Từ sự thay đổi cơ cấu dân số…
Thị trường căn hộ Hà Nội đang có những thay đổi đáng lưu ý. Trong khi tỷ lệ hộ độc thân ngày một tăng cao, kéo theo nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ, thì một tệp khách hàng khác - những người từng sở hữu nhà và có nhu cầu nâng cấp không gian sống - lại tìm đến các căn hộ có diện tích lớn.
Những năm gần đây, cơ cấu dân số tại Việt Nam có sự thay đổi rõ nét. Đáng chú ý, tại các đô thị, hộ gia đình độc thân có xu hướng gia tăng, trong khi quy mô hộ bình quân có chiều hướng ngược lại.
Số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, tỷ lệ hộ gia đình độc thân ở thành thị đã tăng từ 6,23% năm 2004 lên 9,1% năm 2014 và đạt 10,1% vào năm 2019.
Đến năm 2025, tỷ lệ hộ chỉ có một người (hộ độc thân) tiếp tục tăng và tỷ lệ này ở khu vực thành thị cao hơn so với khu vực nông thôn (16,3% so với 11,5%). Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Hồng là 2 vùng có tỷ lệ hộ độc thân cao nhất, đạt tương ứng 17,5% và 14,5%.
Đến năm 2025, quy mô hộ bình quân cả nước là 3,6 người/hộ. Khu vực nông thôn có quy mô bình quân hộ là 3,7 người/hộ, cao hơn khu vực thành thị 0,2 người/hộ.
Vùng trung du và miền núi phía Bắc có số người bình quân một hộ lớn nhất cả nước (4 người/hộ); Đông Nam Bộ có số người bình quân một hộ thấp nhất cả nước (3,4 người/hộ). Quy mô hộ bình quân phổ biến trên cả nước là từ 2-4 người/hộ, chiếm 63,2% tổng số hộ.
Trong khi đó, theo báo cáo Dự báo dân số Việt Nam giai đoạn 2024-2074 (do Cục Thống kê và Quỹ Dân số Liên hợp quốc - UNFPA thực hiện), dân số thành thị năm 2024 là 38,7 triệu người, tương đương 38,2% dân số cả nước.
Theo phương án trung bình, đến năm 2045, tỷ lệ dân số sinh sống tại khu vực thành thị đạt khoảng 50%, đánh dấu thời điểm dân số thành thị và nông thôn cân bằng.
Quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra ổn định trong nửa sau của kỳ dự báo và đến năm 2074, tỷ lệ dân số thành thị dự báo đạt 65%, trong bối cảnh mức sinh tiếp tục giảm và già hóa dân số diễn ra nhanh. Những chuyển dịch nhân khẩu học này đòi hỏi hệ thống đô thị phải được quy hoạch và phát triển theo hướng linh hoạt và thích ứng hơn.
UNFPA cho rằng, các chính sách cần tập trung hiện đại hóa và mở rộng hạ tầng đô thị, bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở và dịch vụ công, quản lý sử dụng đất hiệu quả, cải thiện môi trường và giao thông, đồng thời thúc đẩy mô hình đô thị xanh, thông minh. Quy hoạch đô thị dựa trên bằng chứng nhân khẩu học sẽ là yếu tố quan trọng để bảo đảm phát triển bền vững trong dài hạn.
… đến giá nhà
Một vấn đề lớn tồn tại lâu nay trên thị trường nhà ở là khoảng cách giữa thu nhập người dân và giá nhà.
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho biết, trong giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%. Riêng năm 2025, mức tăng dao động từ 10-30% tùy phân khúc và khu vực.
Đáng chú ý, Việt Nam hiện đứng thứ 10 thế giới về số năm tích lũy thu nhập cần thiết để mua nhà - chỉ số càng thấp thì khả năng tiếp cận nhà ở càng khó.
“Nếu như trong năm 2025, một hộ gia đình cần trung bình khoảng 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ, thì sang năm 2026, con số này tăng lên 30 năm - cao gấp đôi mức bình quân của thế giới. Trong khi đó, tại Trung Quốc, số năm tích lũy thu nhập để mua nhà đã giảm 7 năm, xuống còn 21 năm”, ông Lực nói.
Đại diện BHS Property cũng cho hay, hiện nay, thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2. Đơn giá trung bình chào bán mới quý II/2026 tại đây đạt hơn 137 triệu đồng/m2, tăng gần 11% so với quý trước và tăng hơn 36% so với cùng kỳ năm trước.
Giá neo cao đang hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, cùng với cơ cấu dân số thay đổi, khiến nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ (từ 25-45 m2) ngày càng lớn do có chi phí hợp lý, dễ đầu tư và tối ưu công năng sử dụng.
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều đơn vị bán hàng cũng cho biết, nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ (dưới 50 m2) tại các đô thị lớn như Hà Nội đang gia tăng mạnh về cả nhu cầu mua, thuê… lẫn giá bán, do áp lực tài chính và sự khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ.
Từ thực tế giá căn hộ không ngừng tăng cao cho đến những thay đổi về nhân khẩu học đang đặt ra cho thị trường nhà ở những đòi hỏi mới. Trong khi đó, căn hộ có diện tích dưới 50 m2 được cho là phù hợp với nhu cầu, khả năng tiếp cận của cả hộ độc thân lẫn gia đình trẻ.
Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc cấp cao JLL Hà Nội cho hay, thị trường nhà ở đang cho thấy sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm, trong đó căn hộ nhỏ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn hơn trong các dự án mở bán.
Dù giảm diện tích, nhưng điểm quan trọng là các chủ đầu tư cũng hướng đến việc tạo ra các tiện ích tốt hơn để đáp ứng nhu cầu cư dân, tức bù đắp cho việc tăng số căn diện tích nhỏ bằng hệ thống tiện ích phong phú.
Và khẩu vị người mua
Bên cạnh sự gia tăng nhu cầu căn hộ nhỏ, một diễn biến đáng chú ý khác trên thị trường nhà ở là sự trở lại của căn hộ diện tích lớn. Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, có những dự án, căn hộ lớn có diện tích lên tới gần 600 m2/căn.
Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6, tại Việt Nam, việc tỷ lệ người giàu đang gia tăng nhanh buộc các chủ đầu tư dự án phải chủ động “phân tách” khách hàng và sản phẩm.
“Gia đình tôi có 2 vợ chồng, 2 bé và ông bà nên có xu hướng muốn mua căn hộ 4-5 phòng ngủ. Căn hộ 3 phòng ngủ hơn 100 m2 hiện tại không còn phù hợp”, ông Quê nói và cho biết thêm rằng, trên thực tế, nhu cầu về căn hộ lớn cũng gắn với việc nhiều gia đình ưa thích sống nhiều thế hệ, số lượng nhân khẩu cao.
Đặc biệt, nhiều chủ nhà sau giai đoạn sở hữu những căn hộ 3 phòng ngủ diện tích lớn ở giai đoạn trước (từ hơn 100 m2 đến hơn 200 m2), hiện tiếp tục có nhu cầu nâng cấp về nhà ở với diện tích lớn hơn, nhiều không gian hơn.
Đại diện Tập đoàn G6 cho hay, ở một số dự án, chủ đầu tư sẽ dành 20-30% quỹ căn cho đối tượng này.
Từ năm 2013 trở về trước là chu kỳ căn hộ lớn cao cấp. Giai đoạn từ năm 2016-2023, chu kỳ căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến trong dải diện tích 60-80 m2, còn 3 phòng ngủ là 90-120 m2.
Nhưng hiện nay, có thể chia thành các nhóm sau: Căn 1 phòng ngủ, diện tích dưới 50 m2; căn 2 phòng ngủ từ 60-90 m2; căn 3 phòng ngủ từ 90-120 m2 và căn 4-5 phòng ngủ từ 130 m2 trở lên.
Theo đại diện Tập đoàn G6, bản chất của sự thay đổi này là diện tích căn hộ thích nghi theo sự thay đổi cơ cấu nhân khẩu học trong các gia đình, chứ chưa hẳn đã là một xu hướng rõ ràng của thị trường.
Còn đại diện JLL Hà Nội cho hay, các chủ đầu tư khi phát triển sản phẩm căn hộ diện tích lớn đã tính đến chân dung người mua, dẫn đến hạn chế về số lượng.
“Trên thế giới, các dự án có căn hộ lớn cũng hướng đến một tệp khách hàng nhất định. Quan trọng là định vị chân dung người mua, tiềm năng thị trường, điều này sẽ chi phối thanh khoản dự án”, bà Nguyễn Hồng Vân cho hay.
