Nên mua bất động sản lúc này?
Khác với những năm trước, thị trường bất động sản trước và sau Tết Quý Mão 2023 chưa có sự chuyển biến khi nhiều nhà đầu tư vẫn thắt chặt hầu bao, cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, kể cả khi giá một số phân khúc bất động sản đã giảm so với hồi đầu năm.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, khi thị trường đi lên, nhà đầu tư sợ mất cơ hội nên mua vào bằng được và ngược lại, sẽ bán ra càng sớm càng tốt nhằm bảo toàn nguồn vốn khi thị trường có dấu hiệu đi xuống. Điều này dẫn đến xu hướng “downtrend” trên toàn thị trường.
Nhận định diễn biến thị trường trong thời gian tới, ông Quang đưa ra 2 kịch bản. Ở kịch bản thứ nhất là khi các cơ chế, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản như tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp địa ốc theo hướng hỗ trợ vốn cho các dự án dở dang, giãn nợ, gia hạn trái phiếu, lãi suất giảm, room tín dụng mở... cùng diễn ra ngay trong quý I/2023 thì sẽ tạo lực đỡ mạnh mẽ, giúp thị trường nhanh chóng hồi phục. Tuy nhiên, khả năng xảy ra kịch bản này không cao.
Kịch bản thứ hai và được đánh giá có tính khả thi cao hơn là thị trường bất động tiếp tục diễn biến trầm lắng đến hết quý II/2023, thời điểm các công ty bất động sản bước đầu giải quyết được những vấn đề nội tại (hàng tồn kho, dòng tiền…). Bước sang quý III, giao dịch mới dần sôi động trở lại với điều kiện lãi suất cho vay ổn định ở mức 10-12%/năm.
“Mức độ khả thi của kịch bản thứ hai ước đạt khoảng 50%, nghĩa là diễn biến thị trường vẫn nghiêng về phía giảm tốc nhiều hơn là tăng tốc. Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý tới 2 biến số quan trọng có thể tác động mạnh tới thị trường là chính sách tín dụng và tình hình tái cơ cấu của các công ty bất động sản lớn”, ông Quang chia sẻ thêm.
Dù nhìn nhận thị trường sẽ chưa có nhiều chuyển biến trong nửa đầu năm nay, song ông Quang cũng cho rằng, nhà đầu tư không nên quá e dè khi đã tìm được sản phẩm phù hợp, nhất là khi có sẵn nguồn tài chính.
“Khi tìm được sản phẩm ưng ý, nhà đầu tư hãy dành khoảng 2 tuần để quan sát mặt bằng giá ở khu vực nơi đặt dự án và chú ý đến mức giảm giá của sản phẩm. Trong thời gian này, nếu thấy mức điều chỉnh giá từ 3-7% thì khả năng cao chủ đầu tư đang có nhu cầu thoát hàng nhanh”, ông Quang chia sẻ thêm.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong tháng đầu tiên của năm 2023, mặt bằng giá bất động sản hầu như không biến động, nhiều người có tâm thế chờ “bắt đáy”.
Để tìm lời giải cho thời điểm “bắt đáy” bất động sản, theo ông Đính, người có nhu cầu mua để ở, tích trữ tài sản cũng như đầu tư đều cần làm rõ các yếu tố liên quan như hiện trạng tài chính của bản thân; nhu cầu, mục đích, thời hạn đầu tư; bối cảnh tại khu vực dự định xuống tiền…
“Sau 2 năm sốt nóng 2020-2021, hiện là giai đoạn thích hợp cho người có sẵn tài chính mua bất động sản phục vụ mục đích dài hạn từ 3 - 5 năm tới với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng do giá bán đã ổn định hơn và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là trên thị trường thứ cấp”, ông Đính nhận định.
Phân khúc nào an toàn?
Ở thời điểm hiện tại, việc đầu tư vào loại hình bất động sản nào để đạt biên lợi nhuận tốt là không dễ dàng. Có 3 phân khúc nhà đầu tư có thể tham khảo là nhà phố, nhà trọ và đất nền vùng ven.
Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp thị trường gặp khó khăn, 70% hộ gia đình có thu nhập từ 40-70 triệu đồng/tháng vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, nếu đặt cạnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng hay gửi tiết kiệm trong bối cảnh năm qua, chỉ số VN-Index đã giảm 33%, giá vàng SJC tại TP.HCM tăng 8,68% và lãi suất tiết kiệm hiện ở quanh mức 9-9,5%/năm thì việc đầu tư vào loại hình bất động sản nào để đạt biên lợi nhuận tốt hơn là không dễ dàng.
Về vấn đề này, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, có 3 phân khúc nhà đầu tư có thể tham khảo là nhà phố, nhà trọ và đất nền vùng ven.
Ông Minh cho biết, tại TP.HCM, lợi suất từ việc cho thuê nhà phố đạt trung bình 1-2%/năm và cao nhất là 2,9%/năm trong ít nhất 1 năm qua, cộng với khả năng tăng giá từ 15-16%/năm, nên tổng lợi nhuận ước đạt gần 19%/năm. Mức lợi nhuận này được ghi nhận trong năm 2022 và nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2023. Tuy nhiên, đây là loại tài sản có giá trị lớn nên rất kén khách và thanh khoản chậm do không dễ mua đi bán lại. Do đó, để tối ưu hóa lợi nhuận, nhà đầu tư cần nắm giữ tài sản từ 3-4 năm trở lên và trong thời gian này có thể khai thác cho thuê để tạo ra dòng tiền.
Với nhà trọ - loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu thiết yếu của đại đa số người lao động phổ thông, trong năm 2022, loại tài sản này đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê 4-5% tùy vị trí và giá trị gia tăng theo thời gian ở mức 15% trong trường hợp nắm giữ dài hạn. Điểm cần lưu ý là đầu tư nhà trọ cho thuê sẽ mất thời gian khấu hao từ 3-5 năm, thậm chí lâu hơn tùy vào phân khúc cao cấp hay bình dân, sau đó mới bắt đầu có lãi.
Còn về đất nền vùng ven. Đây là loại tài sản chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng tương lai, đã trải qua nhiều biến động trong năm 2022 cùng với tình trạng rớt giá mạnh, thanh khoản xuống thấp trên thị trường. Trong 12 tháng qua, đất nền tại các huyện ven TP.HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi đã xuất hiện hiện tượng giảm giá cục bộ với biên độ điều chỉnh từ 10-25% tùy khu vực.
Đà giảm giá của thị trường đất nền vùng ven được dự báo có thể tiếp diễn trong năm 2023, đặc biệt tại những khu vực từng xảy ra sốt ảo. Vì vậy, 12 tháng tới là thời điểm thích hợp để tìm mua những nền đất có vị trí đẹp với giá mềm hơn so với 6-12 tháng trước. Sau khi mua, nên xây dựng công trình trên đất để khai thác cho thuê, tạo thêm nguồn thu và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên để tối ưu hóa lợi nhuận từ hoạt động cho thuê và gia tăng giá trị đất. Càng nắm giữ lâu, lợi nhuận sẽ càng tăng.
Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, năm 2023 sẽ là năm bản lề để thị trường bất động sản hồi phục, có thể từ giữa hoặc cuối năm. Điều kiện cần cho sự phục hồi này là tình hình tài chính của các doanh nghiệp sẽ phải thay đổi, room tín dụng và lãi suất cũng phải được điều chỉnh.
“Trong bối cảnh đó, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ tăng thanh khoản. Nhu cầu này luôn tồn tại, dù thị trường tốt hay xấu. Trong đó, nhà chung cư đang được các chủ đầu tư chiết khấu khá sâu là cơ hội để người có sẵn tiền mặt sở hữu nhà với giá hợp lý. Vấn đề còn lại là sự hỗ trợ của chính sách trong việc giúp người có nhu cầu ở thực tiếp cận được nhà ở được thuận lợi hay không”, ông Khôi phân tích.
