“Án binh” chờ thời
Khu vực phía Nam, với trọng tâm là TP.HCM, từ lâu đã được xem là đầu tàu kinh tế và là khu vực sôi động nhất cả nước trong lĩnh vực địa ốc.
Tuy nhiên, thời gian qua xuất hiện tâm lý thận trọng bao trùm, thanh khoản sụt giảm mạnh, cùng với những nút thắt dòng vốn đã tạo ra áp lực lớn lên các chủ đầu tư. Trước tình thế đó, thay vì cố gắng mở bán bằng mọi giá, nhiều chủ đầu tư quyết định lùi kế hoạch bán hàng để lựa chọn một thời điểm phù hợp hơn.
Khảo sát thực tế thị trường cho thấy, một số chủ đầu tư đang sở hữu giỏ hàng căn hộ cao cấp tại khu Đông và khu Nam TP.HCM đã kéo dài thời gian giữ chỗ, thay vì chuyển sang giai đoạn mở bán chính thức như dự kiến.
Một số doanh nghiệp phát triển dự án tại các vùng vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương và Long An cũ cũng chọn giải pháp tương tự.
Các giai đoạn tiếp theo của những siêu dự án đô thị sinh thái hay các khu phức hợp căn hộ quy mô hàng nghìn căn đều được thông báo giãn tiến độ ra hàng. Các sự kiện kick-off, giới thiệu dự án… từng được lên lịch cũng bị hủy bỏ hoặc chuyển sang hình thức đào tạo nội bộ đại lý để chờ thời điểm thích hợp.
Theo nguồn tin từ các đơn vị môi giới, nhiều dự án tại TP.HCM và một số khu vực lân cận sẽ chính thức mở bán trong tháng 7 và tháng 8/2026, nhưng hiện đã thay đổi kế hoạch.
Đơn cử, dự án The Grand Hồ Tràm dự kiến mở bán trong tháng 8/2026, nhưng vừa quyết định lùi kế hoạch bán hàng, chờ thị trường ổn định hơn. Một dự án căn hộ khác tại khu vực Bình Dương cũ lên kế hoạch bán hàng trong tháng 7 này, song cũng dời sang quý IV/2026 vì tình hình chung của thị trường không mấy sáng sủa.
Tại Novaland, nhà phát triển bất động sản này liên tục điều chỉnh lộ trình bán hàng tại các đại dự án như Aqua City ở Đồng Nai hay các tổ hợp nghỉ dưỡng tại Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Thay vì ồ ạt đưa sản phẩm ra thị trường như những năm trước, Novaland tập trung gỡ vướng pháp lý các dự án và hoàn thiện hạ tầng cốt lõi để lấy lại niềm tin từ khách hàng cũ, trước khi nghĩ đến tìm kiếm khách hàng mới.
“Từ đầu quý II/2026, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đã được điều chỉnh tăng, chấm dứt thời kỳ của các gói tín dụng ưu đãi sâu. Mức lãi suất thả nổi vọt lên cao đã tạo thành một gánh nặng tài chính đối với cả người mua nhà để ở lẫn đầu tư”, ông Dương Minh Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS nói và chia sẻ thêm, khi chi phí trả nợ hàng tháng tăng vọt, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực đã chuyển hướng từ mua sang thuê dài hạn để chờ lãi suất giảm trở lại.
Đồng thời, dòng tiền từ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng nghẽn lại, buộc họ phải tìm cách “tháo hàng, cắt lỗ” trên thị trường thứ cấp, chứ không còn đủ nguồn lực để gom hàng sơ cấp. Khi cả dòng vốn vay lẫn dòng tiền tích lũy của khách hàng đều co hẹp, chủ đầu tư không thể tìm thấy đầu ra cho sản phẩm là điều dễ hiểu.
Áp lực cạnh tranh tăng cao
Diễn biến của thị trường địa ốc trong nửa đầu năm 2026 không mấy thuận lợi và bước sang nửa cuối năm với những tín hiệu về lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, tâm lý phòng thủ của người mua chưa dừng lại, dự báo cho một giai đoạn thách thức và nhiều cạnh tranh sắp tới.
Theo các chuyên gia, việc hoãn hoặc lùi kế hoạch bán hàng chỉ mang tính tạm thời bởi với áp lực dòng tiền, nhiều dự án “chín mùi” vẫn phải tung sản phẩm ra thị trường.
 |
Diễn biến thị trường địa ốc trong nửa đầu năm 2026 không mấy thuận lợi. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, hiện có đến hàng chục dự án với nguồn cung tương đối lớn được cho là đã đủ điều kiện mở bán.
Đó là chưa kể, nguồn cung sơ cấp tăng mạnh trong nửa đầu năm ước khoảng 52.000-60.000 sản phẩm nhờ các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nhưng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ ở mức trung bình 50-60%. Điều này đồng nghĩa với việc từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ đón thêm một lượng nguồn cung cả mới lẫn cũ rất lớn được đưa ra.
Ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI cho rằng, khi các dự án bị nén lại, rồi bung hàng ồ ạt sau đó sẽ tạo nên sự cạnh tranh rất lớn trong việc tìm khách hàng. Các chủ đầu tư lớn buộc phải cạnh tranh gắt gao để giành thị phần.
“Có thể chưa đến mức giảm giá sâu, nhưng thực tế đã có nhiều chủ đầu tư bắt đầu tung ra các chính sách kích cầu như chiết khấu đến 10% cho khách hàng cũ khi mua sản phẩm dự án mới; giãn tiến độ thanh toán kéo dài, hỗ trợ lãi suất vay cố định trong nhiều năm, hoặc chiết khấu sâu cho phương thức thanh toán nhanh…”, ông Bảo nói và cho rằng, dù đẩy mạnh kích cầu, nhưng không phải dự án nào cũng bán được hàng.
Nếu như trước đây, khách hàng thường phải quyết định rất nhanh để giữ được sản phẩm đẹp, thì nay mọi thứ đã đảo chiều. Khách hàng không chỉ quan tâm đến uy tín, năng lực của chủ đầu tư, tình trạng pháp lý của dự án, mà còn chủ động lựa chọn sản phẩm, trả giá và đặc biệt là đa số vẫn giữ tâm lý chờ đợi. Điều này sẽ tạo sức ép rất lớn lên các nhà phát triển dự án.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ thanh lọc mạnh mẽ hơn. Những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý không minh bạch sẽ chịu áp lực lớn trong “cuộc chơi” này.
“Chắc chắn sẽ không còn chuyện dự án nào cũng sẽ bán được, đất ở đâu cũng sẽ sốt nóng, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu ‘đón gió’ quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi lên thổ cư rồi phân lô, bán nền…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu và đặc biệt là phải đảm bảo tình trạng pháp lý”, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nói, đồng thời cho rằng, thị trường thời gian tới là sân chơi của những doanh nghiệp có khả năng phát triển dự án bài bản, các nhà đầu tư có kinh nghiệm và nguồn lực, qua đó khép lại cái thời “đầu tư đầu cũng thắng, mua đâu cũng có lời.
