điểm, quỹ đất phát triển các dự án khu công nghiệp mới đang dần tới ngưỡng. Với tốc độ phát triển hiện nay, một số trung tâm lớn như Hà Nội, Bắc Ninh, TP.HCM, Đồng Nai có thể sẽ sớm đối mặt với tình trạng khan hiếm diện tích cho các dự án mới.
Tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp I đã ở mức cao, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư vẫn lớn. Trong bối cảnh đó, phát triển các dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng hiện đại được xem là hướng đi đón đầu xu hướng và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Ông Đoàn Duy Hưng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần IIP cho biết, một số khu công nghiệp có vị trí tốt, nhưng theo mô hình truyền thống chỉ phát triển nhà kho, nhà xưởng xây sẵn 1 - 2 tầng. Do đó, để tạo thêm nguồn cung và tối ưu hóa nguồn lực đất đai, các nhà phát triển dự án cần tính tới việc triển khai các dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng hiện đại.
“Thay vì thâm dụng đất đai, dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng hiện đại sẽ tối đa hóa tài nguyên đất. Tại một số khu vực ở Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nội đều rất khan hiếm quỹ đất làm thêm dự án mới. Theo ghi nhận của tôi, nhiều đơn vị cũng đang muốn nâng cấp lên sản phẩm nhà kho, nhà xưởng cao tầng hiện đại nhưng vẫn còn những vướng mắc chưa thể triển khai”, ông Hưng nói.
Theo ông Hưng, nếu chuyển đổi thành công, các tầng có thể bố trí những hạng mục phù hợp với nhu cầu của khách thuê như showroom, văn phòng, trung tâm nghiên cứu và phát triển…, qua đó tạo điều kiện thu hút lao động trình độ cao. Tuy nhiên, vướng mắc hiện nay chủ yếu nằm ở các quy định hiện hành, như số tầng, chiều cao trong bản vẽ quy hoạch, trong khi không dễ để xin cơ chế đặc thù cho việc chuyển đổi.
Còn theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Tư vấn Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, phát triển các mô hình nhà xưởng, nhà kho cao tầng hiện đại đang dần trở thành xu hướng tự nhiên của thị trường bất động sản công nghiệp tại những khu vực có quỹ đất ngày càng hạn chế. Việc gia tăng diện tích khai thác giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời tạo dư địa để nhà đầu tư nâng cao chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn sản phẩm.
Theo ông Thuận, xu hướng này cũng tương đồng với định hướng phát triển được thể hiện trong Nghị quyết 10-NQ/TW, khi Việt Nam đang chuyển dần từ mục tiêu thu hút vốn đầu tư đơn thuần sang thu hút các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và chất lượng vận hành cao hơn.
Để đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn an toàn và hiệu quả sản xuất của nhóm doanh nghiệp này, các dự án nhà xưởng cao tầng thường được đầu tư với chất lượng xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và tiêu chuẩn vận hành ở mức cao hơn so với mô hình truyền thống.
Ông Thuận cho biết, theo quan sát của Cushman & Wakefield, nhà xưởng cao tầng đặc biệt phù hợp với các ngành sản xuất công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, các hoạt động nghiên cứu và phát triển, hoặc các ngành có giá trị sản xuất lớn trên mỗi mét vuông. Trong khi đó, nhà kho cao tầng là giải pháp hiệu quả cho các doanh nghiệp logistics, thương mại điện tử, kho lạnh và phân phối hàng hóa, nhất là tại các khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông trọng điểm, nơi quỹ đất khan hiếm.
“Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung bất động sản công nghiệp của Việt Nam. Đây sẽ là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thế hệ nhà đầu tư mới, những doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất mà còn quan tâm đến hiệu quả vận hành, tiêu chuẩn bền vững và khả năng phát triển dài hạn”, ông Thuận nhấn mạnh.
Nhận diện phân khúc phù hợp
Nhà kho, nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung bất động sản công nghiệp.
Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng, JLL Việt Nam cho biết, tại các thị trường trọng điểm như TP.HCM, Đồng Nai, đặc biệt là những khu vực có lợi thế logistics như gần cảng Cát Lái, Cái Mép hay sân bay Long Thành, nguồn cung đất chất lượng cao đang dần cạn kiệt. Giá đất tại các vị trí đắc địa đã tăng mạnh trong 10 năm qua, khiến mô hình nhà xưởng truyền thống ngày càng khó tạo ra tỷ suất sinh lợi hợp lý.
Về mặt kỹ thuật, từ nghiên cứu các dự án thành công tại Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc, JLL ghi nhận mô hình này phù hợp với các phân khúc như logistics hiện đại, lắp ráp điện tử, thương mại điện tử, dược phẩm - những ngành có khả năng và sẵn sàng trả mức thuê cao hơn để đổi lấy vị trí đắc địa và tiện ích hậu cần.
Tuy nhiên, để triển khai thành công tại Việt Nam cần một số điều kiện.
Thứ nhất, nhu cầu thị trường phải rõ ràng và có thể định lượng. Không phải ngành nào cũng phù hợp với mô hình cao tầng. Các ngành công nghiệp nặng, hóa chất hay các doanh nghiệp cần linh hoạt mở rộng theo chiều ngang vẫn sẽ ưu tiên mô hình truyền thống. Do đó, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu khách thuê trước khi triển khai.
Thứ hai, hạ tầng phải đồng bộ. Một tòa nhà 5 - 6 tầng đồng nghĩa với mật độ xe tải, nhu cầu điện, nước tăng gấp 4 - 5 lần. Nếu hạ tầng không theo kịp, bao gồm cả hạ tầng tiếp cận các tầng phía trên, dự án sẽ gặp vấn đề nghiêm trọng ngay từ giai đoạn vận hành. Chi phí nâng cấp hạ tầng sau này thường cao hơn nhiều so với đầu tư ban đầu.
Thứ ba là khung pháp lý. Hiện Việt Nam chưa có bộ tiêu chuẩn kỹ thuật riêng biệt cho nhà xưởng công nghiệp cao tầng, từ phòng cháy, chữa cháy, thoát hiểm đến tải trọng và hệ thống kỹ thuật. Một số khách hàng của JLL muốn triển khai nhưng gặp khó khăn khi làm việc với các cơ quan chức năng do thiếu quy chuẩn tham chiếu. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành để ban hành khung pháp lý rõ ràng.
“Đây là thời điểm đúng để bắt đầu. Các nhà phát triển có tầm nhìn nên bắt đầu nghiên cứu và thí điểm việc phát triển dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng hiện đại. Nhưng cần làm bài bản, không vội vàng. Dự án đầu tiên thành công sẽ tạo tiền lệ tốt cho toàn thị trường”, ông Will Trần nhấn mạnh.
