Nền tảng tích cực cho năm 2026
Theo JLL, khối lượng giao dịch khách sạn toàn cầu tăng đáng kể trong năm 2025, với đầu tư trực tiếp tăng 22% so với năm 2023. Châu Mỹ dẫn đầu với mức tăng 27%, EMEA (châu Âu, Trung Đông và châu Phi) tăng 4%. Châu Á Thái Bình Dương giảm 20%, tuy nhiên nhu cầu du lịch ổn định và hoạt động vững chắc tạo nền tảng cho sự phục hồi trong năm 2026.
Tăng trưởng RevPAR (doanh thu trên mỗi phòng khả dụng) đang chậm lại sau giai đoạn tăng cao, và kết quả hoạt động tiếp tục không đồng đều giữa các thị trường. Các thành phố như Miami đã trở về mức độ bình thường, trong khi các thị trường phục hồi chậm hơn như San Francisco và một số điểm đến tại Châu Á - Thái Bình Dương lại tăng mạnh trong năm 2025. Sự phân hóa này phản ánh nhịp độ phục hồi khác nhau, tốc độ quay trở lại của nhu cầu đi lại công vụ và mức tăng trưởng nguồn cung phòng.
Phân khúc khách sạn đã lấy lại tỷ trọng trong tổng đầu tư bất động sản thương mại, chiếm khoảng 8% tổng khối lượng đầu tư toàn cầu năm 2025, vượt mức trung bình dài hạn.
Một số yếu tố chính đang hỗ trợ triển vọng đầu tư. Lượng khách hàng không toàn cầu dự kiến tăng 4,9%, với Châu Á - Thái Bình Dương dẫn đầu ở mức 7,3% nhờ Ấn Độ, Trung Quốc và Việt Nam. Tốc độ tăng nguồn cung chậm tại các thị trường lớn sẽ hỗ trợ kết quả hoạt động của khách sạn hiện có, phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ có dự án xây dựng mới dưới 2% tổng nguồn cung. Thị trường vốn cũng được cải thiện với nhu cầu cho vay tăng, chi phí vốn nợ giảm và nguồn vốn chủ sở hữu dồi dào.
Khu nghỉ dưỡng hạng sang và tài sản biểu tượng đang trở thành mục tiêu đầu tư hàng đầu nhờ cân bằng cung cầu thuận lợi và nhu cầu của nhà đầu tư tổ chức. World Cup 2026 và lễ kỷ niệm 250 năm Hoa Kỳ dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu lưu trú tại các thành phố lớn.
Ông Kevin Davis, CEO châu Mỹ, JLL Hotels & Hospitality Group cho biết, JLL đang chứng kiến sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư đối với khách sạn, được hỗ trợ bởi giá trị hấp dẫn và khả năng phục hồi đã được chứng minh của ngành. World Cup 2026 sẽ là động lực quan trọng cho các thành phố đăng cai, trong khi nguồn cung hạn chế tiếp tục tạo giá trị cho tài sản hiện có.
Các xu hướng chính
Theo JLL, giai đoạn phục hồi đồng đều đã kết thúc. Thị trường đang ở giai đoạn phân hóa, khi người tiêu dùng có lựa chọn và dòng vốn có mục tiêu tạo nên sự khác biệt trên thị trường. Các tài sản chất lượng cao đang đạt mức giá cao hơn đáng kể. Động lực này, cùng với nguồn vốn tư nhân chủ động và nguồn cung tương lai hạn chế, đang mở ra cơ hội từ mua tài sản biểu tượng đến tái định vị chiến lược.
Châu Á - Thái Bình Dương cho thấy triển vọng tích cực, với Nhật Bản dẫn đầu khu vực. Goldman Sachs đang huy động quỹ 500 triệu USD cho khách sạn tại Nhật Bản và đặt mục tiêu hoàn tất vào cuối quý I/2026. Nhật Bản được dự báo chiếm 35 - 40% tổng giao dịch khách sạn châu Á - Thái Bình Dương năm 2026, trong khi Singapore và Ấn Độ tiếp tục thu hút vốn đầu tư. Đầu tư khách sạn tại châu Á - Thái Bình Dương đang được định hình bởi các yếu tố cấu trúc, đặt khu vực vào vị thế tăng trưởng bền vững. Với châu Á - Thái Bình Dương dẫn đầu tăng trưởng lưu lượng hành khách toàn cầu nhờ tầng lớp trung lưu mở rộng và thu nhập tăng, thị trường ghi nhận dòng vốn châu Á thúc đẩy các giao dịch lớn, trong khi các thành phố cửa ngõ của khu vực nằm trong nhóm thị trường có RevPAR tốt nhất toàn cầu.
Theo JLL, thị trường đang xác định một số xu hướng quan trọng. Kết quả hoạt động phân hóa tạo ra các thị trường nổi bật, nhà đầu tư tập trung vào tài sản chất lượng cao tại vị trí tốt. Điều kiện thị trường nợ được cải thiện cho phép các giao dịch lớn, với số thương vụ trên 250 triệu USD dự kiến tăng. Dòng vốn quốc tế tăng tốc, đặc biệt vào Anh và các thị trường Châu Âu. Nguồn vốn chưa giải ngân lớn thúc đẩy các quỹ tìm kiếm cơ hội gia tăng giá trị và tài sản chất lượng cao tại các thị trường trọng điểm. Thị trường đầu tư khách sạn đã đạt điểm chuyển, khi các lợi thế cấu trúc kết hợp với nguồn vốn dồi dào. Sự kết hợp giữa cung cầu thuận lợi, thị trường nợ ổn định và niềm tin nhà đầu tư tăng đang tạo nền tảng cho chu kỳ đầu tư kéo dài vượt ra ngoài năm 2026.
