Sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản
Tại hội nghị tổng kết công tác năm 2025 của Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng cho biết Bộ sẽ nghiên cứu, kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm khơi thông thị trường.
 |
Nghiên cứu kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ảnh: Thanh Vũ |
Trọng tâm của việc sửa luật là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Theo Thứ trưởng, giá nhà đất thời gian qua tăng nhanh nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do hiện tượng găm hàng, đầu cơ, đẩy giá vẫn còn phổ biến.
Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm ngày càng lệch pha, thiếu nghiêm trọng phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Nhiều dự án chậm triển khai do vướng mắc thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch.
Việc sửa luật được kỳ vọng sẽ góp phần hạ nhiệt giá nhà và tái lập cân bằng thị trường.
Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý
Trong các cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản và phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhiều lần nhấn mạnh việc thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.
Theo kế hoạch của Bộ Xây dựng, mô hình này sẽ được triển khai ở cấp tỉnh và kết nối trực tuyến với các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, xây dựng, đầu tư. Khi đi vào vận hành, người dân và doanh nghiệp có thể thực hiện các thủ tục mua bán, sang tên nhà đất hoàn toàn trên môi trường số.
Cụ thể, sau khi đạt thỏa thuận mua bán bất động sản, các bên liên quan chỉ cần điền thông tin và nộp hồ sơ trực tuyến trên cổng thông tin điện tử của trung tâm. Hồ sơ sẽ được xét duyệt sau 2 ngày làm việc. Sau khi nhận được thông báo hoàn tất qua tin nhắn, người mua chỉ cần đến trung tâm một lần duy nhất để nhận giấy chứng nhận sở hữu.
Mô hình mới hướng tới việc xử lý các giao dịch gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản hiện hữu, nhà ở hình thành trong tương lai, cho thuê nhà ở, cho thuê lại… Toàn bộ quy trình được thực hiện công khai, số hóa và giám sát bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
Vào ngày cuối cùng của năm 2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Hệ thống được thiết kế theo hướng mở, tuân thủ các tiêu chuẩn dữ liệu, bảo mật, kết nối và chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn thông tin. Hệ thống sẽ nhấn mạnh vào tính hiệu quả, đơn giản, thuận tiện khi các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong thực hiện dịch vụ công, thủ tục hành chính và các hoạt động khác.
Hệ thống có thể cung cấp các thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án theo từng loại hình bất động sản bao gồm số lượng căn hộ/căn nhà/lô nền, diện tích; giá giao dịch (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch; số lượng căn hộ/căn nhà/lô nền, giá trị, tổng giá trị bất động sản tồn kho.
Ngoài ra, hệ thống có thể báo cáo thông tin về hợp đồng giao dịch bất động sản, bao gồm số, ký hiệu hợp đồng, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, thời gian ký kết; loại hợp đồng giao dịch (mua bán, thuê, thuê lại, thuê mua, nhận chuyển nhượng)...
Nhà ở xã hội sẽ có thêm nghị quyết về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc
Vào tháng 11/2025, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú đã chủ trì cuộc họp Hội đồng thẩm định độc lập dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc ban hành cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật và chỉ tiêu pháp lệnh đột phá phát triển nhà ở xã hội.
 |
Phân khúc nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là tâm điểm trong năm 2026. Ảnh: Thanh Vũ |
Theo Thứ trưởng, hiện đã có Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn vẫn phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc cần có sự chỉ đạo của cấp có thẩm quyền để giải quyết. Do đó, việc ban hành một Nghị quyết mới theo cơ chế của Nghị quyết 206/2025/QH15 về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật là cần thiết.
Về phạm vi điều chỉnh, Nghị quyết này cần tuân thủ nguyên tắc của Nghị quyết 206/2025/QH15, tức là chỉ tập trung vào những nội dung thực sự khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, chứ không bao gồm các vấn đề thuộc về chỉ đạo, điều hành thường xuyên của Chính phủ, Thủ tướng.
Xác định giá đất chi tiết đến từng vị trí
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, hệ thống bảng giá đất được ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ chính thức hết hiệu lực từ ngày 31/12/2025. Từ năm 2026, cơ chế định giá đất mới sẽ được triển khai với những thay đổi căn bản trong phương thức xây dựng và cập nhật dữ liệu.
Theo đó, giá đất được xác định chi tiết đến từng vị trí, từng thửa đất theo nguyên tắc thị trường. Cách tiếp cận này nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế, từng bước xóa bỏ cơ chế “hai giá” tồn tại nhiều năm qua.
Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp phát sinh biến động hoặc cần phải thay đổi, bảng giá đất có thể được điều chỉnh ngay trong năm theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, địa phương được phép thuê tổ chức tư vấn độc lập để xác định giá đất, bảo đảm tính khách quan, sát thị trường và phù hợp với điều kiện thực tế.
Giảm chi phí khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, hộ gia đình, cá nhân sẽ được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.
 |
Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở sẽ không tạo áp lực tài chính lên người dân. Ảnh: Thanh Vũ |
Cụ thể, từ ngày 1/1/2026, người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và nông nghiệp. Với phần vượt nhưng không quá một lần hạn mức, người dân sẽ nộp 50% chênh lệch. Nếu phần vượt trên một lần hạn mức, khoản phải nộp là toàn bộ chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở như hiện hành.
Chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình, cá nhân. Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch.
Người dân đã chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày 1/1/2026 (Nghị quyết có hiệu lực) sẽ được cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất. Số tiền tính lại thấp hơn khoản đã nộp được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả.
Nhiều công trình được miễn giấy phép xây dựng
Vào tháng 12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Xây dựng (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026. Theo đó, bộ luật đã mở rộng đối tượng công trình được miễn giấy phép xây dựng với tổng cộng 8 trường hợp.
Trong đó, đáng chú ý là trường hợp công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng. Các công trình này sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một số khu vực chức năng theo quy định.
Luật mới cũng quy định miễn giấy phép xây dựng với công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật quy định nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật...
