Thế khó của bất động sản nông nghiệp

Sức hút mạnh mẽ của ngành nông nghiệp khiến hàng loạt doanh nghiệp lớn như Vingroup, GFS, SSI, Hòa Phát, TH Group, Đồng Giao, Biển Đông, Masan… nhập cuộc. Từ đó, đòi hỏi tích lũy quỹ đất cho việc sản xuất quy mô lớn, khiến cho yêu cầu xem xét lại cách vận hành của thị trường ruộng đất đang được gọi với cụm từ “bất động sản nông nghiệp” trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Khác với các loại hình bất động sản khác, cùng là đất và cũng có những hoạt động giao dịch giữa người có nhu cầu sử dụng và không có nhu cầu sử dụng, thế nhưng, chưa bao giờ thị trường ruộng đất được đặt một “chiếc khuôn” quy chuẩn. Hệ quả là dẫn đến rất nhiều rào cản thực tế trong cả việc quản lý lẫn hỗ trợ thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển, dù Việt Nam vẫn là quốc gia nông nghiệp với hơn 60% số dân ở nông thôn và khoảng 48% người dân đang theo ngành này.

Trong vài năm vừa qua, thị trường nông nghiệp chứng kiến sự nhập cuộc hàng loạt của các doanh nghiệp thuộc ngành nghề khác tham gia vào thị trường với mong muốn ứng dụng công nghệ cao để gia tăng sản xuất cũng như chất lượng hàng nông sản Việt Nam. Thế nhưng, dù có nguồn vốn tài chính dồi dào cùng nền tảng công nghệ có sẵn, nhiều doanh nghiệp buộc phải “lắc đầu” dừng lại.

Trong đó, nguyên nhân đơn giản là quá khó để tích tụ được lượng đất sản xuất trên quy mô lớn!

Tại một hội thảo diễn ra gần đây, lãnh đạo một doanh nghiệp thẳng thắn chia sẻ, một dự án nông nghiệp công nghệ cao hiện nay tối thiểu từ 4 - 5 ha, hoặc thậm chí là cần vài chục đến vài trăm héc-ta trở lên. Thế nhưng, oái ăm là theo quy định hiện hành, hạn điền chỉ là 2 - 3 ha. Nếu tích tụ vượt quá 10 lần lại phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Điều này không chỉ khó cho doanh nghiệp khi chi phí “phụ trội” phát sinh chóng mặt, mà còn khó cho việc huy động vốn sau này. Theo đó, với quy định hiện hành, việc thế chấp đất nông nghiệp đi thuê để vay vốn lại chỉ tính dựa trên số tiền thuê của Nhà nước, do không có cơ chế định giá đối với loại đất này. Hay nói một cách khác, ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng nương là tài sản thực sự.

Trong khi đó, nếu huy động theo hình thức khác như vay tín chấp thì vừa cao về lãi suất, vừa không đủ để tổ chức sản xuất, thuê nhân công và tìm kiếm thị trường phân phối, không khuyến khích được doanh nghiệp sẵn sàng tham gia vào lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao như định hướng của Chính phủ đã đề ra.

“Đó là chưa kể tới vấn đề quá trình tích tụ mất quá nhiều thời gian khi tâm lý ‘bờ xôi ruộng mật’ ăn sâu vào tâm lý người dân. Dù không còn mặn mà với sản xuất đồng ruộng và ruộng đất khi không còn đủ nuôi sống họ, nhưng người nông dân lại muốn giữ bằng được khi các doanh nghiệp muốn gom đất để đầu tư. Không có Nhà nước can thiệp, thì gần như không làm nổi”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói trên chia sẻ.

Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, tại một số tỉnh miền Bắc như Nam Định, Thái Bình, Hà Nam, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc…, tình trạng các thửa ruộng, cánh đồng bị bỏ hoang đang ngày càng tăng. Việc ruộng đất bị bỏ hoang có mẫu số chung là do tình trạng sản xuất nhỏ lẻ, manh mún, chi phí lớn nhưng thu nhập thấp dẫn đến việc nhiều nông dân chán ruộng.

Điều này cho thấy, đã đến lúc cần phải coi ruộng đất là một tài sản thực thụ với quyền sử dụng đất được vận dụng linh hoạt như những loại hình đất khác để đảm bảo cho việc khai thác của nông dân hay của doanh nghiệp tối ưu nhất có thể. Đồng thời, phải có những nghiên cứu và xây dựng những tiêu chuẩn, quy chuẩn riêng cho loại hình bất động sản nông nghiệp, trên cơ sở đó có thể mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê một cách rõ ràng và minh bạch.

Có như vậy, mới có thể hiện thực hóa kỳ vọng thu về hàng chục tỷ USD từ nông nghiệp công nghệ cao - lĩnh vực vốn là thế mạnh truyền thống của Việt Nam.