Dòng tiền cải thiện trong quý đầu năm
Không phải ngẫu nhiên khi thông tin về dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc được nhắc tới nhiều trong thời gian qua. Với đặc thù luôn cần nguồn vốn lớn, tiền mặt có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự ổn định về tài chính, nhất là việc cân đối các khoản vay và nợ thuê tài chính - nguồn tài trợ chính cho các dự án.
Lượng tiền mặt thấp buộc doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn khác để duy trì hoạt động và “đảo nợ” với ngân hàng, bởi nếu không trả được các khoản vay đáo hạn thì ngay lập tức ngân hàng tự động chuyển sang nợ xấu hoặc nhóm nợ xấu hơn và khi rơi vào các nhóm này, doanh nghiệp sẽ lâm vào bế tắc vì không thể tiếp cận được các khoản vay mới.
Đây là thực trạng từng diễn ra trong giai đoạn 2022-2023 và một phần năm 2024 với phần lớn doanh nghiệp địa ốc hậu ảnh hưởng của Covid-19 và sự đi xuống của thị trường trái phiếu.
Theo thống kê từ các tổ chức nghiên cứu thị trường như FiinRatings hay VIS Ratings, có tới 2/3 số doanh nghiệp địa ốc trên sàn chứng khoán rơi vào tình trạng “cạn kiệt tiền mặt”.
Tuy nhiên, với quyết tâm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ, cùng sự chủ động tái cơ cấu nợ từ chính các doanh nghiệp đã giúp cải thiện đáng kể dòng tiền.
Báo cáo cập nhật kết quả kinh doanh cả năm 2024 của 30 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu do VIS Rating thực hiện cho thấy, nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ năm trước và đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính.
Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.
Bước sang quý I/2025, lượng tiền mặt tiếp tục tăng mạnh ở nhiều doanh nghiệp. Báo cáo tài chính quý đầu năm cho thấy, khoản mục “tiền và tương đương tiền” của Vinhomes đạt gần 21.500 tỷ đồng, Đất Xanh hơn 5.100 tỷ đồng (gấp 4 lần so với thời điểm cuối năm 2024), Nam Long hơn 4.395 tỷ đồng, Khang Điền hơn 2.100 tỷ đồng, CEO Group gần 850 tỷ đồng, Hà Đô là 504 tỷ đồng…
Theo đánh giá của các chuyên gia phân tích tới từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn tiền mặt dồi dào giúp doanh nghiệp đảm bảo khả năng trả nợ vay, ứng phó với biến động thị trường, đảm bảo khả năng triển khai dự án cũng như chi trả các chi phí hoạt động.
Tuy vậy, có sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp khi lượng tiền mặt gia tăng tập trung chủ yếu tại các “ông lớn”, phản ánh phần nào diễn biến thị trường phục hồi chưa đồng đều vào thời điểm này.
Báo cáo tài chính quý I/2025 cũng cho thấy, nhiều doanh nghiệp có khoản mục “tiền và tương đương tiền” ở mức thấp so với quy mô nợ phải trả và nợ vay như Hải Phát Invest (57,2 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (54 tỷ đồng), Nhà Thủ Đức (50,7 tỷ đồng), Sudico (47,7 tỷ đồng), Hoàng Quân (31,4 tỷ đồng), AAV Group (29,9 tỷ đồng), Hodeco (10,7 tỷ đồng)…
Trong nhóm này, cũng có doanh nghiệp đã sử dụng hết nguồn tiền tích lũy từ nhiều năm trước để bù lỗ và trả nợ trong gần 2 năm qua, nên mức độ thâm hụt tiền mặt chỉ diễn ra tạm thời trong quý I/2025. Đến khi các dự án mở bán và bàn giao trong các quý tiếp theo, khoản mục này sẽ tăng lên đáng kể.
Lợi thế cho người “mạnh gạo, bạo tiền”
Theo các chuyên gia, các chính sách mới nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy mạnh việc hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025, từ đó giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực để giải quyết các vấn đề tài chính.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh có các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và nền kinh tế đang trên đà phục hồi, tín dụng dành cho cá nhân mua nhà được kỳ vọng tăng gấp đôi, từ khoảng 10% lên gần 20% trong năm nay và đây sẽ là trợ lực lớn cho các nhà phát triển bất động sản.
 |
Ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc, chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating nhận định, năm 2025 sẽ là một năm ghi nhận hiệu quả hoạt động tốt hơn của các chủ đầu tư.
Nguồn cung nhà ở mới nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024 được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các chủ đầu tư.
Theo đó, doanh thu bán hàng năm nay dự báo có thể tăng 25-50% so với năm trước, từ đó giúp cải thiện dòng tiền của các doanh nghiệp.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nhật Hoàng - Quản lý cấp cao xếp hạng doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings nhận xét, số lượng giao dịch bất động sản dần đi vào quỹ đạo ổn định, tâm lý nhà đầu tư cũng như người mua nhà ngày một tốt lên. Việc áp dụng các văn bản pháp lý mới có thể giúp cải thiện nguồn cung bất động sản từ năm 2025.
Tuy vậy, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc, quản lý hiệu quả và danh mục dự án hợp lý sẽ có lợi thế cạnh tranh khi thị trường hồi phục trở lại.
Trong khi đó, các doanh nghiệp có tài chính yếu sẽ gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn, dẫn đến nguy cơ trì hoãn dự án và có thể phải bán bớt tài sản để có thêm nguồn lực duy trì hoạt động.
Một vấn đề quan trọng khác hiện nay, theo ông Hoàng, đó là khả năng chi trả của người mua nhà. Trong 2 - 3 năm qua, giá bất động sản tại Việt Nam tăng mạnh, khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn.
Vì vậy, việc đảm bảo giá nhà ở phù hợp với thu nhập trong dài hạn sẽ là yếu tố quyết định duy trì nhu cầu bền vững, cũng như khả năng thanh khoản ở các dự án do doanh nghiệp triển khai.
Các chuyên gia tới từ Công ty Chứng khoán Vietcap đã chỉ ra 4 yếu tố có thể trở thành điểm tựa quan trọng cho thị trường bất động sản trong năm 2025.
Thứ nhất, nhu cầu ở thực duy trì sự ổn định, đóng vai trò là lực cầu nền tảng cho thị trường.
Thứ hai, sự trở lại của dòng tiền đầu tư, dù có thể còn thận trọng, sẽ tiếp thêm động lực cho các giao dịch.
Thứ ba, nguồn cung sơ cấp mới gia tăng nhờ những cải thiện trong thủ tục pháp lý dự án, mở ra cơ hội cho người mua và giảm áp lực lên hàng tồn kho.
Thứ tư, niềm tin của người mua nhà ngày càng được củng cố bởi kỳ vọng lãi suất vay mua nhà ổn định và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh, tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản.
Về phía các chủ đầu tư, việc tăng cường các chính sách hỗ trợ bán hàng cho thấy sự thích ứng linh hoạt với bối cảnh mới, trọng tâm là việc đảm bảo dòng tiền ổn định cho người mua. Đây là một động thái khôn ngoan, giúp khơi thông thanh khoản và giảm thiểu rủi ro cho cả hai bên.
