Phân khúc luôn nóng
Mới đây, CEO Group cho biết sẽ đẩy nhanh hoàn thành các thủ tục pháp lý để trở thành chủ đầu tư của ít nhất một dự án bất động sản công nghiệp trong năm nay. Lý do CEO Group lấn sân sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp được Chủ tịch Tập đoàn - ông Đoàn Văn Bình chia sẻ là bởi mảng này có tiềm năng phát triển trong cả trung và dài hạn.
Như vậy, sau hàng loạt cái tên như Tập đoàn Hòa Phát, Tập đoàn Hanaka, Tập đoàn Sơn Hà… “chuyển tông” sang bất động sản khu công nghiệp, CEO Group là “kẻ ngoại đạo” tiếp theo tham gia lĩnh vực đầy tiềm năng này.
Sự sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp còn được “tiếp sức” khi nhiều địa phương khu vực phía Bắc liên tục công bố kế hoạch phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn. Đơn cử, Hải Phòng dự kiến mở rộng Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải và xây dựng thêm 15 khu công nghiệp mới với tổng diện tích trên 6.200 ha. Các dự án nằm trong quy hoạch TP. Hải Phòng thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Hay ngay trong đầu tháng 7 này, Bắc Ninh đã khởi công xây dựng Khu công nghiệp Gia Bình II. Dự án “đóng chân” tại 4 xã Nhân Thắng, Bình Dương, Thái Bảo và Vạn Ninh (huyện Gia Bình), có quy mô diện tích 250 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.957 tỷ đồng…
Dữ liệu từ CBRE cho thấy, đối với đất công nghiệp, tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2023 của thị trường cấp 1 miền Bắc (gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương) và miền Nam (gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) lần lượt đạt 386 ha và 397 ha. Mức hấp thụ này cao hơn 20% đối với miền Nam và 60% đối với miền Bắc so với cùng kỳ năm trước.
Do quỹ đất sẵn sàng bàn giao hạn chế, trong khi khả năng hấp thụ khả quan, nên giá thuê đất công nghiệp liên tục tăng ở cả hai miền. Cụ thể, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD/m2/kỳ hạn còn lại và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong 4 năm qua, trung bình giá thuê tăng 7%/năm ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam.
Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng chứng kiến nguồn cung tăng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm 2023, tổng cộng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã được hoàn thành tại thị trường cấp 1 ở cả hai miền, trong đó 60% tới từ phía Bắc. Nguồn cung đã tăng hơn 20% mỗi năm ở miền Bắc và từ 18-49% mỗi năm ở miền Nam trong 4 năm qua. Khi cạnh tranh gia tăng, tốc độ tăng trưởng giá thuê của các phân khúc này ở mức vừa phải, từ 2-3%/năm trong 4 năm qua.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong tương lai, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở mức thấp hơn trước, vào khoảng 4-8%/năm sau thời gian dài tăng trưởng cao. Giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể chỉ tăng nhẹ dưới 4% trong 12 tháng tới ở cả hai khu vực do cạnh tranh cao hơn từ các dự án tương lai.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam cho biết, ngày càng có nhiều dự án kho xưởng và dự án đất hạ tầng công nghiệp được đầu tư theo hướng bền vững với chứng chỉ công trình xanh. Mặc dù chưa thấy bằng chứng rõ ràng về mức chênh giá thuê cho các dự án được chứng nhận xanh tại Việt Nam, nhưng các khách thuê đã ưu tiên hơn cho các tính năng bền vững và năng lượng tái tạo. Điều này sẽ định hình nguồn cung trong tương lai theo hướng bền vững.
 |
Nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp phía Nam dịch chuyển ra thuê đất, kho bãi, nhà xưởng ở phía Bắc để xây dựng nhà máy. Ảnh: Dũng Minh |
Làn sóng “Trung Quốc +1” và sự nổi lên của nhà đầu tư đa quốc gia
Trao đổi với các chuyên gia trong ngành, Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đánh giá chung là thị trường khu công nghiệp phía Bắc có nhiều triển vọng, nhất là trong làn sóng “Trung Quốc +1”. Lợi thế của các khu công nghiệp miền Bắc được cho là đến từ vị trí (gần Trung Quốc). Việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn - Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam… được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2 khu vực này.
Ngoài các yếu tố liên quan đến lao động, chi phí của các thị trường cấp 2 cũng thấp hơn so với các thị trường cấp 1, trong khi sự cạnh tranh ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng các nhà máy quy mô lớn.
Theo bà Phạm Thị Hồng Cẩm, Giám đốc Kinh doanh và Marketing Khu công nghiệp Minh Hưng Sikico, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp phía Nam dịch chuyển ra thuê đất, kho bãi, nhà xưởng ở phía Bắc để xây dựng nhà máy. Ở phía Nam, việc Trung Quốc mở cửa trở lại cũng mang đến nhiều hơn dòng vốn đầu tư từ quốc gia này.
Còn ông Vũ Công Trụ - chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho hay, từ đầu năm 2022 đến nay, vốn từ Trung Quốc và Đài Loan (Trung Quốc) đổ vào miền Bắc dù tăng nhanh nhưng chỉ mang tính thời điểm, chứ không hẳn là xu hướng.
Ông Trụ cho rằng, việc các nhà đầu tư Trung Quốc (nếu có) dịch chuyển sang Việt Nam không hoàn toàn đến từ việc quốc gia này mở cửa trở lại, mà là do hậu quả kéo dài của chiến tranh thương mại, dẫn đến sức ép lên các doanh nghiệp Trung Hoa Đại lục cho các cuộc dịch chuyển ra bên ngoài biên giới cũng ngày càng mạnh hơn.
Ở một diễn biến khác, trong báo cáo mới nhất về Chỉ số Niềm tin kinh doanh (BCI) quý II/2023 của EuroCham Việt Nam - Hiệp hội đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam, sự dịch chuyển các hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang có dấu hiệu chậm lại.
Theo EuroCham, các dự định và thực tế về việc chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đã giảm đi, với phần lớn (81%) các công ty chưa dịch chuyển bất kỳ hoạt động sản xuất nào. Trong đó, chỉ 3% doanh nghiệp đang xem xét việc dịch chuyển và 2% đã chủ động lên kế hoạch cho việc này.
Trong khi câu chuyện “Trung Quốc +1” phần nào bớt nóng, thị trường khu công nghiệp phía Bắc đang được duy trì cảm hứng từ các đợt mở rộng quy mô của các tập đoàn đa quốc gia khác ngoài Trung Quốc. Về nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận sức cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Trong nửa đầu năm 2023, thị trường ghi nhận sự mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Foxconn hay Goertek tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh.
