Nhà ở xã hội, cuộc chơi không dễ

Những quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với nhiều điều khoản được xem là cởi mở hơn, tạo điều kiện cho các DN phát triển loại hình này. Tuy nhiên, với những khó khăn về quỹ đất, về khung lợi nhuận theo quy định và nhất là khi gói vốn 30.000 tỷ đồng đã “khóa” lại, việc đầu tư kinh doanh NƠXH là một cuộc chơi không hề dễ dàng dù sức cầu lớn.

Tại thị trường phía Bắc, một số DN khá thành công với mô hình NƠXH như Viglacera, Handico, HUD… với hàng loạt dự án như Khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm của Viglacera; các dự án NƠXH của Handico tại Đại Kim, Minh Khai; NƠXH của HUD tại Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm.

Tuy nhiên, các dự án NƠXH do các chủ đầu tư tư nhân triển khai như Dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long tại Hoài Đức; Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại số 30 Phạm Văn Đồng… đều khá bê trễ và chưa tạo được uy tín trên thị trường.

Sở dĩ như vậy, vì tại những dự án NƠXH tạm gọi là thành công trước đó, dễ nhận thấy đều do các chủ đầu tư “đình đám” có nguồn gốc Nhà nước triển khai, NƠXH chỉ là một phần trong các dự án mà họ triển khai. Trước khi làm NƠXH, HUD hay Hadico đã có hàng loạt các dự án thương mại đình đám. Đồng thời, các DN này cũng sở hữu quỹ đất sạch rộng rãi khắp Hà Nội, nên khi làm NƠXH, họ cũng thừa khả năng chọn những vị trí đảm bảo cho dự án thực hiện khả thi. Viglacera bước chân vào thị trường NƠXH sau HUD và Handico, nhưng đơn vị này cũng có được quỹ đất sạch và kết hợp được cả lợi thế về vật liệu xây dựng khi làm dự án.

Chẳng hạn, tại Khu đô thị Đặng Xá, giá bán NƠXH từ 9 - 11 triệu đồng/m2, thì giá nhà thương mại từ 13 - 17 triệu đồng/m2. Đành rằng, về chất lượng thì NƠXH đương nhiên không bằng, nhưng cùng được hưởng hệ thống hạ tầng như nhau, mà giá bán chênh lệch từ 4 - 6 triệu đồng/m2, nên NƠXH tại dự án này cứ xếp hàng chờ mua, chờ xét duyệt. Tương tự, tại Khu đô thị Linh Đàm, dự án NƠXH của HUD cũng có giá bán thấp hơn so với nhà ở thương mại từ 2 - 4 triệu đồng/m2. NƠXH tại phường Đại Kim (quận Hoàng Mai) do Handico 5 làm chủ đầu tư cũng có giá bán từ 13,5 - 15 triệu đồng/m2. Đây cũng là mức giá khá cạnh tranh đối với các dự án nhà ở thương mại có cùng vị trí.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về khả năng bán hàng của các dự án NƠXH, ông Nguyễn Tử Quang, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Handico cho biết: “Trước khi triển khai các dự án NƠXH, Tổng công ty cũng như các đơn vị thành viên đã tính toán kỹ lưỡng cho từng dự án, đảm bảo sức cạnh tranh về giá và vị trí trên thị trường nên không lo ế hàng”.

Tại TP. HCM, số chủ đầu tư triển khai loại hình NƠXH khá khiêm tốn, trong khi đó, giá bán các sản phẩm nhà ở thương mại không cao như Hà Nội nên NƠXH không tạo được lợi thế cạnh tranh rõ rệt về giá.

Có thể điểm danh các đơn vị tham gia xây dựng NƠXH tại TP. HCM như Địa ốc Hoàng Quân, CTCP Đức Khải, CTCP Đầu tư Thủ Thiêm, Công ty Bất động sản Tân Bình, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal, N.H.O, Công ty Đông Hải, Công ty Phú Cường… Trong số đó, đơn vị tiên phong trong triển khai NƠXH tại TP. HCM là Hoàng Quân với rất nhiều dự án thuộc phân khúc này.

Tuy nhiên, có thể thấy, dù nhu cầu của người lao động nghèo tại TP. HCM về NƠXH là rất lớn, nhưng mức giá tại nhiều dự án thuộc phân khúc này chưa hấp dẫn họ so với những dự án nhà ở thương mại có vị trí tương đương. Chẳng hạn, giá bán căn hộ HQC Plaza (quận 8) từ 13,5 triệu đồng/m2 trở lên, không thấp hơn đáng kể so với giá bán các căn hộ thương mại tại quận 12 như Tecco Green Nest, chung cư của Thủ Đức House tại quận Thủ Đức…

Nếu như Bình Dương được xem là thực hiện thành công chủ trương phát triển NƠXH với đầu tàu là chủ đầu tư BECAMEX và nhiều đơn vị khác thì tại Đồng Nai, chỉ có IDICO thành công trong chương trình nhà ở cho công nhân tại KCN Nhơn Trạch 1. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đạt, Tổng giám đốc Tổng công ty IDICO: “Nếu không có sẵn quỹ đất sạch giá thấp thì khó lòng có được mức giá từ 150 - 250 triệu đồng/căn và giá cho thuê từ 800.000 đồng/căn/tháng”.

Điều này cho thấy, việc tạo lập được quỹ đất sạch với chi phí phù hợp là điều kiện tiên quyết để các dự án NƠXH đi vào cuộc sống, bởi với người nghèo, giá cả là điều họ quan tâm đầu tiên. Điều này cần sự vào cuộc rất rốt ráo của chính quyền các địa phương trong việc tạo quỹ đất cho DN làm NƠXH, bởi phát triển loại hình này là một chủ trương lớn mang tính an sinh xã hội.