Vốn vào bất động sản vẫn tăng
Kết thúc quý đầu năm nay, VPBank ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 238.473 tỷ đồng, tăng hơn 31.000 tỷ đồng so với đầu năm, tương đương mức tăng gần 15%. Đây tiếp tục là lĩnh vực có quy mô dư nợ lớn nhất trong danh mục tín dụng của ngân hàng này.
Nếu cộng thêm phần tăng ở cho vay cá nhân mua nhà, đất, với mức tăng hơn 9.000 tỷ đồng, tổng lượng vốn VPBank rót thêm vào thị trường bất động sản trong ba tháng đầu năm lên tới hơn 40.000 tỷ đồng.
Tại SHB, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt khoảng 210.373,6 tỷ đồng, tăng 2,5% so với đầu năm. Dư nợ bất động sản của ngân hàng này chiếm khoảng 33,49% tổng dư nợ, cao nhất trong nhóm các nhà băng có quy mô cho vay bất động sản lớn.
Techcombank từng liên tục dẫn đầu trong các bảng xếp hạng về cho vay bất động sản, nhưng từ quý IV/2025 đến nay, nhà băng này đã chủ động “thắt” dòng vốn vào lĩnh vực này. Tính đến cuối quý I/2026, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của Techcombank đạt 198.854 tỷ đồng, giảm gần 8.200 tỷ đồng so với đầu năm. Theo đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ của Ngân hàng giảm từ 28,6% vào cuối năm 2025 xuống còn 26,44% tại thời điểm cuối quý I/2026. Nếu so với mức đỉnh quý III/2025, Techcombank đã giảm 40.000 tỷ đồng dư nợ ở mảng này.
Trong khi đó, tại MB, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản ghi nhận 131.895,5 tỷ đồng vào cuối quý I/2026. So với đầu năm, dư nợ lĩnh vực này tại MB tăng khoảng 8,8%. Tuy vậy, tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của Ngân hàng chỉ ở mức 11,77%, thấp hơn đáng kể so với nhóm VPBank, SHB và Techcombank
Đáng chú ý, HDBank có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản khoảng 78.196 tỷ đồng vào cuối quý I/2026, tăng khoảng 11,4% so với đầu năm, sau hai quý giảm mạnh ở năm trước. Tỷ trọng dư nợ bất động sản của ngân hàng này vào khoảng 13% tổng dư nợ. Đây là mức không quá cao so với nhóm dẫn đầu, nhưng vẫn cho thấy bất động sản là một trong những lĩnh vực tín dụng quan trọng của HDBank.
TPBank ghi nhận khoảng 37.902 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản vào cuối quý I/2026. So với đầu năm, dư nợ mảng này tăng khoảng 17,5%, thuộc nhóm tăng nhanh nhất trong bảng xếp hạng. Tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của TPBank vào khoảng 11,99%. Dù quy mô tuyệt đối còn cách khá xa nhóm dẫn đầu, tốc độ tăng trong quý đầu năm cho thấy TPBank đang mở rộng đáng kể ở lĩnh vực địa ốc.
MSB có khoảng 30.342,5 tỷ đồng dư nợ thuộc nhóm kinh doanh bất động sản và cơ sở hạ tầng. So với đầu năm, khoản mục này tăng khoảng 6,4%, chiếm khoảng 14,13% tổng dư nợ.
VIB ghi nhận khoảng 24.006,8 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại cuối quý I/2026. So với đầu năm, con số này tăng khoảng 13,8%. Tuy nhiên, tỷ trọng cho vay bất động sản của VIB chỉ vào khoảng 6,22% tổng dư nợ.
BVBank với khoảng 23.808 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản. So với đầu năm, khoản mục này tăng khoảng 3,1%. Điểm nổi bật của BVBank không nằm ở quy mô tuyệt đối, mà ở tỷ trọng. Dư nợ bất động sản của ngân hàng này chiếm khoảng 30,05% tổng dư nợ.
Tập trung vào phân khúc ở thực
Bà Lê Thị Thi, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 cho biết, tính đến hết quý I/2026, dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn khu vực 2 (gồm TP.HCM và Đồng Nai) chiếm khoảng 27,5% tổng dư nợ khu vực này, tăng 2,34% so với cuối năm và tăng 21,39% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản tại TP.HCM chiếm 28,61% tổng dư nợ tại địa bàn Thành phố, tăng 2,54% so với cuối năm 2026 và tăng 21,12% so với cùng kỳ; dư nợ cho vay bất động sản tại tỉnh Đồng Nai chiếm 17,61% tổng dư nợ tại địa phương và tăng 25,19% so với cùng kỳ.
“Điều này cho thấy, tín dụng bất động sản vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định và có tác động lan tỏa lớn đến các ngành kinh tế liên quan. Dòng vốn tiếp tục hướng vào nhu cầu tự sử dụng”, bà Thi cho biết thêm.
Cũng theo bà Thi, từ đầu năm 2026 đến nay, tỷ trọng cho vay mua nhà để ở, tự sử dụng tại khu vực 2 luôn duy trì khoảng 66% trong tổng dư nợ bất động sản.
Về gói tín dụng 145.000 tỷ đồng (dành cho nhà ở xã hội tại khu vực TP.HCM và Đồng Nai), bà Thi cho biết, hiện có 9 ngân hàng tham gia (gồm Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, TPBank, Techcombank, VPBank, MB, HDBank) và Ngân hàng Nhà nước đã 7 lần thông báo lãi suất theo hướng giảm dần. Theo đó, từ mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà tại thời điểm bắt đầu Chương trình, lãi suất hiện nay đã giảm xuống còn 6,1%/năm đối với chủ đầu tư và 5,6%/năm đối với người mua nhà. Đối với chủ đầu tư, hiện đã có 7 dự án được giải ngân với doanh số hơn 923 tỷ đồng, dư nợ hơn 841 tỷ đồng.
Trong đó, địa bàn TP.HCM có 4 dự án đã được giải ngân với doanh số giải ngân lũy kế hơn 504 tỷ đồng (hạn mức đạt 1.207 tỷ đồng), dư nợ hơn 423 tỷ đồng. Ngoài ra, TP.HCM có 3 dự án (thuộc danh mục do Ủy ban nhân dân Thành phố công bố trước đây) đã được các ngân hàng thương mại trên địa bàn cho vay (không nằm trong Chương trình) với mức lãi suất từ 7,9 - 8,5%/năm và 1 dự án vay tại Quỹ Đầu tư phát triển tỉnh Bình Dương trước đây. Địa bàn TP. Đồng Nai có 3 dự án đã được giải ngân theo gói tín dụng này. Đối với khách hàng cá nhân, hiện có 176 khách hàng cá nhân được giải ngân theo gói tín dụng này với doanh số giải ngân hơn 115 tỷ đồng.
Ngoài ra, các ngân hàng tại khu vực 2 cũng mở rộng cho vay nhà ở xã hội tại các địa phương khác: Tây Ninh, Đồng Tháp, An Giang. Tổng doanh số giải ngân cho chủ đầu tư tại các địa phương này đạt hơn 723 tỷ đồng.
Trước phản ánh của doanh nghiệp về khó khăn tiếp cận vốn làm nhà ở xã hội, bà Thi cho biết, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng không sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, mà do các ngân hàng thương mại tự cân đối nguồn lực tài chính của hệ thống để tham gia gói. Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại tham gia chương trình không phải tính dư nợ cho vay của chương trình nhà ở xã hội vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm. Đây được xem là cơ chế hỗ trợ quan trọng để thúc đẩy giải ngân.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, đến cuối năm 2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản ước đạt 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024 (tín dụng toàn ngành năm 2025 tăng hơn 19%). Năm nay, mục tiêu tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng đặt ra mức 15%, do đó, tín dụng bất động sản cũng được kiểm soát. Tuy nhiên, đến tháng 2/2026, dư nợ kinh doanh bất động sản riêng lẻ đạt 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối năm 2025. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này ở mức 2,22% vào cuối năm 2025.
Theo ông Lực, việc kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước là cần thiết trong bối cảnh hiện nay do đã tăng trưởng cao trong năm trước, nhưng khả năng tín dụng ở lĩnh vực này vẫn tăng khoảng 15% trong năm nay. Do đó, việc kiểm soát bất động sản không có nghĩa là “siết”, mà là điều tiết lại và có sự chọn lọc. Chủ trương của cơ quan điều hành là muốn các ngân hàng hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc cho vay mua nhà để ở, hạn chế vốn tín dụng vào bất động sản đầu cơ, nhằm hạn chế rủi ro; còn với các chủ đầu tư bất động sản thì phải đa dạng nguồn vốn và giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành 123.000 tỷ đồng trái phiếu. Trong 4 tháng đầu năm 2026, con số này đạt gần 40.000 tỷ đồng, chiếm tới 51% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp năm 2026 là rất lớn, với khoảng 204.000 tỷ đồng; trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm tới 61%.
