Theo Savills, lãi suất cho vay mua nhà cuối năm có xu hướng tăng thêm khoảng 1-2% sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn.
Tuy nhiên, sự điều chỉnh này chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở hiện nay.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.
Số liệu từ nghiên cứu thị trường của Savills quý III/2025 cho thấy bức tranh thanh khoản tích cực tại hai thành phố lớn. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, một con số minh chứng cho sức mua mạnh mẽ bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.
Tại Hà Nội, diễn biến thị trường còn có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.
Một trong những điểm nhấn của thị trường trong giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (hạng B và C). Tại TP.HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc Grade B cũng chiếm ưu thế tuyệt đối với 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven ngày càng rõ nét.
Sự chuyển dịch này không chỉ giúp giải tỏa áp lực nhà ở nội đô mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng. Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực dọc theo các tuyến phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) như khu Đông ghi nhận mức tăng cao nhất lên đến 16%.
Mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ.
Trong bối cảnh đó, các khu vực vùng ven có lợi thế hạ tầng như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An đang trở thành điểm đến thay thế. Mặt bằng giá tại đây ghi nhận xu hướng tăng trong thời gian qua, phản ánh kỳ vọng của thị trường vào tiến độ thực tế của các tuyến metro, đường vành đai và hệ thống kết nối liên vùng.
Savills cho rằng, mức tăng này tương đối hợp lý khi được hỗ trợ bởi ba yếu tố then chốt: chi phí đầu vào gia tăng (bao gồm vật liệu xây dựng, chi phí pháp lý và quỹ đất); sự khan hiếm kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung; và giá trị hạ tầng đã và đang hiện hữu, thay vì chỉ dừng ở kỳ vọng trên giấy. Nhìn chung, mức tăng giá hiện nay vẫn nằm trong ngưỡng thị trường có thể hấp thụ, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai đảm bảo.
