Chậm mà chắc
Dù Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp lần này, song chuyên gia của Công ty Chứng khoán Maybank Investment bank (MSVN) đánh giá, điều này sẽ không mang lại hiệu ứng tiêu cực cho thị trường bất động sản, vì Dự thảo vẫn còn nhiều vấn đề có những ý kiến tranh luận.
Theo MSVN, Dự thảo có thể thắt chặt việc bàn giao dự án thông qua đấu giá, đấu thầu và tác động đến quá trình xét duyệt dự án trong tương lai. Tuy nhiên, việc đưa ra khung pháp lý mới có thể giúp giải quyết những vấn đề còn tồn đọng hiện tại. Trên cơ sở đó, trước khi Dự thảo được thông qua, khả năng sẽ có các nghị định theo hướng mới giúp các doanh nghiệp làm quen dần với các thay đổi sắp diễn ra.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property cho rằng, việc tập trung hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rồi mới thông qua là vô cùng quan trọng, đặc biệt với doanh nghiệp bất động sản. Họ vẫn mòn mỏi chờ các giải pháp xử lý ách tắc ở khâu định giá tiền sử dụng đất - khâu quan trọng quyết định sự thành bại của dự án và cũng là một trong những khó khăn điển hình của doanh nghiệp khi thực hiện dự án.
Ngoài ra, doanh nghiệp giải phóng mặt bằng xong, nhưng chờ mấy năm chưa được giao đất, vì theo luật này thì đúng nhưng sai với luật khác, nên địa phương không dám ra quyết định giao đất. “Chúng tôi cần nhất là sự rõ ràng trong luật và sự thống nhất giữa các luật liên quan”, ông Toản nói, đồng thời đánh giá rằng, Dự thảo có những điểm mới, thông thoáng nhưng chặt chẽ, sự chồng chéo giữa các các luật được giải quyết cơ bản.
Bày tỏ sự tán thành ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Luật Đất đai là một luật rất quan trọng, nếu chưa đạt được mục tiêu là ổn định cuộc sống người dân, biến đất đai thành nguồn lực của xã hội, thì nên chậm một chút để đưa ra tại kỳ họp bất thường vào đầu năm 2024. “Sửa các luật chính là gốc rễ để thị trường hồi phục và phát triển bền vững, an toàn trong những năm tới đây”, ông Châu nói.
Kỳ vọng một chu kỳ mới
Các chuyên gia của MSVN kỳ vọng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ sớm được thông qua. Điểm chính của hai bộ luật này nằm ở việc giúp các doanh nghiệp bất động sản giải quyết được các vấn đề liên quan tới quỹ đất nhà ở xã hội. Theo đó, việc đưa 20% nhà ở xã hội vào nhà ở thương mại sẽ không còn là việc bắt buộc, mà sẽ là trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương.
Thực tế, diễn biến trên thị trường cho thấy, nếu quý I và quý II/2023, cả thị trường bất động sản “căng như dây đàn”, tín dụng bị thắt chặt, áp lực dòng tiền ở các doanh nghiệp gia tăng…, thì từ quý III đến nay, áp lực phần nào được hạ nhiệt. Những chính sách và tính nhất quán của Chính phủ trong quyết tâm giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản bước đầu đã cho thấy hiệu quả nhất định. Những điểm sáng tích cực đã dần lộ diện, một chu kỳ mới đang mở ra đối với thị trường địa ốc.
Tuy nhiên, xét trên mặt bằng chung, sự phục hồi sẽ khó đột biến trong ngắn hạn, bởi thị trường bất động sản trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh”, chưa “hồi sức” hoàn toàn. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhiều nhà đầu tư chưa sẵn sàng “xuống tiền” ở thời điểm này do còn chờ đợi dự án sửa đổi các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được thông qua.
“Đây là 3 sắc luật có tác động trọng yếu tới thị trường bất động sản, nên nhà đầu tư cần nắm rõ định hướng của Chính phủ và các cơ quan quản lý trong điều tiết thị trường qua các khung pháp lý mới”, ông Đính nhìn nhận.
Một nghiên cứu mới đây của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh (Dat Xanh Services) chỉ ra rằng, từ năm 1993 đến nay, thị trường đã chứng kiến 4 lần tăng trưởng và 3 đợt đóng băng khác nhau. Mỗi chu kỳ tăng trưởng đều gắn liền với tiến trình hình thành, sửa đổi của các dự án luật nêu trên, hoặc các văn bản pháp luật liên quan.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, khả năng và mức độ hồi phục của thị trường bất động sản trong thời gian tới còn phụ thuộc vào những diễn biến của tổng hòa các yếu tố liên quan, nhất là việc thông qua ba dự luật quan trọng nêu trên. Tất nhiên, đó phải là các đạo luật với những quy định đã chín, đã rõ, đảm bảo tính công khai, minh bạch, công bằng tối đa ở thời điểm hiện nay.
Tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho M&A bất động sản.
- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)
Một trong những điểm còn vướng lớn nhất khi M&A dự án bất động sản là khoản 2, Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi chủ đầu tư đã có sổ hồng đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà nước.
HoREA kiến nghị sửa đổi quy định trên theo hướng chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có sổ hồng với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước, thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành...
