Bên lề Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 27/7, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đã trao đổi với báo chí về triển vọng của thị trường bất động sản.
Vừa qua, các ngân hàng lớn đã hạ lãi suất huy động, diễn biến này sẽ tác động đến thị trường bất động sản thời gian tới như thế nào, thưa ông?
Tín dụng trong bất động sản là yếu tố quan trọng. Việc các ngân hàng thương mại hạ lãi suất là tín hiệu tích cực cho thị trường, đặc biệt trong vấn đề kích cầu thị trường ấm lên, trong đó nó là đòn bẩy để thị trường phát triển. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, dù hạ lãi suất, nhưng các tổ chức tín dụng sẽ quan tâm đến các dự án có tính khả thi cao và có tính hấp thụ cao, đó là những dự án ở phân khúc dành cho người có nhu cầu thực sự và phân khúc nhà ở xã hội.
Theo ông, lãi suất cho vay khoảng bao nhiêu thì có thể giúp thị trường bất động sản phục hồi trở lại?
Thực tế, chúng ta có thể so sánh bất động sản và các kênh đầu tư khác, chẳng hạn như tiết kiệm, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu… Trong bối cảnh hiện nay có thể thấy, để mức lãi suất giảm về như thời điểm trước khi tăng lãi suất (giai đoạn 2021 - 10/2022 - PV) là không phù hợp. Việc điều chỉnh hạ lãi suất cho vay như hiện nay là cố gắng lớn của Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng thương mại.
Tôi cho rằng, mức lãi suất cho vay dưới 10%/năm là mức hợp lý. Ngoài yếu tố tín dụng ra, thì thị trường bất động sản còn chịu chi phối của các yếu tố khác là mức độ hấp thụ của thị trường, đặc biệt là niềm tin của thị trường. Khi chúng ta kiềm chế tốt lạm phát, việc giảm lãi suất sẽ tác động đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Những dự án hướng tới phân khúc nhà dành cho người có nhu cầu ở thực sẽ được quan tâm giải ngân hơn, vì tính hấp thụ tốt. Bởi ngân hàng cũng tính toán đến tính khả thi thu hồi vốn.
Tức là câu chuyện ở đây không phải là thiếu nguồn cung tiền, mà là niềm tin thị trường và phân khúc của thị trường?
Đúng vậy. Câu chuyện không phải là thiếu nguồn cung tiền, mà mua ở phân khúc nào, với giá nào. Ngân hàng xem xét giải ngân ở những dự án có tính khả thi thu hồi vốn cao. Nhưng chúng ta quan sát có thể thấy, trong thời gian dài, niềm tin của thị trường đang thiếu vắng. Gần như không có giao dịch. Các vụ án kéo dài ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Trong khi đó, ở phía chủ đầu tư, việc nhiều doanh nghiệp đầu tư dàn trải dẫn đến ảnh hưởng việc cân đối tài chính khi có những dự án mắc kẹt, không hoàn thiện được pháp lý.
Hiện nay, các chủ đầu tư đang tái cấu trúc để có dòng tiền đảm bảo hoạt động. Chính phủ có các chính sách, cơ chế giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, hy vọng sẽ thúc đẩy thị trường trở lại vào năm 2024.
Thị trường bất động sản có thể phục hồi trong nửa cuối năm 2024 khi Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, các giải pháp thúc đẩy thị trường trở nên rõ ràng, cụ thể.
Ông có khuyên nhà đầu tư mua thời điểm này?
Chúng ta có tiền nhưng mua với giá nào mới quan trọng, còn nếu dùng đòn bẩy tài chính giai đoạn này sẽ khó. Các hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) của các chủ đầu tư cũng được tính toán cẩn trọng, tính bán giá nào, mua giá nào. Hiện có những chủ đầu tư chấp nhận bán giá lỗ dự án để tái cấu trúc lại, đó là thanh lọc thị trường, thị trường sẽ tốt hơn.
Thị trường hiện nay đang xuất hiện tình trạng tất cả đều nằm chờ. Giao dịch không có nhưng giá nhà không giảm. Người mua chờ giá nhà giảm. Câu hỏi khi nào giảm, tôi cho rằng chắc chắn giá bán sẽ giảm, nhưng phải cuối năm 2023. Khi đó nhiều dự án tái cấu trúc sẽ có luồng đầu tư mới, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán ra trước áp lực thu hồi vốn của ngân hàng, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, áp lực tài chính thì sẽ phải bán.
Năm nay, phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận nhu cầu cao nhưng cung cho phân khúc này không nhiều.
