“Nốt trầm” nhẹ của đất công nghiệp
Tại thị trường phía Bắc, theo CBRE Việt Nam, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại các địa phương cấp 1 (gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương cũ) đạt gần 480 ha trong năm 2025, giảm 24% so với năm 2024.
Trước thực trạng nhu cầu cho thuê tạm thời chững lại, tốc độ tăng giá thuê các khu công nghiệp cũng chậm lại so với giai đoạn trước. Mức giá chào thuê trung bình các thị trường cấp 1 đạt 143 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4% theo năm, thấp hơn mức tăng từ 6-11%/năm giai đoạn 2021-2023.
Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Dịch vụ cho Thuê, CBRE Việt Nam cho biết, năm 2025, thị trường đất công nghiệp phía Bắc chứng kiến sự tăng trưởng chậm lại, trong khi phân khúc nhà kho, nhà xưởng xây sẵn vẫn phát triển tốt.
Trong năm 2026, nguồn cung các sản phẩm bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, khi hàng loạt dự án mới được khởi công trong nửa cuối năm 2025 dự kiến hoàn thiện và cho thuê trong giai đoạn 2026-2027.
Một điểm sáng của giai đoạn này là nhiều công trình giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai, cùng với việc thành lập các khu thương mại tự do.
Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản công nghiệp mở rộng sang các khu vực tiềm năng mới, tiêu biểu như khu vực sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) và phía Nam Hải Phòng - nơi tập trung các khu công nghiệp mới thuộc khu kinh tế ven biển cũng như khu thương mại tự do tại thành phố này.
Thực tế, lĩnh vực bất động sản công nghiệp đã chứng kiến bước chuyển mới khi nhu cầu sở hữu đất khu công nghiệp chững lại, còn nhà xưởng xây sẵn (RBF) lên ngôi. Điều này cho thấy thị trường đang phản ứng theo nhu cầu khách thuê, xu hướng “đánh nhanh, rút gọn”, dễ chuyển đổi (mở rộng) được đề cao.
Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho thấy, 62% dự án sản xuất mới trong năm lựa chọn RBF - mức cao nhất tính từ 2018 đến nay. Tại phía Nam, con số này khoảng 70%, còn phía Bắc là 56%. Tỷ lệ lấp đầy các dự án nhà xưởng xây sẵn đã vượt 80%, phản ánh hiệu suất khai thác rất tốt, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư FDI.
Ông Neil McGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho hay, xu hướng chuyển dịch từ thuê đất sang thuê nhà xưởng xây sẵn đã hình thành vài năm trở lại đây, nhưng chỉ đến giai đoạn 2024-2025 mới tăng tốc và tạo sức lan tỏa mạnh.
Làn sóng này được củng cố khi nhiều khách thuê không còn muốn chờ quỹ đất sạch hoặc mất vài năm tự xây nhà máy. Thay vào đó, họ ưu tiên triển khai vận hành nhanh, giảm chi phí ban đầu.
“Nếu doanh nghiệp có thể bắt tay vào sản xuất ngay nhờ thuê RBF, họ sẽ chọn luôn mô hình này”, ông Neil McGregor nhấn mạnh.
Ưu tiên “tốc độ”
Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại khu vực phía Nam hiện đạt 92%. Các địa phương trọng điểm như Đồng Nai, TP.HCM và Tây Ninh (mới) duy trì tỷ lệ lấp đầy 90-93%, chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch và phụ kiện - những ngành đòi hỏi hạ tầng đạt chuẩn để nhanh chóng vận hành.
Hoạt động giao dịch cho thuê cũng thể hiện xu hướng chuyển dịch từ mô hình nhà kho sang nhà xưởng xây sẵn ngày càng phổ biến. Việc ưu tiên tốc độ, chi phí được xem là động lực chính đẩy phân khúc RBF tăng trưởng mạnh.
 |
Đất công nghiệp vẫn là lựa chọn ưu tiên của doanh nghiệp đầu tư đường dài. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Đại diện một doanh nghiệp chuyên kinh doanh nhà kho, nhà xưởng xây sẵn tại Hải Phòng và Đồng Nai cho biết, nếu so sánh giữa đất công nghiệp và RBF hay nhà kho xây sẵn (RBW), mỗi mô hình có thế mạnh riêng. Với RBF và RBW, tính linh hoạt được coi là lợi thế lớn. Doanh nghiệp có thể nhanh chóng đưa nhà máy, dây chuyền vào vận hành mà không mất quá nhiều thời gian, thủ tục.
Đặc biệt, việc sử dụng RBF và RBW giúp doanh nghiệp tiết giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu và có thể linh hoạt trong việc điều chỉnh sản xuất (mở rộng, thu hẹp). Trong khi đó, với đất công nghiệp, khách thuê sẽ phải tự xây dựng nhà máy và điều này có thể kéo dài thời gian để đi vào sản xuất. Tuy nhiên, đây lại là sản phẩm được các doanh nghiệp đầu tư đường dài ưa thích.
“Cũng có một thực tế nữa là quỹ đất công nghiệp nhiều khu vực đã ‘tới hạn’, buộc nhiều nhà phát triển dự án phải chủ động phát triển mô hình RBF và RBW để tập trung khai thác giá trị gia tăng trên đất, tối đa hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.
Cộng với nhiều yếu tố khác như đòi hỏi rút ngắn thời gian dịch chuyển, giảm chi phí và linh hoạt trong sản xuất, khiến RBF và RBW tạm thời ‘dẫn trước’ trong ưu tiên lựa chọn của nhiều khách thuê”, vị này chia sẻ thêm.
Tương tự, ông Lê Công Long - Giám đốc Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp ROX iPark thông tin, hiện nay, nhu cầu thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam đang tập trung chủ yếu vào 2 phân khúc đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn.
Trong đó, đất công nghiệp là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư lớn, trong khi nhà xưởng xây sẵn nhận được sự quan tâm của doanh nghiệp muốn triển khai sản xuất nhanh, giảm chi phí và rút ngắn thời gian đầu tư.
Đại diện ROX iPark cho biết thêm, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách thuê, các chủ đầu tư đang tập trung nâng cấp hạ tầng khu công nghiệp theo tiêu chuẩn ESG và triển khai mô hình khu công nghiệp thông minh như một chiến lược trọng tâm.
Tiêu biểu như tại Khu công nghiệp Quang Minh (Hà Nội), các giải pháp số được áp dụng trong quản lý vận hành như giám sát hạ tầng, giao thông, môi trường theo thời gian thực và hệ thống an ninh đồng bộ. Điều này giúp nâng cao hiệu quả quản lý, tối ưu chi phí và đáp ứng các yêu cầu mà nhiều tập đoàn quốc tế đặt ra.
“ROX iPark cũng chuẩn bị quỹ đất sạch, hạ tầng đồng bộ cùng dịch vụ hỗ trợ toàn diện. Không chỉ dừng ở việc bàn giao đất sạch hay nhà xưởng, chúng tôi còn đồng hành với khách thuê trong quá trình xin cấp phép, tuyển dụng lao động, tài chính, kết nối chuỗi cung ứng. Những giá trị gia tăng này giúp khách thuê tiết kiệm thời gian, giảm thiểu rủi ro và triển khai nhanh chóng, đặc biệt với các doanh nghiệp FDI”, ông Long cho hay.
Thực tế, dù ghi nhận sự “chững lại” tạm thời của đất công nghiệp, nhưng bản thân phân khúc này vẫn viết nên câu chuyện riêng.
Tại phía Nam, việc đồng loạt triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Vùng kinh tế phía Nam (Southern Economic Zone - SEZ) đang mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới - nơi vị trí, quy mô và kết nối trở thành lợi thế quyết định.
Trong nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Một số thị trường trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM (cũ) có tỷ lệ lấp đầy vượt 90%, trong khi Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vẫn còn dư địa khai thác nhờ quỹ đất mới và vị trí chiến lược dọc các trục hạ tầng đang hình thành.
Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất. Theo Savills, giá thuê đất trung bình tại khu vực SEZ đạt khoảng 193 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m2/chu kỳ thuê của năm 2024, trong đó TP.HCM (cũ) ghi nhận mức giá cao nhất khu vực.
