Cung tăng, thanh khoản giảm
Theo CBRE Việt Nam, trong quý III/2026, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn mở bán mới, giảm 28% so với quý trước đó và giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý, một số chủ đầu tư chủ động lùi thời điểm mở bán quỹ hàng mới sang các quý tiếp theo, thay vì đẩy mạnh ra hàng trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn nhiều thách thức.
Tuy vậy, lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với 9 tháng đầu năm 2024. Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang (khu vực của tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội và tính lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tỷ trọng này là khoảng 40%.)
Mặt bằng giá chào bán sơ cấp trung bình toàn thị trường Hà Nội trong quý III/2026 ở mức 86 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), thấp hơn 9% theo quý và 6% theo năm. Nếu tính riêng khu vực nội đô, con số này đạt 102 triệu đồng/m2, thấp hơn 6% so với quý II/2026 và 3% so với cùng kỳ năm trước.
Về thanh khoản, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt trên 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% theo năm và là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán thứ cấp căn hộ đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% theo quý và 8% theo năm. Giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh giảm từ quý I/2026, song đây là lần đầu tiên ghi nhận mức giảm theo năm sau 2 năm tăng trưởng nóng.
Nhiều yếu tố tác động
Nhiều ý kiến từ các thành viên thị trường cho rằng, thị trường căn hộ Hà Nội đang điều chỉnh ngày một rõ rệt và diễn biến thời gian tới chịu tác động của nhiều yếu tố như nguồn cung lớn tiếp tục được bổ sung, lãi suất neo cao và khó tiếp cận tín dụng vay mua nhà…
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho hay, một biến số có thể xảy ra trong những tháng cuối năm 2026 là việc ra hàng của dự án Khu đô thị thể thao Olympic, với kỳ vọng sẽ tạo ra thanh khoản tốt và nếu giá bán tại dự án ở mức cao có thể tạo nên mặt bằng giá mới cho thị trường. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, để kéo cả thanh khoản và giá bán cùng đi lên là điều không dễ dàng.
Theo lãnh đạo Tập đoàn G6, những tháng cuối năm thường là giai đoạn thị trường bất động sản diễn biến sôi động, thanh khoản được cải thiện.
Nhà đầu tư muốn đánh dấu một năm thành công bằng việc mua vàng hay bất động sản, nhưng thị trường vàng đang biến động mạnh, còn với bất động sản, năm 2026 là năm có nhiều khó khăn, nên ổn định doanh nghiệp là hoạt động được ưu tiên. Bởi vậy, việc thị trường có thể sôi động như giai đoạn cuối như những năm trước khó có thể xảy ra.
“Lãi suất đang là yếu tố tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Về cơ bản, sẽ khó có dư địa giảm lãi suất từ nay đến hết quý II/2027 và nhà đầu tư cần theo dõi chặt chẽ các chính sách lãi suất trong quý IV/2026 cũng như các quý tới”, ông Nguyễn Anh Quê nói.
 |
Thị trường căn hộ Hà Nội đang trong trạng thái “cung tăng, thanh khoản giảm”. Ảnh: Dũng Minh. |
Cùng góc nhìn, chuyên gia bất động sản Giáp Văn Kiểm phân tích, trong thời gian tới, những biến động vĩ mô tại Việt Nam vẫn đi theo xu hướng chung của thế giới, trong đó câu chuyện điều hành lãi suất khó có thể “ngược chiều” với chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), nên những khó khăn về vốn, dòng tiền… còn hiện hữu. Trường hợp Fed tiếp tục tăng lãi suất USD vào tháng 12 tới, khó khăn có thể lớn hơn.
Mặt khác, kinh tế Mỹ đang dần cải thiện, đặc biệt các lĩnh vực như trí tuệ nhân tạo (AI), công nghệ đang phát triển mạnh, dòng vốn toàn cầu bị hút trở lại Mỹ. Các thị trường khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia… đều chịu ảnh hưởng, chứ không riêng Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng nên khó có thể hỗ trợ cho thanh khoản thị trường trong ngắn hạn.
Theo ông Kiểm, nhiều nhà đầu tư chưa tin rằng mức giá hiện tại là giá cuối cùng, trong khi nguồn cung sản phẩm liên tục gia tăng khiến tâm lý chờ đợi ngày càng rõ. Bởi vậy, nhà đầu tư đang tiếp tục theo dõi các diễn biến vĩ mô và nhiều người lựa chọn gửi tiết kiệm, bởi mức lãi suất huy động khoảng 8%/năm hiện tại là khá hấp dẫn.
Trên thực tế, nguồn cung mới dồi dào, lượng hàng tồn kho tăng mạnh vừa là yếu tố gây áp lực, vừa là biến số mà nhiều thành viên thị trường lo ngại có thể sẽ làm “quãng trầm” của thị trường căn hộ kéo dài thêm.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý III/2026, lượng tồn kho tại các dự án ở 27/34 địa phương đạt khoảng 51.950 sản phẩm (căn hộ, đất nền), tăng 94% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này đi cùng sự suy giảm của giao dịch, khi cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm 8% so với quý trước đó và 33% so với cùng kỳ năm trước.
Bộ Xây dựng cũng lưu ý, số tồn kho nói trên mới phản ánh lượng bất động sản do chủ đầu tư báo cáo, chưa bao quát đầy đủ các sản phẩm chưa tiêu thụ trên thị trường thứ cấp cũng như các dự án dở dang.
Đại diện một đơn vị phân tích thị trường cho hay, thị trường căn hộ Hà Nội chính thức chấm dứt giai đoạn tăng giá diện rộng để bước vào chu kỳ sàng lọc và tái cân bằng thực chất. Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà thả nổi neo cao ở mức 12-15%/năm đã loại bỏ hoạt động đầu cơ ngắn hạn.
Theo đó, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa về giá bán: Trong khi các dự án mới mở bán treo giá cao để bảo toàn biên lợi nhuận trước áp lực chi phí gia tăng, thì trên thị trường thứ cấp, làn sóng cắt lỗ đã xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư đang chịu áp lực đòn bẩy tài chính, với mức giảm giá phổ biến từ 5-12%.
“Thị trường sẽ tiếp tục có sự phân hóa và mức độ phụ thuộc nhiều vào các yếu tố có thể thay đổi như lãi suất, nguồn cung hay tâm lý thị trường”, vị đại diện trên nhấn mạnh.
