Loay hoay trong ngõ cụt
Thị trường địa ốc 2022 khép lại với đầy rẫy khó khăn và tiếp tục “đứng hình” từ đầu năm 2023 tới nay, không có dấu hiệu hoạt động mua bán hay các kế hoạch khởi công, động thổ nào như thường thấy mỗi dịp khai Xuân.
“Thị trường quá khó, không bán được hàng”, ông Vũ Lý Cung, Tổng giám đốc DKRV Holdings nói và cho biết thêm, sức cầu của thị trường tắt lịm, nhiều khu vực trước đây có sức hấp dẫn lớn, nay thanh khoản bằng không, bất kể sản phẩm tốt hay không. Đã vào mùa Xuân, nhưng thị trường vẫn đang “ngủ Đông” - nỗi lo đáng sợ nhất của các doanh nghiệp cũng như giới đầu tư địa ốc, vì mất thanh khoản sẽ kéo theo hàng loạt khó khăn khác.
Là người có thâm niên 20 năm hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Bất động sản Asian New Time cũng phải thốt lên rằng, chưa bao thấy thị trường địa ốc “đứng hình” một cách bất thường như thế.
“Vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá cao hay thấp, cũng không phải là không có tiền, mà là nhà đầu tư đang mất niềm tin và mang nặng tâm lý chờ đợi bất động sản sẽ giảm giá thật sâu mới tính chuyện mua vào”, ông Tiến nhấn mạnh và chia sẻ thêm rằng, thực tế là ngoài những bất động sản bị “ngộp” buộc phải bán tháo để thu hồi vốn trả nợ, còn sản phẩm bình thường rất khó giảm, vì chi phí đầu vào hiện nay rất cao.
“Cuối năm 2022, hầu hết địa phương đều công bố bảng giá đất mới, trong đó hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất nhiều nơi tăng gấp đôi so với trước. Thị trường trầm lắng, nhưng chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí lo thủ tục, chi phí nguyên vật liệu… đều tăng mạnh, nếu làm một dự án mới thì làm sao giá giảm được”, ông Tiến phân tích, đồng thời cho rằng, hiện là thời điểm rất tốt để người có nguồn vốn nhàn rỗi mua vào vì giá bất động sản lúc này đã chạm đáy.
Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy, sự mất thanh khoản của thị trường hiện nay diễn ra ở hầu hết phân khúc, sản phẩm. Dòng tiền bị tắc do không tiếp cận được nguồn vốn khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư đang sở hữu bất động sản loay hoay trong ngõ cụt.
Theo tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc, có 3 nút thắt chính đang “bó chân” các doanh nghiệp gồm: Dòng tiền, pháp lý dự án và lãi suất cao. “Một doanh nghiệp làm bất động sản là dùng tiền tạo ra sản phẩm, sau đó bán sản phẩm lấy tiền. Nhưng hiện nay, tiền không có, sản phẩm không bán được, còn pháp lý dự án đều bị tắc do chậm được gỡ vướng”, vị này bộc bạch và cho biết thêm, cơ cấu lại sản phẩm, dịch vụ cũng đã làm, cắt giảm nhân sự cũng đã thực hiện, nhưng với thực tế thị trường như hiện nay, doanh nghiệp thực sự mất phương hướng.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, khó khăn của nền kinh tế nói chung xuất phát từ nhiều yếu tố như tình hình dịch bệnh kéo dài, sự suy thoái kinh tế mang tính toàn cầu…, còn với thị trường bất động sản nói riêng tập trung vào các vấn đề: Dòng tiền vào thị trường bị kiểm soát chặt và pháp lý dự án bị ngưng trệ kéo dài.
“Do vậy, thị trường bất động sản thời gian tới diễn biến ra sao hoàn toàn phụ thuộc vào việc những khó khăn nêu trên được tháo gỡ như thế nào”, ông Phúc nhấn mạnh.
Gỡ khó, bắt đầu từ đâu?
Chưa bao giờ câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được quan tâm nhiều như hiện nay. Điều này càng cho thấy, bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế, khi có liên quan tới 62 ngành nghề, lĩnh vực kinh tế khác. Do đó, vực dậy thị trường bất động sản càng sớm sẽ càng đẩy nhanh sự phát triển của nền kinh tế, chứ không đơn thuần là “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản.
Thực tế, thời gian qua, nhiều cuộc họp bàn, hội nghị, hội thảo từ trung ương đến địa phương liên tục diễn ra để tìm giải pháp cho thị trường bất động sản. Mới nhất, trong tuần qua, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức hội nghị về tín dụng cho thị trường bất động sản. Tại hội nghị, khoảng 17 kiến nghị được các doanh nghiệp bất động sản đưa ra, tập trung vào các vấn đề như cơ cấu nợ, giãn nợ, giảm lãi vay, giảm hệ số rủi ro với bất động sản, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái chủ…
Liên quan tới việc nới room tín dụng bất động sản, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước không đưa ra room tín dụng riêng, mà tùy thuộc vào sự chủ động của các tổ chức tín dụng. Tùy vào tình hình thanh khoản, việc đáp ứng các yêu cầu về tỷ lệ rủi ro mà tổ chức tín dụng sẽ đưa ra mức tăng trưởng tín dụng phù hợp. Hay về đề nghị tái cơ cấu nợ cho cho doanh nghiệp địa ốc, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho hay, sẽ tiếp thu và nghiên cứu, nhưng rất khó đưa ra cơ chế riêng bởi bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên.
“Trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản trị và tình hình tài chính của mình, bên cạnh sự hỗ trợ của các cơ quan quản lý”, Thống đốc nhấn mạnh.
Còn Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn văn Sinh cho hay, Chính phủ giao cho cơ quan này này chuẩn bị tổ chức một hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản, dự kiến diễn ra ngay trong tháng 2 này dưới sự chủ trì của Thủ tướng Chính phủ. Đây có lẽ là hội nghị mang tính tổng thể hơn về thị trường bất động sản, chứ không chỉ liên quan đến tín dụng bất động sản.
Theo các doanh nghiệp, việc dòng tiền thiếu hụt chỉ là khó khăn tạm thời, thách thức lớn nhất là thủ tục pháp lý bị siết chặt khiến dự án không thể triển khai. Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM chia sẻ, doanh nghiệp ông đang sở hữu hàng chục dự án bất động sản. Thời gian qua, để tạo dòng tiền, doanh nghiệp đã chào mời bán lại dự án cho nhiều đối tác, quỹ đầu tư nước ngoài và nhận được nhiều quan tâm, nhưng khi đàm phán đều bị từ chối mua vì lý do: Dự án chưa hoàn thiện pháp lý.
Tình trạng pháp lý dự án ách tắc kéo dài không chỉ đẩy doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng “dở sống dở chết” do nguồn vốn bị chôn chặt, mà còn khiến thị trường mất cân đối cung - cầu, giá bất động sản leo thang. Do vậy, để tháo gỡ khó khăn, tạo niềm tin cho thị trường, các doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước cần có chính sách phân loại doanh nghiệp, phân loại dự án, tách nhóm theo cấp độ rủi ro và có chính sách riêng biệt, không đánh đồng, đặc biệt là đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các dự án…
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản đặt niềm tin rất lớn vào sự khơi thông các chính sách để giúp thị trường sớm phục hồi, trong đó tháo gỡ nút thắt về nguồn vốn tín dụng và thủ tục pháp lý dự án được cho là quan trọng nhất. Điều này cần phải được tiến hành đồng thời nhiều giải pháp, bao gồm cả việc bơm vốn cho thị trường bất động sản có chọn lọc, nhất là với các doanh nghiệp kinh doanh bài bản và người có nhu cầu mua nhà để ở.
Cần có cơ chế tái cơ cấu nợ mới cho doanh nghiệp
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) |
Hiện nay, bên cạnh thách thức lớn nhất là vướng mắc pháp lý dự án vốn chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, thách thức tiếp theo là trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và các khoản vay tín dụng đến hạn, kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy sang nhóm nợ xấu hơn.
Do đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành thông tư mới, tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.
Đối với doanh nghiệp bất động sản có khoản vay tín dụng quá hạn bị chuyển thành “nợ xấu” thuộc “nhóm 2, nhóm 3” có nhu cầu vay vốn tín dụng để thực hiện dự án, cho phép tổ chức tín dụng được xem xét giải quyết đối với trường hợp doanh nghiệp đảm bảo các điều kiện sau đây: (i) Đề nghị xem xét từng trường hợp để cho “khoanh nợ” đối với khoản “nợ xấu” thuộc “nhóm 2, nhóm 3”; (ii) dự án đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có tính khả thi; (iii) có tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng; (iv) được tổ chức tín dụng đánh giá khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi.
Điều quan trọng nhất lúc này là nhanh chóng gỡ vướng pháp lý dự án
 |
| Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Việt Nam |
Nhà đầu tư quan ngại việc không giải quyết được bài toán pháp lý để hoàn thiện dự án. Hiện nay, hành lang pháp lý cho dự án nhà ở quá phức tạp, doanh nghiệp trong nước còn chưa đủ tự tin đi qua các khâu, với nhà đầu tư nước ngoài lại càng e ngại.
Giá bất động sản chỉ tăng không giảm suốt thời gian qua một phần do pháp lý dự án chưa hoàn thiện khiến nguồn cung bị suy giảm.
Do đó, điều quan trọng nhất lúc này là tiết giảm các thủ tục hành chính, nhanh chóng gỡ vướng pháp lý dự án để tránh đọng vốn kéo dài, vì chi phí tài chính cuối cùng sẽ được đẩy vào giá bán bất động sản và người mua sẽ phải chịu chi phí này.
Một điều tích cực trong giai đoạn thanh lọc hiện nay là giá bán tại các dự án đang được điều chỉnh sát hơn với giá thị trường. Đây là cơ hội tốt cho người có tài chính dư dả, sẵn sàng đầu tư dài hạn.
Doanh nghiệp cần được tạo điều kiện giải ngân các khoản vay mới
 |
| Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc COPiHOME |
Liên quan tới nguồn vốn, đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng có văn bản hướng dẫn cụ thể việc tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân, cơ chế xếp loại và kiểm soát cho vay trong bất động sản.
Đặc biệt, cần có một chính sách quyết liệt, cụ thể là cho phép doanh nghiệp được cơ cấu nợ, giãn nợ để tránh trường hợp “nhảy nợ”, tạo điều kiện giải ngân các khoản vay mới để doanh nghiệp có nguồn tiền duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Ưu tiên vừa phải đối với bất động sản phục vụ nhu cầu đại chúng
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) |
Các thông điệp gần đây cho thấy, thời gian tới, cơ quan quản lý sẽ chú trọng khơi thông nguồn vốn cho khối doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp địa ốc. Theo đó, sẽ tập trung vào 2 vấn đề là Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế) và tín dụng bất động sản.
Vốn từ trái phiếu doanh nghiệp hay tín dụng ngân hàng hiện nay đều bị đánh giá có sự “lệch pha” so với mục tiêu ban đầu, nên cần “điều chỉnh lại pha”, chứ không “đóng pha” và cần có thông điệp rõ ràng hơn để ổn định lại tâm lý thị trường.
Cụ thể, nguồn vốn cho thị trường “lệch pha” ở một số phân khúc sản phẩm khi nghiêng quá nhiều về phía người không có nhu cầu ở thực, dẫn tới tình trạng đầu cơ, giá nhà tăng cao trong thời gian dài. Tuy nhiên, khi cơ quan quản lý siết chặt quản lý trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng thì thị trường bị “hẫng” đột ngột và rơi vào cảnh trầm lắng trong hơn 1 năm qua. Qua đây, có thể thấy, cần phải nhìn lại để có cách ứng xử với thị trường hợp lý hơn.
Với thị trường tín dụng, thời điểm này khó kỳ vọng lãi suất giảm bởi liên quan đến điều hành chính sách tiền tệ, nhưng vẫn cần giải ngân, trong đó ưu tiên ở mức độ vừa phải đối với phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu đại chúng, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.
Cần giải pháp cụ thể cho từng doanh nghiệp, dự án, chứ không thể chung chung
 |
| Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) |
Các ngân hàng cần quan tâm hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, bởi nếu lĩnh vực này gặp khó khăn thì ngân hàng cũng không “dễ thở”. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là phải có giải pháp cụ thể cho từng doanh nghiệp, dự án, chứ không thể chung chung.
Việc có các cuộc họp bàn giữa các bên là cần thiết để xem xét, đánh giá cụ thể những khó khăn, vướng mắc, từ đó đưa ra giải pháp phù hợp. Đây là hướng đi đúng đắn và Ngân hàng Nhà nước đang triển khai theo hướng này.
Theo đó, muốn xác định được vai trò hỗ trợ của ngành ngân hàng với thị trường bất động sản, cần nắm được khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp ngành này, mà muốn nắm được thì phải trao đổi, lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp. Trong đó, những nội dung cần làm rõ là thực trạng các tổ chức tín dụng đang cho vay bất động sản thế nào, vướng mắc ở đâu, tại sao không giải ngân được, dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục chưa, nếu đã hoàn thiện thì phải giải ngân tiếp như thế nào…
Ngoài ra, hiệu quả của dự án và các dự án đang giải ngân nhưng thủ tục chưa đầy đủ thì xử lý thế nào cũng là vấn đề cần được tính tới, từ đó mới có biện pháp tháo gỡ, cũng như có kiến nghị tới các cấp, ngành không thuộc thẩm quyền của Ngân hàng Nhà nước trong việc phối hợp hỗ trợ.
Để gỡ khó, điều cần làm trước tiên là khôi phục niềm tin
 |
| Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Người sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group |
Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, tôi cho rằng, điều cần làm trước tiên là khôi phục niềm tin của người mua, sau đó là các chính sách vĩ mô và khung pháp lý để “cứu” các dự án, chủ đầu tư.
Nói như vậy là bởi, để “hà hơi thổi ngạt” cho chủ đầu tư dự án thì liên quan đến rất nhiều vấn đề, từ thủ tục pháp lý, nguồn vốn đến nguồn cung sản phẩm, khách hàng, mà những vấn đề này đều không dễ thực hiện khi pháp lý đang như ma trận và không nằm ở việc các chủ đầu tư có chủ động được hay không.
Thậm chí, ngay cả khi có nguồn hàng mà tâm lý thị trường không tốt, người mua sẽ vẫn không xuống tiền. Khách hàng gặp khó do lãi suất cao, tiềm ẩn nguy cơ cả các sản phẩm có giá trị cũng bị bán tháo, gây hiệu ứng domino, tạo thêm rối ren cho thị trường.
