Hút vốn từ chính đối thủ trực tiếp
Ông Nguyễn Đình Nam - CEO IPA Vietnam cho biết, năm 2025, Việt Nam nhận được dự báo tăng trưởng kinh tế khả quan nhất ở Đông Nam Á, cao hơn nhiều nước trong khu vực.
Trong các lĩnh vực kinh tế, bất động sản thường duy trì vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) nhiều nhất, mà phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm nhấn. Thị trường khu vực cũng chứng kiến xu hướng dịch chuyển chung của dòng vốn FDI là tìm đến các nước gần Trung Quốc.
Ngay với Malaysia - một trong những quốc gia cạnh tranh trực tiếp trong thu hút FDI, dòng vốn từ nước này đang chảy mạnh sang Việt Nam, khi theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2025, dòng vốn đầu tư từ Malaysia vào Việt Nam đạt 1,59 tỷ USD - tăng 20 bậc so với cùng kỳ năm trước.
Trong bối cảnh đó, theo ông Nam, lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang đứng trước cơ hội lớn để thu hút dòng vốn FDI chất lượng trong dài hạn. Điều này đến từ các yếu tố chính như: Việt Nam đang nỗ lực minh bạch hóa các khâu, từ nguồn gốc xuất xứ nguyên liệu đến quy trình sản xuất; có nhiều lợi thế về logistics với hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng đồng bộ; chi phí sản xuất cạnh tranh so với các nước trong khu vực; cơ hội đa dạng hóa thị trường với 17 hiệp định thương mại tự do (FTA) đang có hiệu lực…
Cùng với đó là không gian phát triển được mở rộng sau khi sắp xếp lại địa giới hành chính, cũng như tín hiệu tích cực từ bên kia bán cầu khi Chính phủ Mỹ “bật đèn xanh” cho các nhà đầu tư Mỹ và các nước khác mang chuỗi cung ứng đến Việt Nam. “Tất cả những điều này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam trong mắt giới đầu tư quốc tế”, ông Nam nhấn mạnh.
Trên thực tế, một trong những câu chuyện có tác động lớn tới dòng vốn đầu tư toàn cầu thời gian qua đó là chính sách thuế mới của Mỹ. Khi mức thuế đối ứng từ Mỹ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2025, các doanh nghiệp khắp châu Á buộc phải tính toán lại toàn bộ chiến lược sản xuất và chuỗi cung ứng của mình. Giữa bối cảnh căng thẳng thương mại leo thang, Việt Nam nổi lên như một điểm đến đầu tư tiềm năng, không chỉ để giảm thiểu rủi ro thuế quan, mà còn gia tăng hiệu quả hoạt động.
Cạnh tranh sòng phẳng
Theo Cushman & Wakefield, câu chuyện đa dạng hóa sản xuất ra khỏi Trung Quốc không phải mới.
Trong hơn một thập kỷ qua, chiến lược “Trung Quốc + 1” đã định hình lại kế hoạch đầu tư của nhiều nhà sản xuất trên thế giới nhằm giảm sự phụ thuộc vào “công xưởng của thế giới”.
Chi phí nhân công tăng, quy định môi trường chặt chẽ hơn, cộng thêm thương chiến Mỹ - Trung… buộc các nhà sản xuất phải tìm kiếm điểm đến thay thế và chính sách thuế mới của Mỹ như là “chất xúc tác” đẩy nhanh quá trình này.
Tại Đông Nam Á, trong khi Thái Lan và Malaysia đầu tư mạnh vào hạ tầng khu công nghiệp, Indonesia khai thác lợi thế dân số trẻ, thì Việt Nam vẫn giữ được vị thế riêng biệt: Chi phí nhân công, chi phí sản xuất - logistics cạnh tranh hơn và đặc biệt là vị trí địa lý thuận lợi, vừa giáp Trung Quốc, vừa nằm trên các tuyến hàng hải trọng yếu.
Bên cạnh đó, môi trường chính trị - xã hội ổn định và chính sách thu hút đầu tư cởi mở của Việt Nam cũng là “điểm cộng” lớn trong mắt nhà đầu tư toàn cầu. Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, điểm đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển đầu tư không chỉ dừng ở khâu lắp ráp cuối cùng, nhiều doanh nghiệp đang tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam nhằm tận dụng các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt liên quan đến thuế.
Xu thế này đã tạo ra lực đẩy rất mạnh cho phân khúc nhà xưởng xây sẵn cao cấp - vốn được xem là sản phẩm chiến lược của các nhà phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam.
“Điểm cốt lõi cho làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng này chính là năng lực đáp ứng về tiêu chuẩn xây dựng và kỹ thuật của hệ thống nhà xưởng - một yếu tố từng là điểm yếu trong quá khứ, nhưng nay trở thành lợi thế cạnh tranh. Các nhà xưởng xây sẵn hiện nay tại Việt Nam đã đạt được những tiêu chuẩn tương đối đồng bộ và phù hợp với yêu cầu sản xuất của phần lớn ngành công nghiệp nhẹ và trung bình”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng trưởng mạnh mẽ kể từ cơ sở đầu tiên được xây dựng vào năm 2017, đạt khoảng 11 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy cao hơn 85%, tính đến quý II/2025, trong đó TP.HCM (3 triệu m2), Đồng Nai (2,2 triệu m2), Hải Phòng (2,2 triệu m2) và Bắc Ninh (1,6 triệu m2) là 4 địa điểm hàng đầu về nguồn cung nhà xưởng, tạo thành các vùng công nghiệp có sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư nước ngoài.
Về mặt kỹ thuật, bà Trang Bùi cho biết, hầu hết nhà xưởng được xây dựng bằng kết cấu thép tiền chế, sơn chống ăn mòn, mái cách nhiệt, chịu được thiên tai; chiều cao trần từ 4-13 m, đáp ứng yêu cầu lắp đặt máy móc cỡ lớn và thông gió tự nhiên; tải trọng sàn 1.000-4.000 kg/m2, phù hợp nhiều loại thiết bị công nghiệp phổ thông.
Các tiêu chuẩn quốc gia về điện (TCVN 9207:2012), chiếu sáng (TCVN 7114:2008) và phòng cháy chữa cháy (QCVN 06:2022/BXD) đều được tuân thủ. Hệ thống chiếu sáng đạt 100-750 lux tùy khu vực, kết hợp thông gió tự nhiên và quạt hút áp suất âm - yếu tố quan trọng đảm bảo chất lượng không khí trong nhà máy.
Với những thông số kỹ thuật đó, các nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam phù hợp với đại đa số nhu cầu sản xuất công nghiệp, từ phải đảm bảo tải trọng, chiều cao, hệ thống kỹ thuật cơ bản đến phòng cháy chữa cháy và điện - chiếu sáng.
Ứng dụng của các nhà sản xuất phổ thông trong sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị bán dẫn, thiết bị công nghiệp và tự động hóa... nhìn chung đều được đáp ứng tốt.
Đại diện Cushman & Wakefield cũng cho hay, trong bức tranh toàn cầu, việc so sánh Việt Nam với các quốc gia khác cho thấy rõ lợi thế cạnh tranh. Trung Quốc dù vẫn là “công xưởng thế giới”, nhưng đang phải đối mặt với chi phí lao động tăng cao và căng thẳng thương mại với Mỹ.
Thái Lan có hạ tầng phát triển, nhưng giá thuê cao và nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hạn chế. Malaysia cho phép sở hữu bất động sản công nghiệp đối với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng giá thuê tại các khu vực trọng điểm đang tăng nhanh. Indonesia có tiềm năng lớn nhưng hạ tầng chưa đồng đều, trong khi Singapore tập trung vào sản xuất công nghệ cao với chi phí thuê rất cao...
Nhiều chuyên gia cho rằng, Việt Nam đang đi lại con đường mà Trung Quốc đã trải qua đầu những năm 2000: Chi phí cạnh tranh, lực lượng lao động dồi dào và dòng vốn FDI đổ vào mạnh mẽ.
Do đó, nếu tận dụng tốt cơ hội, Việt Nam hoàn toàn có thể nâng cấp vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, từ sản xuất hàng tiêu dùng đến những ngành công nghệ cao như bán dẫn, điện tử chính xác và tự động hóa.
“Có thể nói, mức thuế mới của Mỹ vô tình trở thành cú hích khiến chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc và Việt Nam là một trong những điểm đến hưởng lợi lớn nhất. Từ lợi thế chi phí, vị trí địa lý cho đến môi trường chính sách, tất cả đều đang hội tụ để biến Việt Nam trở thành công xưởng chiến lược của châu Á cũng như thế giới”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.
