Chướng ngại “niềm tin”
Không còn “ngủ đông” hoàn toàn như thời điểm cuối năm 2022 và đầu năm 2023, từ quý III/2023 trở lại đây, thị trường địa ốc phía Nam bắt đầu ghi nhận giao dịch trở lại dù còn nhỏ giọt, tập trung vào các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực như nhà phố hay chung cư.
Trong khi đó, các phân khúc mang tính chủ lực của thị trường liên quan nhiều đến chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới và nhà đầu tư cá nhân tập trung vào dòng sản phẩm hình thành trong tương lai, đất vùng ven… vẫn “đứng hình”.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, từ đầu quý III/2023 đến nay, sau khi các ngân hàng nới lỏng việc “bơm vốn” để các chủ đầu tư có nguồn lực tái khởi động xây dựng dự án cũng như triển khai công tác bán hàng, thế nhưng kết quả dường như chưa như mong đợi.
Đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Bình Dương chia sẻ, từ tháng 7 đến nay, doanh nghiệp đã 2 lần tổ chức sự kiện bán hàng và dù được quan tâm, nhưng không nhiều người “chốt deal”.
“Những tưởng sau thời gian khó khăn, dự án được cơ quan chức năng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì người mua sẽ xuống tiền, nhưng thực tế không hẳn vậy”, vị đại diện này nói, đồng thời cho biết, mặc dù các đợt bán hàng lần này doanh nghiệp đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt đi kèm nhiều ưu đãi, song vẫn chưa đủ thuyết phục, có lẽ chướng ngại lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay vẫn là tâm lý phòng thủ, chờ đợi còn quá lớn.
Không chỉ doanh nghiệp trên, mà nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khác, từ các đơn vị môi giới đến các nhà phát triển dự án, cũng bày tỏ sự quan ngại trước tâm lý này.
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM cho hay, mặc dù thị trường đang đón nhận những thông tin tích cực như thủ tục pháp lý dự án dần được gỡ vướng, ngân hàng cho vay trở lại…, nhưng đầu ra vẫn chỉ nhích tăng.
“Do vậy, trong năm nay, chúng tôi gác lại toàn bộ kế hoạch bán hàng, mục tiêu trọng tâm trong những tháng cuối năm là tiếp tục tái cơ cấu nợ, tiết giảm tối đa các chi phí. Hiện nay, chúng tôi đã cơ bản đàm phán thành công các khoản nợ trái phiếu đến hạn sang năm 2024 với hy vọng tình hình thị trường sáng sủa hơn, doanh nghiệp sẽ đưa sản phẩm ra thị trường để có dòng vốn xoay xở”, vị lãnh đạo này nói.
Với phân khúc đất nền, thời điểm diễn ra sốt đất giai đoạn 2018-2021, làn sóng nhà đầu tư khắp nơi đổ xô về vùng ven săn đất vườn, đất rẫy, hoặc tìm đến các vùng đất xa xôi có thông tin về quy hoạch đường cao tốc, sân bay… để gom đất đón đầu quy hoạch, thì nay đều đang “kẹt cứng”.
Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho biết, trong những năm trước, giới đầu tư nhiều người “hốt bạc” nhờ đầu tư vào đất.
“Đã có nhiều nhà đầu tư kiếm bộn từ đất, sau đó đều tái đầu tư trở lại. Do vậy, đến thời điểm hiện tại, hầu hết nhà đầu tư vào đất vùng ven đều bị kẹt lại”, ông Tiến nói và cho rằng, đây là một trong những nguyên nhân khiến dòng tiền hạn chế vào bất động sản lúc này, chỉ khi nào thoát được hàng cũ thì mới đổ tiền vào thị trường.
Đường dài mới biết ngựa hay
Có lẽ chướng ngại lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay vẫn là tâm lý phòng thủ, chờ đợi còn quá lớn.
Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn giai đoạn khó khăn nhất, song theo phân tích của các chuyên gia, sau nhiều năm dịch bệnh, tiếp nối là cú bồi suy thoái kinh tế, nguồn lực thị trường đã cạn kiệt.
Hiện tại, mặc dù ngân hàng đã có sự nới lỏng tín dụng, nhưng thực tế là người có đủ điều kiện vay lại không muốn vay vì đầu tư không hiệu quả, còn người có nhu cầu lớn về vốn thì không đủ điều kiện vay do không còn tài sản đảm bảo cho khoản vay.
Yếu tố tích cực nhất lúc này có lẽ là hạ tầng giao thông ở khắp nơi được đầu tư phát triển mạnh. Thực tế, hạ tầng là yếu tố rất quan trọng, là bệ phóng thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và vùng phụ cận nơi có quy hoạch hạ tầng. Với kế hoạch triển khai các dự án hạ tầng lớn, dự kiến từ năm 2024 trở đi, nhiều công trình hạ tầng chính thức được đưa vào sử dụng sẽ kích thích thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhiều dự án hạ tầng giao thông nội đô và dự án mang tính liên kết vùng đang được tích cực đầu tư. Dự án tiêu biểu được thực hiện nhằm cải thiện giao thông tại TP.HCM là tuyến Metro số 1 dự kiến được đưa vào vận hành thương mại vào tháng 7/2024.
Ngoài ra, trong tháng 6/2023, 2 dự án lớn là tuyến đường Vành đai 3 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã được khởi công xây dựng. Cùng với những công trình hiện hữu như tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, Quốc lộ 51 và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường Vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, các cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, Dầu Giây - Tân Phú…, trong tương lai sẽ giúp việc đi lại, vận chuyển hàng hóa liên vùng trở nên thuận tiện hơn, từ đó thu hút các nhà đầu tư kéo theo nhu cầu thuê, mua bất động sản khu công nghiệp (trung tâm dữ liệu, kho lạnh…), nhu cầu thuê văn phòng.
Bên cạnh đó, sân bay Long Thành sẽ trở thành điểm trung chuyển cho 2 tuyến đường vành đai 3 và 4. Sự kết hợp giữa các công trình giao thông sẽ rút ngắn thời gian cũng như tiết kiệm chi phí, từ đó thúc đẩy vận chuyển hàng hóa từ Việt Nam đi các nước trong khu vực.
Dẫu vậy, trước khi thực sự đón “ánh bình minh”, thị trường bất động sản sẽ còn đối mặt với không ít thách thức cùng với sự thanh lọc gay gắt. Theo đó, sẽ có không ít doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ sức chống chọi sẽ rời phải bỏ thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội cho người trụ vững.
Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, dù thị trường trong hoàn cảnh nào cũng tồn tại 2 mặt, thách thức và cơ hội. Hiện nay, thách thức với thị trường bất động sản là không thể phủ nhận, nhưng cơ hội cũng đang mở ra. Ngoài phần đông doanh nghiệp gặp khó khăn, vẫn những doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ tiền mặt rất lớn để chờ cơ hội thâu tóm hoặc mua rẻ tài sản, bao gồm cả bất động sản. Từ nay tới cuối năm là “điểm rơi” của thị trường, khả năng sẽ còn nhiều người buộc phải bán tài sản để trả nợ và ngược lại, cũng có không ít người đang chờ đợi gom vào, nhất là với các bất động sản pháp lý hoàn chỉnh.
Với nhà đầu tư cá nhân, hiện là thời điểm có thể lựa chọn được những sản phẩm bất động sản có giá trị mà không phải cạnh tranh quá nhiều, khả năng về vốn tốt cũng là lợi thế lớn nhất của nhóm này. Khoản lợi nhuận cao đến từ chu kỳ tăng trưởng 3-5 năm, chứ không kỳ vọng “nhảy sóng” tức thì. Theo đó, việc lựa chọn những dự án đầu tư lâu dài cần đảm bảo các yếu tố cốt lõi như chủ đầu tư uy tín, vị trí đắc địa, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng nội khu triển khai nhanh và kết nối tốt với hạ tầng giao thông khu vực.
