Nghị định 148/2020: Lối mở cho 5.000 dự án bất động sản đang bị đình trệ

“Nghẽn” nguồn cung vì tắc pháp lý

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ước tính cả nước hiện có khoảng 5.000 dự án bị đình trệ vì vướng đất công xen cài. Tại TP.HCM, câu chuyện này dường như là vấn đề lớn nhất với thị trường bất động sản trong 2 năm 2019 - 2020 khi có khoảng 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất... nằm xen cài rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án này.

“Dự án của tôi chỉ dính có một bờ mương và con lạch nhỏ vài trăm m2 mà không thể gỡ nổi dù đã đề xuất nhiều hướng, trong đó có việc chấp nhận nộp tiền ký quỹ ứng trước cho phần đất công này”, một chủ đầu tư than thở.

Việc dự án có đất công xen cài rải rác đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp, chẳng hạn như Novaland khi chỉ riêng tập đoàn phát triển bất động sản hàng đầu này có tới hơn 10 dự án chưa làm được sổ vì vướng “đất công xen kẹt”.

Với Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát, dự án Green Star Sky Garden của chủ đầu tư này tại quận 7, TP.HCM, được xây dựng trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai dạng công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng.

Dự án Green Star Sky Garden của Hưng Lộc Phát bị tạm dừng xây dựng dù đã đến giai đoạn hoàn thiện

Đối với phần khu nhà liền kề, dự án thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công mà nguyên nhân do vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất.

Một trường hợp khác là dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) do Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh làm chủ đầu tư với diện tích hơn 77.300 m2. Mặc dù chỉ bị vướng hơn 1.758 m2 đất công gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án), nhưng nhóm đất công này nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án, gây khó khăn cho việc giải quyết thủ tục pháp lý khiến mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ.

Trong những tiếng kêu cứu trên thị trường vì dự án bị vướng đất công xen kẹt còn có nhiều cái tên quen thuộc như Quốc Cường Gia Lai, Lê Thành, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh... Đáng nói là mấy năm qua, lãnh đạo TP.HCM cũng hiểu được cái khó này bởi dự án đình trệ tác động trực tiếp đến “túi tiền” ngân sách Thành phố, vậy nên đã tổ chức nhiều cuộc gặp gỡ, đối thoại với các doanh nghiệp để gỡ vướng, nhưng “nút thắt” pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ do nằm ngoài phạm vi thẩm quyền.

Dự án Bắc Phước Kiển của Quốc Cường Gia Lai 10 năm ròng vẫn chưa giải quyết xong hồ sơ pháp lý

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc có dự án bị vướng tại quận 7 cho rằng, chính sự bất cập về chính sách này khiến nhiều dự án cũ vướng đất công xen cài bị đình trệ vô thời hạn, còn dự án mới thì không ai dám đề xuất. Ngay cả những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư hoặc cấp phép để khởi công xây dựng nhưng chỉ cần vướng một phần diện tích nhỏ đất công xen cài cũng bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục, mà thủ tục đến điểm nút này thì không biết bao giờ mới hoàn thành.

Thực tế này khiến cho nguồn cung sản phẩm bất động sản mới tại TP.HCM bị tê liệt, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng mạnh dẫn đến giá nhà đất liên tục tăng cao. Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, giá nhà đất, căn hộ tại TP.HCM trong 2 năm qua tăng trung bình từ 50 - 70% và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Nhẹ nhõm với “gậy thần” Nghị định 148

Nghị định 148 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 18/12/2020 đã đưa ra giải pháp, điều kiện cho phép các dự án có đất công xen cài được triển khai sau một thời gian dài vướng pháp lý.

Theo đó, để được giao đất, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng những tiêu chí: Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định; có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đặc biệt, thửa đất được giao, cho thuê không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai; không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Nghị định cũng nêu rõ, khi giao đất, cho thuê đất, phải ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng, nếu không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Trong trường hợp thửa đất nhỏ hẹp có từ 2 người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng, phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất và chỉ giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng phần đất nói trên.

Có thể nói, Nghị định 148 đã mở ra một cánh cửa mới và theo phân tích của nhiều chuyên gia, đây là cơ hội để thị trường bất động sản TP.HCM lấy lại “phong độ” về nguồn cung vốn khan hiếm trong vòng 2 năm nay. Rõ ràng, đây là tin vui cho rất nhiều dự án bất động sản đang vướng mắc vì có các diện tích đất nhỏ xen cài là đất do Nhà nước quản lý với điều khoản đặc biệt quan trọng là “… nếu không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề”.

Sau 3 ngày Nghị định 148 được ban hành, trong phiên giao dịch đầu tuần qua (ngày 21/12/2020), cổ phiếu QCG của Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai tăng trần với dư mua cả triệu đơn vị. Sự hứng khởi của nhà đầu tư, theo một số đồn đoán từ thị trường, đến từ kỳ vọng “chiếc gậy thần” Nghị định 148 sẽ cởi trói cho dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển, Nhà Bè với quy mô hơn 90 ha trải qua cả chục năm không thể triển khai vì một trong những lý do chính là có đất công xen cài trong đất dự án.

Không giấu được niềm vui khi trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Bình, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát chia sẻ, đây là một tin rất đáng mừng cho doanh nghiệp, vì Nghị định 148 đã có những quy định cụ thể, gỡ khó cho những dự án có đất công nhỏ lẻ không đủ điều kiện tách thửa nằm xen cài.

“Riêng với dự án Green Star Sky Garden tại quận 7, nghị định này sẽ giải quyết được những vướng mắc lâu nay của doanh nghiệp, bởi dự án đã có quy hoạch, đã được chấp thuận đầu tư, cho nên sẽ khá thuận lợi khi thực hiện các thủ tục giao đất”, ông Bình nói.

Còn theo đánh giá của ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings, kênh, mương, hè, rãnh là đất công xen kẹt trong đất dự án nhưng tỷ lệ đất xen kẽ này rất nhỏ. Theo quy định trước đây, đất vướng đất công dù lớn hay nhỏ đều phải tiến hành thủ tục xin giao đất, thuê đất rồi đấu giá quyền sử dụng đất nên hết sức rườm rà, tốn thời gian, chi phí.

“Chúng tôi hy vọng sau khi có Nghị định 148, các dự án sẽ được triển khai nhanh hơn, bởi thời gian qua, doanh nghiệp đã mất quá nhiều thời gian, tiền bạc cho những vướng mắc nhỏ này”, ông Sơn nói và phân tích thêm, Nghị định 148 có nhiều điểm mới nhưng có 2 vấn đề quan trọng nhất là giải quyết được vướng mắc về đất xen kẽ và quy định điều kiện để doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư mà không cần đăng ký kế hoạch sử dụng đất.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu cho hay từ năm 2015 đến nay, với tư cách là Chủ tịch HoREA, ông đã lắng nghe và hiểu rất rõ những bức xúc của các chủ đầu tư liên quan đến vấn đề này. "Từ ngày 10/12/2015, khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực, đến tháng 9/2018, rất nhiều dự án nhà ở do doanh nghiệp đang triển khai bị tạm dừng vì vướng đất hỗn hợp. Từ đó về sau, hầu hết doanh nghiệp không trình dự án mới nữa vì không được duyệt, chỉ triển khai những dự án đã được duyệt trước đó”, ông Châu nói và cho rằng, cũng chính vì lý do này mà nguồn cung dự án nhà ở ra thị trường ngày càng khan hiếm, nếu có thì doanh nghiệp cứ xây mà chưa thể đóng tiền sử dụng đất để ra sổ hồng cho khách hàng.

Điều này vừa vô tình đẩy doanh nghiệp vào thế buộc phải làm trái, nguy cơ cao gây ra khiếu kiện của người mua nhà và Nhà nước cũng bị hụt nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất. Nghị định 148, theo tính toán của ông Châu, đã mở ra hướng tháo gỡ vướng mắc không chỉ cho 158 dự án tại TP.HCM mà sẽ là lối mở cho khoảng 5.000 dự án trên cả nước.

“Đây là tin vui trước thềm năm mới, góp phần thúc đẩy quá trình xây dựng, phát triển sản phẩm của hàng nghìn dự án, hứa hẹn hiệu ứng tích cực trong năm 2021”, ông Châu hồ hởi và nhấn mạnh, sắp tới đây, khi các dự án bị ách tắc tại TP.HCM được tháo gỡ, chắc chắn sẽ có lượng lớn sản phẩm bung ra thị trường, giúp giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở suốt 2 năm qua.

Kỳ vọng hơn sự đồng bộ

Theo chia sẻ của các doanh nghiệp, Nghị định 148 là điểm sáng và cơ bản sẽ giải quyết được những dự án cũ đang bị đứng hình, nhưng còn với những dự án mới trước mắt vẫn phải tiếp tục chờ các sở, ngành triển khai như thế nào rồi mới đánh giá được tác động cụ thể.

Đưa ra góc nhìn khác, luật sư Lê Thành Vinh, Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P cho rằng, Nghị định 148 chỉ tháo gỡ được một phần, bởi Nhà nước chỉ giao đất/cho thuê đất (không qua đấu giá) đối với thửa đất có hình dạng, diện tích không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu để được tách thửa theo quy định của UBND tỉnh trên cơ sở đơn đề nghị của người sử dụng đất liền kề đó; Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai...

“Vướng mắc nhiều trên thực tế cần giải quyết lại nằm ở chỗ mảnh đất công nằm trọn trong một dự án được duyệt, mảnh đất này cũng đủ lớn để tách thửa, Nhà nước sẽ giao/cho chủ đầu tư thuê mảnh đất công này qua đấu giá hay không?”, ông Vinh nói.

Luật sư Lê Thành Vinh cũng cho rằng, nghị định này chưa giải quyết được trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với mảnh đất công xen kẹt trong một khu đất to hơn thực hiện một dự án nào đó (có trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được duyệt), đủ lớn đáp ứng tiêu chí tách thửa nhưng lại không đủ lớn để tách ra thực hiện theo một dự án độc lập, hoặc sẽ không hợp lý để thực hiện một dự án độc lập.

Tán thành quan điểm trên, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho rằng, nghị định này chỉ giải quyết được cho những dự án có phần đất công xen cài không đủ điều kiện để tách thửa riêng biệt, nằm rải rác trong ranh của dự án nhưng không tiếp giáp với chủ đất khác sẽ được Nhà nước định giá và giao cho chủ đầu tư dự án. Còn với những thửa đất công xen cài có diện tích lớn, đủ điều kiện để tách thửa thì không nằm trong trường hợp giải quyết của Nghị định 148.

“Trường hợp này có thể giải quyết bằng cách cho doanh nghiệp đấu thầu, hoặc sẽ có quy định trong một văn bản khác”, ông Nghĩa nói.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Bình, đa số các dự án có đất công xen cài tại TP.HCM đều là những trường hợp có diện tích nhỏ, không đủ điều kiện tách thửa nhưng dự án đã có chủ trương đầu tư. Chính vì vậy, khi nghị định này có hiệu lực sẽ cơ bản giải quyết được, và đây là cơ hội mở ra một nguồn cung mới.

Tuy nhiên, với những dự án mới, chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư thì gỡ vướng đất xen cài chỉ là một trong số rất nhiều thủ tục mà doanh nghiệp phải thực hiện, bởi hiện nay, để xây dựng được một dự án bất động sản còn phải thực hiện nhiều thủ tục khác như quy trình đầu tư, các quy định pháp luật về nhà ở đất đai, quy hoạch, quy trình về cấp phép xây dựng, vướng mắc về nhà đầu tư hay chủ đầu tư... Chính vì vậy, điều mà ông Bình kỳ vọng là không chỉ được gỡ vướng từ nghị định này mà năm 2021, cần có thêm những quyết sách để tiếp tục tạo điều kiện bổ sung các dự án hoàn toàn mới nhằm tạo dòng chảy bình thường trên thị trường địa ốc.