Trong nhiều năm, hạ tầng được xem là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, vai trò của hạ tầng đang chuyển dịch rõ nét, từ yếu tố phản ánh kỳ vọng tương lai sang tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực của tài sản.
Theo khảo sát từ đội ngũ môi giới của Batdongsan.com.vn, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hay cầu lớn đang nhận được mức độ quan tâm cao. Cụ thể, 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng "rất ưu tiên" hoặc "ưu tiên" các dự án có kết nối hạ tầng thuận lợi.
Mức độ ưu tiên này cũng phản ánh qua khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm, trong đó mức chấp nhận phổ biến nhất là cao hơn 5-10%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần thẩm định kỹ hơn khi lựa chọn sản phẩm. Không phải bất động sản "gần hạ tầng" nào cũng có giá trị như nhau. Những dự án thực sự hưởng lợi là các dự án nằm trong vùng tác động trực tiếp, có khả năng kết nối thuận tiện, dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.
Theo ông Tuấn, người mua hiện lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai.
Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Tại TP.HCM mới, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34-36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13-14%.
Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng (25%), đất nền (11%), nhà mặt phố (7%), bất động sản nghỉ dưỡng (3%) và biệt thự (2%).
Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026 cũng cho thấy, trong nửa đầu năm nay, mục đích mua chung cư để ở thực chiếm 66%, tăng từ 64% cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, tỷ lệ mua để đầu tư chiếm 34%, với 67% hướng đến cho thuê và 17% nhằm tích sản. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống, khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng.
Sự thay đổi trong hành vi người mua cũng phản ánh qua các tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Có 60% người được hỏi đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là yếu tố quan trọng, 54% quan tâm đến thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm đến thiết kế mặt bằng.
Những con số này cho thấy khả năng sử dụng và khai thác thực tế đang trở thành bộ lọc quan trọng của thị trường. Các tài sản đáp ứng nhu cầu ở thật, có khả năng tạo dòng tiền và nằm trong khu vực hạ tầng, tiện ích đang hoàn thiện sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước các biến động.
Bên cạnh đó, mức độ minh bạch thông tin cũng ngày càng ảnh hưởng đến quyết định mua bán. Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 81% người được hỏi đánh giá thị trường minh bạch hơn so với hai năm trước.
Đáng chú ý, mức độ quan tâm đối với các Tin xác thực tăng mạnh từ năm 2023 và đạt mức cao mới trong quý II/2026, phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với những thông tin đã được kiểm chứng, có hồ sơ pháp lý, hình ảnh hoặc video hỗ trợ xác minh.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang bước vào giai đoạn chọn lọc sâu hơn. Nếu quy hoạch và hạ tầng xác lập không gian phát triển, thì chất lượng sản phẩm quyết định sức cầu, còn dữ liệu và tính minh bạch trở thành nền tảng cho quyết định mua bán.
