Trên thực tế, việc thế chấp và nhận thế chấp bất động sản diễn ra “muôn hình vạn trạng”. Nhà băng có thể nhận tài sản từ bên thứ ba hoặc hợp đồng thế chấp không quy định các điều khoản về tài sản phát sinh trên đất… Để giải quyết những vấn đề này, cơ quan tố tụng phải tuyên những bản án rất chi tiết mới đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.
Chẳng hạn mới đây, CTCP Resort Xanh DATC (Phú Thọ) và Ngân hàng Sacombank đã đạt được thỏa thuận về lộ trình trả nợ vay.
Theo thỏa thuận giữa các bên, Công ty Resort Xanh DATC còn nợ ngân hàng theo hợp đồng tín dụng ký ngày 21/8/2019 là 4,2 tỷ đồng. Trong đó, nợ gốc là 3,57 tỷ đồng và lãi trong hạn, lãi quá hạn là 662 triệu đồng.
Về lộ trình trả nợ, Công ty Resort Xanh DATC sẽ thanh toán nợ theo các kỳ và kết thúc vào ngày 30/11/2021.
Trường hợp công ty không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đầy đủ thì ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự xử lý tài sản đảm bảo gồm quyền sử dụng đất, quyền và tài sản gắn liền với thửa đất số 700 diện tích 679,4 m2 ở khu 4B, phường Vân Phú, TP. Việt Trì, Phú Thọ. Thẩm định thực tế diện tích đất là 658,5 m2.
Ngân hàng tự nguyện xác định chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Phần xây dựng ngoài quyền sử dụng đất thế chấp không phải là tài sản nhận thế chấp và ngân hàng không có yêu cầu đối với phần này.
Trong trường hợp công ty hoàn thành các nghĩa vụ tài chính trước thời hạn ngày 30/11/2021, ngân hàng có nghĩa vụ giải chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp.
Trong vụ việc khác, Công ty TNHH Xây dựng, vận tải và thương mại Việt Hùng (ở Hưng Yên) kháng cáo về phần xử lý tài sản đảm bảo.
Trước đó, vào năm 2012, công ty ký 2 hợp đồng vay vốn Ngân hàng Agribank để đầu tư mua phương tiện vận tải nhằm vận chuyển vật liệu xây dựng các loại. Ngân hàng đã giải ngân gần 8 tỷ đồng. Công ty đã thế chấp 3 tài sản là quyền sử dụng đất. Do công ty không trả được nợ nên ngân hàng khởi kiện ra tòa án. Quá trình tố tụng, ngân hàng rút yêu cầu xử lý 1 tài sản đảm bảo.
Năm 2020, tòa sơ thẩm buộc công ty thanh toán nợ gốc và lãi là 9 tỷ đồng. Đồng thời, chấp nhận cho ngân hàng xử lý 2 tài sản đảm bảo còn lại là thửa đất 212 m2 và thửa đất 354 m2 ở Hưng Yên.
Các chủ tài sản kháng cáo cho rằng, trên đất còn có một số tài sản không nằm trong hợp đồng nhưng tòa sơ thẩm chưa định giá.
Ngày 6/4/2021, tòa phúc thẩm đã xem xét tại 2 khối tài sản thế chấp có tường rào gạch, cổng, nhà kho, nhà mái bằng, sân gạch…
Khi xem xét, tòa án phúc thẩm nhận định, việc tòa sơ thẩm cho ngân hàng phát mại 2 tài sản trên để thanh toán cho toàn bộ khoản nợ là không đúng.
Theo điều khoản của hợp đồng thế chấp thì thửa đất 212 m2 chỉ bảo đảm tối đa khoản tiền 2,03 tỷ đồng. Tương tự, thửa đất 354 m2 chỉ bảo đảm tối đa khoản tiền 1,18 tỷ đồng. Đặc biệt, sau khi ký các hợp đồng thế chấp, các bên không ký bổ sung, phụ lục hợp đồng.
Khi xem xét thẩm định tại chỗ đã xác định hiện trạng trên đất còn có các tài sản khác không thể di dời. Các bên không thống nhất được giá trị. Tòa sơ thẩm không định giá, ảnh hưởng đến quyền lợi các bên và giai đoạn thi hành án khó thực thi.
Do đó, tòa phúc thẩm tuyên số tiền phát mại tài sản thu được sẽ được ưu tiên thanh toán cho chủ tài sản giá trị tài sản không thế chấp của hai thửa đất là 57 triệu đồng. Phần còn lại được thanh toán trả cho ngân hàng. Nếu còn dư thì ngân hàng sẽ trả cho chủ tài sản.
