Hai dự án “gối đầu” và kỳ vọng tái định giá
Sau nhiều năm chờ đợi hoàn thiện pháp lý, cuối năm 2024, dự án NBB Garden III đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500, với tên thương mại mới là Jasari. Dự án có quy mô 5,3 ha, tổng vốn đầu tư 4.478 tỷ đồng và dự kiến cung cấp ra thị trường hơn 2.700 căn hộ. Tiếp đó, giữa năm 2025, dự án khu dân cư cao tầng NBB II được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư, với quy mô 7,9 ha và tổng vốn đầu tư 4.136 tỷ đồng.
Việc đồng thời triển khai hai dự án lớn được xem là cơ hội để Năm Bảy Bảy cải thiện nguồn hàng, qua đó từng bước phục hồi kết quả kinh doanh sau nhiều năm trầm lắng. Trên thực tế, trong năm 2025, chi phí xây dựng dở dang tại dự án NBB Garden III đã tăng 16,9% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 156,1 tỷ đồng, lên 1.080,9 tỷ đồng và chiếm 13,87% tổng tài sản. Cùng kỳ, dự án NBB II ghi nhận chi phí xây dựng dở dang tăng 9,3%, tương ứng tăng thêm 80,5 tỷ đồng, lên 945,7 tỷ đồng và chiếm 12,14% tổng tài sản.
Theo kế hoạch, dự án NBB Garden III sẽ được triển khai trong giai đoạn 2024 - 2029, trong khi dự án NBB II dự kiến triển khai trong giai đoạn 2024 - 2030.
Ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII - công ty mẹ của Năm Bảy Bảy) cho biết, dự án NBB Garden III thực tế đã bắt đầu đền bù từ năm 2008, dự kiến khởi công và mở bán từ năm 2026, đồng thời bàn giao vào năm 2028. Điều này đồng nghĩa, ngay cả khi triển khai đúng tiến độ, doanh nghiệp vẫn phải chờ đến khi hoàn thành bàn giao mới đủ điều kiện ghi nhận doanh thu theo quy định.
Như vậy, trong ngắn hạn, hai dự án này chưa thể đóng góp vào kết quả kinh doanh, trong khi chi phí đầu tư tiếp tục gia tăng, tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền trong giai đoạn đầu triển khai.
Nhìn lại giai đoạn trước, sau khi duy trì mức lợi nhuận trên 314 tỷ đồng mỗi năm trong giai đoạn 2019 - 2021, Năm Bảy Bảy bước vào chu kỳ suy giảm kéo dài do thiếu dự án gối đầu. Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận lãi 7,2 tỷ đồng trong năm 2022, 1,1 tỷ đồng trong năm 2023, 0,4 tỷ đồng trong năm 2024 và nhích lên 10,6 tỷ đồng trong năm 2025. Với mức lợi nhuận khiêm tốn, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp ở mức rất thấp khi ROA năm 2025 chỉ đạt 0,14% so với trung bình ngành 3,95% và ROE đạt 0,61% so với trung bình ngành 14,47%.
Việc hai dự án lớn được triển khai vì vậy không chỉ mang ý nghĩa bổ sung nguồn cung mà còn mở ra cơ hội để doanh nghiệp “làm lại câu chuyện tăng trưởng”, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất đã được tích lũy từ nhiều năm trước với giá vốn thấp hơn so với mặt bằng hiện tại. Tuy nhiên, cơ hội này chỉ có thể trở thành hiện thực nếu doanh nghiệp giải quyết được bài toán vốn và thị trường.
Áp lực vốn và bài toán lãi vay
Cơ hội tái định giá quỹ đất chỉ có thể trở thành hiện thực nếu doanh nghiệp giải quyết được bài toán vốn và thị trường.
Một trong những vấn đề lớn nhất của Năm Bảy Bảy hiện nay là cấu trúc tài chính với lượng tiền mặt thấp trong khi dư nợ vay ở mức cao. Tính tới ngày 31/12/2025, doanh nghiệp chỉ sở hữu 4,07 tỷ đồng tiền mặt, trong khi tổng nợ vay lên tới 4.461,7 tỷ đồng (tương đương 244,8% vốn chủ sở hữu - cao hơn đáng kể so với mức trung bình ngành khoảng 88%).
Với cấu trúc tài chính như vậy, khả năng tự chủ nguồn vốn của doanh nghiệp khá hạn chế, đặc biệt trong bối cảnh hai dự án lớn đang bước vào giai đoạn triển khai ban đầu và chưa đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng. Điều này đồng nghĩa, nguồn vốn để triển khai dự án trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào vốn vay hoặc nguồn hỗ trợ từ công ty mẹ.
Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2025, Năm Bảy Bảy đang vay ngắn hạn 1.098,4 tỷ đồng tại công ty mẹ CII; vay dài hạn 1.091,9 tỷ đồng tại Ngân hàng VPBank; 872,6 tỷ đồng tại Ngân hàng VietinBank - Chi nhánh 11; 832,7 tỷ đồng tại Ngân hàng TPBank và 503,17 tỷ đồng từ Công ty TNHH MTV Thương mại và Đầu tư CII, cùng một số khoản vay khác.
Đáng chú ý, sự phụ thuộc vào công ty mẹ CII đặt ra những giới hạn nhất định, khi bản thân CII cũng duy trì đòn bẩy tài chính ở mức cao. Tính tới cuối năm 2025, tổng dư nợ vay của CII lên tới 20.178,3 tỷ đồng, tương đương 168,6% vốn chủ sở hữu. Một số trái phiếu của doanh nghiệp như CIIB2427001, CII12502, CII12503, CIIH2427002, CII12501, CIIH2427004, CIIH2427003 áp dụng lãi suất thả nổi theo thị trường, khiến chi phí vốn gần đây có xu hướng tăng.
Thực tế, từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất, các khoản vay thả nổi cũng bị điều chỉnh theo, qua đó gia tăng áp lực tài chính đối với doanh nghiệp. Đối với lĩnh vực bất động sản, lãi suất cho vay mua nhà đã được các ngân hàng thương mại nhà nước điều chỉnh lên mức 12-13%/năm - mức cao trong nhiều năm trở lại đây. Lãi suất cao không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư trong giai đoạn triển khai dự án mà còn tác động trực tiếp đến người mua nhà, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo nhận định của SSI Research, trong bối cảnh lãi suất tăng và tâm lý người mua suy yếu, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải áp dụng thêm nhiều chính sách ưu đãi để kích cầu, qua đó ảnh hưởng đến biên lợi nhuận trong tương lai.
Không chỉ đối mặt với áp lực vốn, Năm Bảy Bảy còn phải giải bài toán niềm tin thị trường. Dự án NBB Garden III trước đây từng nhận đặt cọc trong thời gian dài, sau đó phải hoàn trả do chưa thể triển khai. Dự án hiện được đổi tên thương mại thành Jasari để chuẩn bị mở bán trở lại.
Bên cạnh hai dự án trọng điểm, doanh nghiệp còn sở hữu các dự án khác như De Lagi - Bình Thuận quy mô 124,53 ha, vốn đầu tư 2.726 tỷ đồng, triển khai giai đoạn 2017 - 2027; dự án Sơn Tịnh - Quảng Ngãi quy mô 102,7 ha, vốn đầu tư 1.752 tỷ đồng, triển khai giai đoạn 2013 - 2025. Dù quỹ đất tương đối lớn, việc dàn trải nguồn lực trong bối cảnh tài chính hạn chế có thể khiến tiến độ triển khai các dự án gặp nhiều thách thức.
Nhìn tổng thể, Năm Bảy Bảy đang đứng trước hai bài toán lớn trong năm 2026: huy động vốn để triển khai dự án và đảm bảo sức hấp thụ sản phẩm trong bối cảnh lãi suất tăng. Đây không chỉ là bài toán riêng của doanh nghiệp mà còn phản ánh khó khăn chung của nhiều chủ đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Trong bối cảnh đòn bẩy tài chính ở mức cao, dòng tiền hạn chế và thị trường chưa thực sự phục hồi mạnh, bất kỳ sự chậm trễ nào trong triển khai dự án hoặc sự suy yếu của lực cầu cũng có thể khiến áp lực tài chính gia tăng nhanh chóng, đòi hỏi doanh nghiệp phải thận trọng hơn trong các quyết định về vốn và tiến độ.
