Phân khúc căn hộ TP.HCM, sôi động thị trường thứ cấp

Nguồn cung giảm, giá bán tăng

Trong năm 2018, thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung mới khá lớn khi số dự án mới đưa ra thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay, nhiều doanh nghiệp lớn thậm chí cả năm không có dự án nào ra mắt.

Theo lãnh đạo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với tình hình hiện nay, việc khan hiếm nguồn cung căn hộ trên thị trường TP.HCM sẽ còn tiếp diễn trong năm 2019.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs cho biết, với quy trình thủ tục để đầu tư dự án ngày càng chặt, doanh nghiệp muốn đầu tư một dự án phải tốn rất nhiều thời gian và chi phí để theo đuổi thủ tục pháp lý như hiện nay, phải đến khoảng đầu năm 2020, nguồn cung tại TP.HCM mới được khơi thông.

Theo bà Tú, do thiếu hụt nguồn cung mới, nên thị trường thứ cấp đối với dòng sản phẩm căn hộ tầm trung, đáp ứng nhu cầu thực sẽ tăng mạnh cả về giao dịch và giá.

Báo cáo thị trường bất động sản tại TP.HCM trong quý I/2019 của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, diễn biến thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý đầu năm đã diễn ra không ngoài dự liệu.

Nhiều người có nhu cầu ở thực phải mua lại trên thị trường thứ cấp, trong đó có cả những dự án đã đi vào hoạt động với mức giá chênh khá cao 

Cụ thể, Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, trong quý I/2019, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục trầm lắng với lượng nguồn cung chào bán mới giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái khi chỉ có 4.423 căn hộ được chào bán mới, giảm 46% theo quý và 54% so với cùng kỳ năm trước. Cũng trong khoảng thời gian này, có 5.924 căn hộ được tiêu thụ, giảm 28% so với quý trước và 39% so với năm trước.

Lý giải việc số lượng căn hộ được tiêu thụ cao hơn gần 1.500 căn so với số lượng căn hộ chào bán mới, đại diện CBRE cho biết, đây là dấu hiệu cho thấy, thị trường đang hấp thụ nguồn cung tồn của các dự án cũ.

Tương tự, theo JLL Việt Nam, lượng mở bán chính thức của phân khúc căn hộ tại thị trường TP.HCM trong quý I/2019 là hơn 4.500 căn, đến từ 11 dự án, tương đương một nửa nguồn cung mới của quý trước.

Theo nhận định của JLL, nguồn cung quý này là mức thấp nhất kể từ khi thị trường phục hồi vào năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thủ tục phê duyệt xây dựng bị chậm. Trong khi đó, sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội đã khiến mặt bằng giá chung của toàn thị trường tăng mạnh, khoảng 22,7% theo năm.

Tuy nhiên, giá bán ở trên mỗi dự án vẫn duy trì ở mức ổn định hoặc tăng nhẹ sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Giá không bao gồm những dự án mới tăng 2,9% theo quý và 7,5% theo năm, ghi nhận sự cải thiện về giá khá tốt trên toàn bộ phân khúc.

"Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt dự án mới tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ bị ảnh hưởng”, JLL dự báo.

Giao dịch thứ cấp sôi động

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, bất chấp thực tế sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng trong quý I vừa qua, nhưng căn hộ vẫn là phân khúc có lượng tìm kiếm cao nhất thị trường.

Cụ thể, tính riêng quý I/2019, tổng lượng tin rao bán sản phẩm căn hộ chung cư tại TP.HCM trên trang này vào khoảng 72.000 tin đăng, tăng gần 2% so với quý trước. Trong khi đó, lượng tìm kiếm sản phẩm căn hộ để mua tăng mạnh đến 23%.

“Con số trên đã phản ánh nhu cầu tìm mua nhà của người dân vẫn rất lớn”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thời gian gần đây, việc mua đi bán lại tại các dự án căn hộ có mức giá tầm trung, dưới 2 tỷ đồng/căn diễn ra rất sôi động. Hàng loạt dự án căn hộ được triển khai trong năm 2018 đang được giao dịch thứ cấp với mức chênh từ 10 - 15%.

Đơn cử, tại Dự án Citrine Apartment tại quận 9 do Thu Duc House làm chủ đầu tư, được khởi công từ tháng 4/2018 với mức giá khoảng 1,2 - 1,9 tỷ đồng/căn (đã bao gồm VAT). Hiện tại, dự án đã được cất nóc và mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức 1,5 - 2,1 tỷ đồng/căn.

Hay tại Dự án Centum Wealth - Bách Phú Thịnh, tọa lạc tại mặt tiền đường Phan Chu Trinh và Song hành Xa lộ Hà Nội, cũng do Thu Duc House làm chủ đầu tư, căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá bình quân từ 1,5 - 1,7 tỷ đồng/căn, thì hiện đã tăng lên 1,8 - 2,1 tỷ đồng/căn. Đối với những căn có diện tích lớn, 3 phòng ngủ, đang được chào bán với giá 2,5 tỷ đồng.

Theo giới đầu tư, Dự án Centum Wealth hiện đã xong phần móng và đang được triển khai các công đoạn lên tầng, nên cơ bản đã hết hàng. Các giao dịch hiện nay chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, những căn 2 phòng ngủ không phải lúc nào cũng sẵn hàng, bởi khách hàng mua trước đó là có nhu cầu ở thật, nên không muốn bán ra.

Tiếp tục tìm hiểu tại các dự án khác như Chung cư Sunrise Cityview trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, giá bán trung bình trong tháng 8/2018 là 41 - 43 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 45 - 47 triệu đồng/m2. Chung cư Melody Residences tại quận Tân Phú, giá bán hiện tại ở các tầng thấp là khoảng 35 - 37 triệu đồng/m2, tăng hơn 10% so với thời điểm đầu năm 2018.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giao dịch không chỉ sôi động ở những dự án đang xây dựng và dần hoàn thành, mà cả những dự án đã đưa vào sử dụng cũng được nhiều khách hàng săn đón.

Chị Huyền Châm, hiện đang sống tại một dự án căn hộ trên đường Nguyễn Cư Trinh, quận 2 cho biết, khoảng đầu tháng 3/2019, chị có đăng tin rao bán một căn hộ tại Chung cư Citi Home với giá 1,6 tỷ đồng. Chưa đầy một tiếng đồng sau đã có nhiều người gọi điện hỏi mua, thậm chí có người sợ không mua được nên đã quyết định đặt cọc ngay trong đêm.

“Khách hàng mua là cặp vợ chồng trẻ, thuộc thế hệ 9x. Họ mua để ở chứ không phải mua đi bán lại để đầu tư”, chị Châm nói và cho biết thêm, căn hộ của chị được nhiều khách hàng săn đón là vì có view đẹp, giá bán lại cũng không quá cao so với mức giá mua lúc đầu, chênh khoảng 300 triệu đồng. Hơn nữa, các căn hộ 2 phòng ngủ xung quanh chỉ có 1 toilet, còn căn của gia đình chị có 2 toilet, nên rất thoải mái và tiện lợi. Chưa kể, lại được tặng toàn bộ nội thất trong nhà, nên có thể dọn vào ở luôn được.

Theo một số chuyên gia trong ngành, lượng lớn nguồn cung trong phân khúc trung cấp và bình dân trong năm 2019 hướng đến nhu cầu thực của người mua để ở, giúp lượng tiêu thụ ổn định. Lượng hàng tồn kho sẽ tiếp tục được hấp thụ trong các quý tiếp theo do nguồn cung mới không nhiều. Người mua sẽ có cơ hội nhận được các sản phẩm tốt hơn từ thị trường ngày càng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.