Tìm nhà xưởng lớn không dễ
Anh Tuấn, một môi giới bất động sản công nghiệp cho biết, anh đang có một số đơn hàng tìm thuê 3.000 m2 nhà xưởng tại Hà Nội hoặc vùng ven. Dù nhiều ngày qua lùng sục khắp các dự án, khu công nghiệp có nhà xưởng xây sẵn cho thuê, anh vẫn chưa tìm được sản phẩm ưng ý cho khách.
“Tôi tìm quanh khu vực Hà Nội, nhưng nhà xưởng có vị trí thuận lợi không nhiều, có dự án có nhà xưởng đẹp thì đã cho thuê gần hết, không đủ diện tích”, anh Tuấn nói và cho biết thêm, anh đang tư vấn khách hàng chuyển sang thuê ở các khu vực xa hơn như Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc.
Tương tự, anh Giang, một môi giới bất động sản khu công nghiệp khác cho hay, nhu cầu của khách thuê đến từ Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản với nhà xưởng xây sẵn hiện khá lớn, dự báo sẽ còn tăng trong giai đoạn cuối năm 2022, đầu năm 2023. Tuy nhiên, do chưa có nhiều dự án về nhà xưởng xây sẵn nên anh gặp khó khăn trong việc giới thiệu dự án cho khách.
Trên thực tế, nhiều khu công nghiệp tại Hà Nội có mức độ hoạt động ấn tượng suốt thời gian qua. Theo Colliers Việt Nam, trong quý III/2022, các khu công nghiệp tại Thủ đô hoạt động ổn định với mức lấp đầy 92% và giá thuê trung bình khoảng 146 USD/m2/kỳ hạn.
Hiệu suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu công nghiệp khiến nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực này gia tăng, bao gồm phân khúc nhà xưởng xây sẵn cho thuê.
Nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn dự báo sẽ gia tăng trong giai đoạn cuối năm 2022, đầu năm 2023.
Trong quý III/2022, Tập đoàn Molex công bố kế hoạch mở rộng nhà máy sản xuất tại Hà Nội, với tổng diện tích khu vực mở rộng 16.000 m2. Đáng chú ý, Indochina Kajima Development - liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima triển khai dự án Core 5 tại Hải Phòng, dự kiến cung cấp 96.000 m2 nhà kho xây sẵn vào năm 2023...
Các địa phương xung quanh Hà Nội tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, bởi sự phát triển hạ tầng làm tăng kết nối cũng như tiềm năng phát triển khu công nghiệp. Bắc Ninh là trong những địa phương có lượng cung nhà xưởng hiện đại cao nhất khu vực phía Bắc, đáp ứng nhu cầu kho bãi từ các nhà sản xuất lớn như Samsung, Canon. Hải Phòng, với ưu thế về cảng biển và định hướng chú trọng phát triển ngành logistics, cũng sở hữu nguồn cung nhà kho xây sẵn ở mức cao.
Phân khúc mới tiềm năng
Một chuyên gia tại Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) chia sẻ, doanh nghiệp hiện không còn nhiều đất trống cho thuê nên đang tập trung phát triển các dự án mới, cùng với đó là nâng cao tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, theo hướng ưu tiên các doanh nghiệp có hàm lượng công nghệ cao.
“Chúng tôi đang làm song song, cả đầu tư dự án mới và thu hút khách thuê vào dự án nhà xưởng cao tầng. Tập trung thu hút khách thuê, nhưng ưu tiên khách thuê tải trọng nhẹ, quy mô không quá lớn, diện tích phổ biến từ 500 - 2.000 m2”, vị chuyên gia VSIP nói và cho biết, khách thuê chủ yếu thuộc nhóm doanh nghiệp lắp ráp, linh kiện nhỏ, cả doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhưng nhóm doanh nghiệp nước ngoài chiếm số lượng lớn hơn. Nhu cầu thuê vẫn chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc (bao gồm Đài Loan)...
 |
| Nhu cầu thuê nhà xưởng đang tăng |
Theo ông John Campbell, Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, một trong những địa phương có quỹ đất công nghiệp dồi dào, đặc biệt dành cho dòng sản phẩm nhà kho và nhà máy xây sẵn là Vĩnh Phúc. Tuy nhiên, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hay nhà kho quy mô dưới 10.000 m2 vẫn còn hạn chế. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc này.
Thực tế, nắm bắt được nhu cầu, ngày càng có thêm nhà đầu tư mới tham gia phân khúc nhà xưởng cho thuê, nhất là ở Hà Nội và một số tỉnh, thành phố lân cận, giải pháp được lựa chọn là thuê lại đất trong các khu công nghiệp rồi xây dựng nhà xưởng. Bên cạnh đó, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện nhiều hơn các chủ đầu tư làm khu công nghiệp chuyên tâm với phân khúc nhà xưởng.
Ông Cao Đại Thắng, Chủ tịch Hội đồng quản trị INTECH Group đánh giá, diện tích đất dành cho khu công nghiệp tại Hà Nội gần như không còn, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đang ở mức cao và làn sóng đầu tư vẫn diễn ra mạnh, tình trạng thiếu nguồn cung bất động sản công nghiệp là điều không thể tránh khỏi. Trong thời gian tới, nhiều khả năng xuất hiện làn sóng đầu tư mới, hoặc mở rộng đầu tư của các nhà sản xuất trong và ngoài nước, đặc biệt là ngành công nghiệp phụ trợ, sản xuất nhẹ và sạch, quy mô vừa và nhỏ sẽ chiếm số lượng đông đảo. Khi đó, nhà xưởng cao tầng sẽ là mô hình đáp ứng tốt nhu cầu thị trường.
Việc kết nối giữa bên cần và bên có với kho bãi, nhà xưởng là không dễ, bởi đây là phân khúc ít được thông tin truyền thông.
“Trước khi đi đến quyết định đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, chúng tôi đã xem xét nhiều phương án, đi tham khảo ở các nước phát triển như Singapore, Hàn Quốc để hiểu vì sao nhà xưởng cao tầng lại phổ biến ở nước họ và đánh giá tiềm năng phát triển mô hình này so với Việt Nam. Trong nước, chúng tôi tham khảo và học hỏi từ mô hình nhà xưởng cao tầng của Khu công nghiệp VSIP và Khu công nghiệp Long Hậu”, ông Thắng cho biết.
Quay trở lại câu chuyện tìm nhà xưởng, anh Tuấn cho hay, theo quan sát của anh, không giống như các chủ đầu tư dự án bất động sản nhà ở hay bất động sản nghỉ dưỡng vốn rất chủ động truyền thông, tiếp thị, quảng bá thương hiệu và sản phẩm, các chủ đầu tư khu công nghiệp nói chung, nhà xưởng xây sẵn nói riêng thường chỉ “giỏi làm, không giỏi nói”.
“Các doanh nghiệp nhóm này ít khi chủ động truyền thông, giới thiệu dự án, tìm kiếm khách thuê, mà chủ yếu tiếp cận qua các kênh truyền thống như xúc tiến thương mại, các chương trình của bộ, ngành, địa phương, trong khi nhu cầu của khách thuê bây giờ đa dạng hơn nhiều”, anh Tuấn nói và cho biết thêm, không ít lần trong quá trình tìm kiếm đất trong khu công nghiệp giúp khách hàng, anh gặp cảnh khu công nghiệp còn nhiều đất trống, nhưng chủ đầu tư chỉ biết “than vắn, thở dài”, chứ không chủ động tìm kiếm khách thuê qua lực lượng môi giới, hay qua các hoạt động giới thiệu về khu công nghiệp trên các kênh truyền thông đại chúng.
“Đây chính là một hạn chế cố hữu mà các doanh nghiệp làm khu công nghiệp, làm nhà xưởng mắc phải”, anh Tuấn nhận xét.
