Ưu tiên tái định vị tài sản hiện hữu
Theo Savills, năm 2026 đánh dấu giai đoạn môi trường đầu tư Việt Nam chuyển sang trọng tâm mới: ưu tiên dòng vốn chất lượng cao, công nghệ, đổi mới sáng tạo và hiệu quả dài hạn.
Trong lĩnh vực bất động sản, khi chi phí vốn chưa trở lại mức thấp như trước, câu hỏi quan trọng không còn là tài sản mới hay cũ, mà là khả năng tạo ra giá trị bền vững trong suốt vòng đời khai thác.
Theo báo cáo Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment? của Savills, nhiều chủ sở hữu tại các thị trường phát triển đang ưu tiên nâng cấp hoặc tái định vị tài sản hiện hữu thay vì phát triển mới. Xu hướng này xuất phát từ chi phí xây dựng tăng cao, yêu cầu ESG ngày càng khắt khe và kỳ vọng lớn hơn của khách thuê đối với chất lượng không gian làm việc.
Savills cho rằng việc lựa chọn cải tạo hay tái phát triển cần được đánh giá riêng cho từng tài sản, dựa trên vị trí, kết cấu công trình, hiệu quả tài chính và tiềm năng phát triển của khu vực. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy đầu tư: giá trị tài sản được nhìn nhận theo khả năng tạo giá trị trong tương lai, thay vì chỉ dựa trên thời điểm hoàn thành.
Dữ liệu của Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) cho thấy khoảng 80% số tòa nhà sẽ được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hiện nay. Vì vậy, năng lực nâng cấp và tái định vị tài sản hiện hữu sẽ trở thành yếu tố quyết định giá trị của thị trường trong dài hạn.
Từ tuổi đời công trình đến vòng đời giá trị
Theo Savills, hai tòa nhà cùng phân khúc và cùng tuyến phố vẫn có thể được thị trường định giá rất khác nhau. Sự khác biệt nằm ở khả năng duy trì sức hút với khách thuê, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của thị trường.
Trong bối cảnh chi phí vốn toàn cầu vẫn ở mức cao, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn. Thay vì tìm kiếm mức tăng giá ngắn hạn, dòng vốn đang ưu tiên những tài sản có khả năng duy trì hiệu quả khai thác qua nhiều chu kỳ thị trường và còn dư địa để tiếp tục nâng cao giá trị.
Xu hướng này cũng được ghi nhận tại các thị trường như London, Tokyo, Madrid và Singapore, nơi dòng vốn tập trung vào nhóm tài sản có nền tảng khai thác tốt và sức cạnh tranh bền vững. Khoảng cách giữa các tài sản dẫn đầu và phần còn lại của thị trường ngày càng rõ nét, nhưng lợi thế không còn được quyết định bởi tuổi đời công trình mà bởi khả năng thích ứng với những yêu cầu mới.
Việt Nam bước vào chu kỳ đánh giá mới đối với tài sản thương mại
Tại Việt Nam, nhiều dự án thương mại được phát triển trong giai đoạn 2005–2015 đang bước sang chu kỳ vận hành mới. Cùng với quá trình đô thị hóa, nâng cấp hạ tầng và kỳ vọng cao hơn từ doanh nghiệp cũng như người sử dụng, các tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản đang thay đổi đáng kể.
Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội nhận định thị trường đang chuyển từ tư duy đánh giá theo tuổi đời công trình sang đánh giá theo vòng đời giá trị. Một tài sản chỉ thực sự thuộc nhóm dẫn đầu khi có khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với nhu cầu mới của thị trường.
Theo Savills, khi thị trường tiếp tục định nghĩa lại khái niệm “prime”, lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng thuộc về những tài sản có thể liên tục tự làm mới mình, thay vì những tài sản từng là mới nhất.
