Theo đánh giá của MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Chi phí vay vốn gia tăng khiến nhiều nhà đầu tư trở nên thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh kỳ vọng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Để kích cầu, một số dự án mới đã đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất, cố định ở mức 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, theo MBS Research, các chính sách này chưa đủ tạo cú hích cho thanh khoản khi tâm lý thị trường vẫn khá dè dặt.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, thị trường còn chịu tác động từ tâm lý chờ đợi quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô Hà Nội cũng như việc xác định các khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch mới. Điều này khiến giao dịch trên thị trường chậm lại đáng kể trong quý II, đồng thời giá bán tại một số dự án chung cư được ước tính giảm khoảng 5% so với quý trước.
Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn. Thay vì đẩy mạnh mở rộng quỹ đất, phần lớn doanh nghiệp tập trung triển khai các dự án hiện hữu nhằm tối ưu dòng tiền và hạn chế áp lực tài chính.
Hoạt động mở bán trong quý II diễn ra khá trầm lắng. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay.
Đối với nhiều doanh nghiệp niêm yết khác như Nam Long, Khang Điền hay Đất Xanh, kế hoạch mở bán cũng diễn ra chậm hơn do nhu cầu thị trường giảm dưới tác động của lãi suất cao. Vì vậy, kết quả kinh doanh quý II chủ yếu phụ thuộc vào tiến độ bàn giao các dự án đã bán từ những năm trước như Waterpoint của Nam Long, Gem Sky World của Đất Xanh hay Gladia của Khang Điền.
MBS Research dự báo lợi nhuận ròng của phần lớn doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm so với cùng kỳ. Trong đó, Đất Xanh được dự báo lợi nhuận đạt 70 tỷ đồng, giảm 14% do số lượng sản phẩm bàn giao tại Gem Sky World ít hơn, đồng thời biên lợi nhuận gộp của dự án giảm khoảng 3 điểm phần trăm vì giá bán thấp hơn. Mảng môi giới cũng chịu áp lực khi thanh khoản thị trường giảm, khiến doanh thu môi giới dự kiến giảm khoảng 10%.
Nam Long cũng có khả năng đối mặt tình trạng lợi nhuận giảm khi số lượng sản phẩm bàn giao tại Waterpoint thấp hơn cùng kỳ, ước tính lợi nhuận quý II đạt 80 tỷ đồng, giảm 19%.
Ở chiều ngược lại, Vinhomes được đánh giá là điểm sáng của ngành khi lợi nhuận quý II có thể đạt 8.377 tỷ đồng, tăng khoảng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.
Đối với Vincom Retail, hoạt động cho thuê trung tâm thương mại được dự báo duy trì ổn định nhờ tỷ lệ lấp đầy cao và lượng khách thuê cải thiện. MBS Research ước tính doanh nghiệp đạt khoảng 1.215 tỷ đồng lợi nhuận trong quý II, giảm nhẹ khoảng 1% so với cùng kỳ, phản ánh sự ổn định của mảng cho thuê bán lẻ trong bối cảnh sức mua tiêu dùng tăng trưởng ở mức vừa phải.
Trong nửa cuối năm 2026, MBS Research cho rằng các doanh nghiệp sẽ tiếp tục duy trì chiến lược thận trọng trong phát triển dự án mới. Thay vì triển khai các đại đô thị quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp quy mô trung bình sẽ ưu tiên các dự án căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực nhằm giảm rủi ro tiêu thụ.
Một số dự án được kỳ vọng mở bán trong thời gian tới gồm Mizuki Park của Nam Long, The Privé của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi của thị trường vẫn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của mặt bằng lãi suất cũng như tốc độ triển khai các dự án hạ tầng.
"Dù lãi suất có thể duy trì ở mức cao đến hết năm 2026, việc đầu tư hạ tầng được triển khai đồng bộ có thể trở thành động lực tăng trưởng trong dài hạn", MBS Research nhấn mạnh.
