Trong số báo trước, Báo Đầu tư Bất động sản đã có bài viết phản ánh về tình hình kinh doanh của Công ty cổ phần Xuân Hòa (XHC). Theo đó, lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty là sản xuất đồ nội thất và thiết bị văn phòng. Tuy nhiên, do mô hình quản lý nhiều hạn chế đã khiến cho tên tuổi này dần lu mờ trước các đối thủ cùng ngành.
Dù doanh thu vẫn có sự tăng trưởng đều qua các năm, nhưng gần như không bù nổi chi phí quản lý và chi phí bán hàng. Lợi nhuận chú yếu của công ty này đến từ việc được chia cổ tức từ công ty liên kết là Công ty TNHH Toyota Boshoku Hà Nội (Xuân Hòa sở hữu 30% vốn điều lệ), sản xuất khung ghế ô tô cung cấp cho Toyota.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là trước cổ phần hóa, Công ty Xuân Hòa đang sử dụng khu đất rộng 24.000 m2 tại số 27 đường Đông Lạnh, thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm (nay là phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm), trước đây là nhà máy sản xuất do Xuân Hòa quản lý.
Theo chủ trương di dời các nhà máy trong khu vực nội đô, ngày 26/2/2009, Công ty TNHH một thành viên Xuân Hòa và Công ty cổ phần Tập đoàn Ba Đình đã có văn bản về việc xin chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất, triển khai dự án bất động sản trên lô đất này.
Ngày 2/4/2009, UBND TP. Hà Nội có Văn bản số 2693/UBND-TNMT giao Sở Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn 2 đơn vị này tiến hành làm các thủ tục theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các quy định, chính sách hiện hành của UBND Thành phố.
Đến ngày 4/3/2010, UBND TP. Hà Nội có Văn bản số 1448/UBND-XD về việc chấp thuận chủ trương di dời cơ sở sản xuất (di dời về trụ sở Công ty Xuân Hòa) để hợp tác đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lập và thực hiện dự án tại số 27 đường Đông Lạnh, Từ Liêm, Hà Nội.
Trên cơ sở chấp thuận chủ trương của TP. Hà Nội, đến năm 2011, Xuân Hòa đã cùng cùng Công ty cổ phần Tập đoàn Ba Đình, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Ba Đình 1, 2, 3 thành lập Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Nhuệ Giang thực hiện dự án “Tổ hợp thương mại văn phòng và nhà ở để bán tại số 27 đường Đông Lạnh, thị trấn Cầu Diễn - Hà Nội”.
Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ban đầu, Công ty Nhuệ Giang có vốn điều lệ 55 tỷ đồng, trong đó Xuân Hòa góp 16,5 tỷ đồng (tương đương 30%) vốn điều lệ để triển khai dự án.
Tuy nhiên, do vướng mắc về quy hoạch, nên các bên không cấp được giấy chứng nhận đầu tư (cho đến thời điểm 30/6/2014 - thời điểm bắt đầu xác định giá trị doanh nghiệp để tiến hành cổ phần hóa). Do đó, Công ty Xuân Hòa tiếp tục được tạm sử dụng khu đất trên cho đến khi UBND Thành phố có quyết định thu hồi đất thực hiện dự án, cắm mốc giao đất theo quy định. Đồng thời, Công ty phải tiến hành nộp tiền thuê đất theo thông báo của Chi cục thuế quận Nam Từ Liêm (trước đây là huyện Từ Liêm).
Trong quá trình đợi dự án được cấp phép, các bên tham gia thành lập Công ty Nhuệ Giang đã có biên bản thống nhất nhằm hạch toán chi phí giải phóng mặt bằng phát sinh vào chi phí của dự án, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Nhuệ Giang có trách nhiệm thanh toán cho Công ty Xuân Hòa khi có biên bản bàn giao chính thức mặt bằng theo quyết định thu hồi đất của UBND TP. Hà Nội.
Sau khi Công ty Xuân Hòa cổ phần hóa, ngày 11/6/2016, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Nhuệ Giang đã có Văn bản số 04/2016/VB-LD gửi Bộ Xây dựng hướng dẫn giấy phép xây dựng của dự án nêu trên.
Ngày 17/6/2016, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 1195/BXD-HĐXD gửi công ty này khẳng định, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Nhuệ Giang được tiếp tục triển khai thi công xây dựng công trình và không cần phải thực hiện cấp giấy phép xây dựng. Đến ngày 25/1/2017, Thường trực Thành ủy Hà Nội cũng đã có Công văn số 532 - TB/TU đồng ý đề xuất của Ban cán sự Đảng UBND TP. Hà Nội tại Báo cáo số 501/BC-BCS ngày 29/12/2016 về chủ trương đầu tư Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán tại số 119 K2, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội (chính là khu đất 24.000 m2 của Xuân Hòa quản lý cũ).
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án có tổng vốn đầu tư 1.480,9 tỷ đồng, trong đó vốn tự có của các bên tham gia là 222,14 tỷ đồng, chiếm 15% (riêng phần của Công ty Xuân Hòa là 50,14 tỷ đồng), vốn vay tín dụng là 296,18 tỷ đồng, chiếm 20%, vốn huy động từ khách hàng là 962,61 tỷ đồng, chiếm 65%.
Tuy nhiên, trong báo cáo tài chính quý III/2017 của Công ty cổ phần Xuân Hòa thể hiện, Công ty này mới góp vào Công ty Nhuệ Giang 3,3 tỷ đồng, chiếm 30% vốn điều lệ của Nhuệ Giang. Nếu đúng như vậy, vốn điều lệ thực tế của Nhuệ Giang chỉ là chưa đến 11 tỷ đồng, chưa bằng 0,74% tổng quy mô dự án. Một câu hỏi đặt ra là liệu Công ty Nhuệ Giang có đủ năng lực để làm chủ đầu tư dự án này?
Bởi theo Luật Nhà ở 2014, một trong những điều kiện để làm chủ đầu tư dự án bất động sản là doanh nghiệp, hợp tác xã có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong khi đó, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, vốn pháp định với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thấp hơn 20 tỷ đồng.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, diễn tiến cổ phần hóa Công ty Xuân Hòa và quá trình thay tên đổi chủ sử dụng đất (từ công ty Xuân Hòa sang Công ty Nhuệ Giang) đối với diện tích 24.000 m2 do Xuân Hòa quản lý trước đây có thể thấy khá giống với nhiều trường hợp được xem là thâu tóm đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa không thông qua đấu giá (Điều 118, Điều 119 Luật Đất đai 2013) đã từng được Kiểm toán Nhà nước nêu lên ở nhiều trường hợp. Thậm chí, đầu năm 2017, Bộ Tài chính đã có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về vấn đề này.
Theo đó, với trọng tâm là các tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước giai đoạn 2011-2015, Kiểm toán Nhà nước nhấn mạnh, một số doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất lớn, vị trí lợi thế cho kinh doanh, nhưng không còn nhu cầu sử dụng hoặc trong diện phải di dời, đã không thực hiện trả lại đất cho Nhà nước, mà kêu gọi nhà đầu tư cùng liên doanh, hợp tác đầu tư bằng cách góp giá trị lợi thế quyền thuê đất để khai thác quỹ đất hiện có, sau đó thực hiện thoái toàn bộ
vốn góp.
Trên thực tế, khi giao đất không qua đấu giá là lỗ hổng, cơ hội để các doanh nghiệp cổ phần hóa chuyển giao cho các doanh nghiệp khác (chủ đầu tư), dùng phương cách nộp tiền sử dụng đất theo cơ chế định giá thay cho đấu giá và hưởng một khoản lợi khá lớn.
Khoản chênh lệch từ tiền sử dụng đất này do chủ đầu tư hưởng lợi, có thể lến tới hàng nghìn tỷ đồng tùy từng khu đất, dự án, trong khi ngân sách nhà nước bị thất thu do khu đất không được đem đấu giá công khai. Do đó, theo luật sư Phượng, cần thiết phải xem lại quá trình cổ phần hóa, giao đất và sang tên chủ đầu tư với các dự án như trên.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
