Ưu tiên tính khả thi
Nghiên cứu từ JLL cho thấy, thị trường đầu tư khách sạn đang ấm dần lên với các giao dịch ghi nhận tỷ suất sinh lời khoảng 6-7,5% - tiệm cận mức kỳ vọng 8-9% của nhà đầu tư.
Theo ông Karan Khanijou - Phó chủ tịch cấp cao Bộ phận Đầu tư khách sạn và nghỉ dưỡng châu Á của JLL, dự báo tổng vốn hoạt động đầu tư khách sạn tại Việt Nam năm 2025 cũng được nâng từ 100 triệu USD lên 125 triệu USD.
Diễn biến trên phản ánh niềm tin vào nền tảng tăng trưởng dài hạn của thị trường cũng như sức hút ngày càng rõ rệt của bất động sản nghỉ dưỡng đối với dòng vốn trong và ngoài nước. Song, điểm đáng chú ý là dòng tiền đầu tư không còn chạy theo việc phát triển ồ ạt dự án mới như trước.
Theo báo cáo Vietnam Hotel Investment Guide 2025 của Savills Hotels, tâm điểm của thị trường đang dịch chuyển sang nhóm tài sản hiện hữu có vị trí tốt nhưng chưa được khai thác tối đa giá trị. Đây được xem là cơ hội lớn trong bối cảnh nguồn cung mới tại các đô thị lớn và điểm đến truyền thống ngày càng hạn chế.
Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao Savills Hotels nhận định, xu hướng nổi bật nhất hiện nay nằm ở cách nâng cấp tài sản để tăng năng lực cạnh tranh. Theo ông đại diện Savills Hotels, Việt Nam đang có nhiều dự án khách sạn với vị trí rất tốt, nhưng hiệu quả vận hành chưa được tối ưu.
Khi nguồn cung mới chậm lại, đặc biệt tại những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và nhu cầu khách hàng ngày càng đòi hỏi chất lượng cao hơn, nâng cấp và tái định vị sẽ trở thành chiến lược mang lại giá trị lớn nhất cho nhà đầu tư trong giai đoạn 2026-2030.
Báo cáo của Savills Hotels cho biết, hơn 68% nguồn cung khách sạn hiện nay do chủ đầu tư tự vận hành, trong đó không ít dự án chưa đầu tư bài bản cho trải nghiệm khách hàng và hệ thống phân phối. Nếu được cải tạo thiết kế, chuẩn hóa vận hành hoặc hợp tác với các thương hiệu quản lý quốc tế, hiệu quả kinh doanh của nhóm tài sản này có thể được cải thiện đáng kể.
Sự lệch pha cung - cầu cũng ngày càng rõ tại các điểm đến du lịch như Hạ Long, Nha Trang hay Mũi Né. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, cạnh tranh gay gắt về giá, trong khi nhu cầu của khách quốc tế và tầng lớp trung lưu trong nước lại dịch chuyển lên phân khúc có yêu cầu cao hơn về trải nghiệm, dịch vụ và tiện ích. Điều này khiến các dự án có khả năng nâng cấp, tái định vị trở thành nhóm tài sản hấp dẫn nhất trên thị trường.
Ở các đô thị lớn, rào cản pháp lý và quỹ đất khan hiếm càng làm nổi bật giá trị của tài sản hiện hữu. Tại Hà Nội, từ nay đến năm 2028, chỉ có khoảng 4.000 phòng khách sạn mới gia nhập thị trường, chủ yếu thuộc phân khúc upscale - luxury.
TP.HCM còn hạn chế hơn với chưa đến 1.500 phòng. Khi nguồn cung tương lai ngày càng khan hiếm, dư địa tăng trưởng chủ yếu nằm ở việc tối ưu hóa chất lượng và hiệu quả vận hành.
Không riêng khách sạn, các phân khúc khác của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự, nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi, nhưng mang tính chọn lọc rõ rệt.
Theo báo cáo của DKRA Consulting, năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 13.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng gồm biệt thự, nhà phố và condotel được chào bán, tăng khoảng 25% so với năm trước, riêng lượng sản phẩm mở bán mới tăng 33%. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.000 sản phẩm - dù còn khiêm tốn so với nguồn cung, nhưng đã cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm trước khi tăng từ 1,3-2 lần.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay, nhà đầu tư hiện thận trọng hơn rất nhiều. Thay vì chỉ tập trung vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá, họ còn đề cao các yếu tố pháp lý, tiến độ triển khai, năng lực tài chính và khả năng vận hành khai thác sau khi dự án hoàn thành. Vì vậy, hoạt động giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có mô hình vận hành rõ ràng và nằm tại các điểm đến du lịch trọng điểm.
“Key” mới cho chu kỳ tăng trưởng mới
DKRA Group dự báo, sức cầu thị trường trong năm 2026 có thể cải thiện so với năm trước, nhưng khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi.
Việt Nam đang có cơ hội hiếm có để nâng “chất” toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành… sẽ là những người dẫn đầu trong chu kỳ tăng trưởng mới.
Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao Savills Hotels
Sự thay đổi này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì mở bán sớm khi dự án còn trên giấy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hoàn thiện xây dựng, đưa sản phẩm vào vận hành thử nghiệm trước khi ra mắt thị trường. Việc chứng minh khả năng tạo dòng tiền thực tế đang trở thành yếu tố then chốt để thuyết phục nhà đầu tư.
Theo ông Mauro Gasparotti, Việt Nam đang có cơ hội hiếm có để nâng “chất” toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành… sẽ là những người dẫn đầu trong chu kỳ tăng trưởng mới.
Với sự kết hợp giữa nhu cầu lớn, nguồn cung mới hạn chế và sự trưởng thành nhanh chóng của nhà đầu tư trong nước, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mở ra một giai đoạn mà việc tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo.
Đại diện Savills Hotels đánh giá, đây là thời điểm thích hợp nhất để các chủ sở hữu xem xét lại chiến lược vận hành, đánh giá tiềm năng tái định vị thương hiệu và nhanh chóng nắm bắt làn sóng dịch chuyển của thị trường.
Cùng quan điểm, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, tăng trưởng trong tương lai được kỳ vọng tập trung nhiều hơn vào phân khúc trung - cao cấp và hạng sang, thay vì mở rộng nhanh ở phân khúc đại trà.
Du khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng chú trọng chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và giá trị cảm xúc, thúc đẩy các chủ đầu tư tập trung vào sản phẩm có thiết kế, thương hiệu và câu chuyện rõ nét.
Xu hướng này kéo theo sự dịch chuyển của mô hình sản phẩm. Khách sạn và khu nghỉ dưỡng đang dịch chuyển từ mô hình lưu trú thuần túy sang cung cấp trải nghiệm toàn diện, tích hợp ẩm thực, chăm sóc sức khỏe, văn hóa bản địa và hoạt động giải trí. Các khu nghỉ dưỡng gắn với yếu tố wellness, retreat, detox và du lịch chậm (slow travel) kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh, đặc biệt tại các điểm đến biển và sinh thái.
Bên cạnh khách sạn truyền thống, các mô hình lai như branded residence, resort villa, condotel thế hệ mới và serviced residence gắn với nghỉ dưỡng đang quay trở lại nhưng với cách tiếp cận thận trọng hơn, tập trung vào khả năng vận hành và dòng tiền thực tế, thay vì bán hàng ngắn hạn.
Ngoài ra, các đơn vị vận hành có khả năng khai thác dữ liệu tốt sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong việc tối ưu công suất và giá phòng. Tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp), tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và sử dụng vật liệu thân thiện môi trường đang dần trở thành yêu cầu bắt buộc, đặc biệt đối với các dự án có thương hiệu quốc tế. Các khu nghỉ dưỡng gắn với thiên nhiên, bảo tồn hệ sinh thái và cộng đồng địa phương sẽ có lợi thế trong dài hạn.
Trong dài hạn, ngành khách sạn và nghỉ dưỡng Việt Nam được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng tích cực, nhưng theo hướng chọn lọc hơn. Những dự án có vị trí chiến lược, thương hiệu mạnh, sản phẩm khác biệt và năng lực vận hành hiệu quả sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.
