“Tiền khôn” đi trước…
Sống và làm việc tại Hà Nội, nhưng anh Nguyễn Văn Thành (40 tuổi, một nhà đầu tư cá nhân) lại dành phần lớn thời gian trong năm 2024 và nửa đầu năm nay để tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản tại TP.HCM. Một quyết định tưởng như “ngược dòng” trong bối cảnh thị trường phía Nam còn nhiều khó khăn, nhưng theo anh Thành, lựa chọn này không hề cảm tính.
“Tôi đã có một số bất động sản tại Hà Nội, nhưng thanh khoản thời gian qua khá chậm do giá neo cao và thị trường cần thời gian hập thụ. Trong khi đó, thị trường TP.HCM đang dần sôi động trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Mặt bằng giá ở nhiều khu vực đã bắt đầu nhích lên, nếu đợi rõ sóng thì e là đã chậm chân”, anh Thành cho hay.
Theo chia sẻ của nhà đầu tư này, từ đầu năm 2025 đến nay, anh nhiều lần bay vào TP.HCM, trực tiếp khảo sát thị trường tại một số “điểm nóng” như Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè và khu Tây Thành phố. Sau nhiều tuần tìm hiểu, tham gia các sự kiện giới thiệu sản phẩm, gặp môi giới, thậm chí làm việc trực tiếp với đại diện chủ đầu tư…, nhưng vẫn chưa lựa chọn được căn hộ phù hợp.
“Hoặc là vị trí chưa đẹp, hoặc thiết kế chưa hợp lý, chưa kể có những dự án pháp lý còn chưa đầy đủ khiến tôi đắn đo. Với tôi, quyết định mua nhà luôn phải tính đến bài toán thanh khoản hoặc khai thác cho thuê sau này”, nhà đầu tư này nói.
Tưởng chừng kế hoạch tìm kiếm sẽ phải kéo dài hơn, nhưng rồi một bước ngoặt bất ngờ đã đến khi nhiều chủ đầu tư đồng loạt “bung hàng” trong thời gian gần đây. Trong đó, có một dự án mới tại khu Đông TP.HCM do một tập đoàn bất động sản lớn trong nước làm chủ đầu tư vừa tổ chức lễ khởi công.
Dù chưa có bất kỳ thông tin chính thức nào về ngày mở bán, chính sách bán hàng hay bảng giá, nhưng anh Thành vẫn quyết định đặt cọc giữ chỗ sớm. Anh cho biết đã chuyển khoản 30 triệu đồng cho một đơn vị phân phối dự án với cam kết được ưu tiên lựa chọn căn trong đợt mở bán đầu tiên.
“Tôi nhận thấy dự án này có vị trí rất đẹp, gần tuyến đường lớn và nhiều trường đại học. Pháp lý cũng đã hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, lại được một ngân hàng lớn đứng ra bảo lãnh. Nếu đợi đến khi có bảng hàng và giá cụ thể, e là không còn căn tầng đẹp hoặc giá đã bị đẩy lên cao. Hơn nữa, đăng ký mua đợt đầu bao giờ cũng được hưởng mức giá tốt hơn từ chủ đầu tư”, nhà đầu tư này phân tích.
Trên thực tế, trường hợp như anh Thành không phải là cá biệt. Nhiều môi giới tiết lộ, thời gian gần đây, số lượng khách hàng chủ động xin “giữ chỗ” tại các dự án mới khởi công đang tăng trở lại, ngay cả khi các thông tin về tiến độ, giá bán chưa được công bố.
Theo các chuyên gia trong ngành, hành động “xuống tiền” sớm là biểu hiện khá rõ ràng của tâm lý FOMO - nỗi sợ bị bỏ lỡ cơ hội. Tâm lý này đang quay trở lại sau giai đoạn từ năm 2022 đến giữa năm 2024 thị trường rơi vào trầm lắng khi thủ tục pháp lý bị siết chặt và lãi suất tăng cao.
 |
Nhà đầu tư tìm hiểu dự án ngay từ khi khởi công. Ảnh: Lê Toàn. |
Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, giai đoạn từ đầu năm 2023 đến giữa năm 2024 là thời kỳ điều chỉnh mạnh của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, từ đầu quý III/2024 trở đi, nhiều tín hiệu phục hồi bắt đầu xuất hiện như lãi suất giảm, pháp lý một số dự án được tháo gỡ, nguồn cung mới bắt đầu được đưa ra thị trường… Điều này tạo ra kỳ vọng mới trong giới đầu tư.
Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư cá nhân bắt đầu lo việc “ngồi im” quá lâu sẽ bỏ lỡ nhịp hồi phục đầu tiên, nhất là ở những dự án được đánh giá có tiềm năng tăng giá. Tâm lý này có xu hướng lan nhanh trong cộng đồng nhà đầu tư thông qua các hội nhóm trên mạng xã hội, các buổi mở bán thử nghiệm và cả chiến lược truyền thông của doanh nghiệp địa ốc.
Dòng tiền hướng về đô thị vệ tinh
Không chỉ tại TP.HCM, hiện tượng FOMO cũng đã lan sang khu vực lân cận. Một số dự án tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An (cũ) dù đang trong giai đoạn xin giấy phép xây dựng nhưng vẫn có hàng trăm suất cọc ưu tiên được tung ra thông qua các đơn vị môi giới.
Số liệu từ các sàn giao dịch lớn tại TP.HCM cho thấy, trong quý II/2025, tỷ lệ quan tâm đến bất động sản tại khu vực ngoại thành và các đô thị giáp ranh TP.HCM đã tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, các dự án mới tại Thủ Đức, Cần Giuộc (Long An), Dĩ An (Bình Dương) cũ ghi nhận lượng đặt cọc giữ chỗ vượt kỳ vọng, dù chưa mở bán chính thức.
Theo ông Phạm Lâm - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tâm lý đón đầu hạ tầng đang là một trong những yếu tố chính thúc đẩy dòng tiền rẽ hướng ra vùng ven và đô thị vệ tinh. Bởi khi các tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, sân bay Long Thành… được đẩy nhanh tiến độ thì cũng là lúc nhà đầu tư định vị lại thị trường.
Họ tìm kiếm những khu vực chưa tăng giá quá mạnh nhưng có khả năng bứt phá nhờ hạ tầng. Điều này lý giải vì sao thị trường TP.HCM chưa thật sự ấm lên, mà các vùng phụ cận đã sôi động trở lại.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định, xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh là điều tất yếu trong bối cảnh hạ tầng giao thông kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Đây sẽ là “điểm đến” của dòng vốn đầu tư trong trung và dài hạn, nhất là khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, giá nhà neo cao, còn nhu cầu nhà ở thực không ngừng gia tăng.
“Hạ tầng chính là yếu tố cốt lõi đang tái định hình lại bản đồ phát triển các dự án bất động sản. Thực tế cho thấy, ngày càng nhiều dự án quy mô lớn ở xa trung tâm được phát triển nhờ được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông liên kết vùng, đặc biệt là các tuyến vành đai và đường cao tốc”, ông Kiệt nói, đồng thời đưa ra dự báo, nguồn cung trong thời gian tới sẽ chủ yếu đến từ các khu vực ngoại thành TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ - vốn là loại hình được ưa chuộng - hiện không còn nhiều sản phẩm mới trong nội đô, mà tập trung chủ yếu ở các khu đô thị vệ tinh.
Cùng với sự dịch chuyển về khu vực, sản phẩm, mức độ tăng giá cũng ngày một lớn. Theo đó, giá bất động sản ở các đô thị vệ tinh sẽ có xu hướng tăng lên và thiết lập mặt bằng mới, nhất là khi các dự án hạ tầng lớn hoàn thành.
“Trong thời gian tới, thị trường bất động sản phía Nam sẽ có nhiều chuyển động tích cực. Khu vực Long An (cũ) là một trong những địa phương có tiềm năng tăng giá cao nhờ vị trí tiếp giáp TP.HCM và hạ tầng đang được nâng cấp mạnh mẽ. Tốc độ tăng nguồn cung tại khu vực này cũng đang diễn ra nhanh chóng”, ông Kiệt nói.
