Đòi hỏi bức thiết từ thực tế
Dù chỉ còn ít ngày nữa là tới thời điểm dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được “bấm nút” thông qua (vào cuối tháng 11/2023), song vẫn còn rất nhiều vấn đề đại biểu Quốc hội đang tranh luận, cũng như tồn tại các luồng quan điểm khác nhau từ giới chuyên gia.
Một trong những vấn đề được ông Trần Xuân Lượng, tiến sĩ chuyên ngành bất động sản – Trường đại học Kinh tế Quốc dân, quan tâm là câu chuyện xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, nhà ở.
Theo ông Lượng, “dữ liệu đang khá tù mù, trong khi đây là vấn đề rất quan trọng, bởi phải có dữ liệu sạch, cơ quan quản lý nhà nước mới có thể đề ra những chính sách đúng và trúng, hạn chế các hành vi thao túng thị trường, đảm bảo cho hoạt động quản lý, giám sát thu ngân sách tối đa, từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng”.
Tinh thần của Nghị quyết 18 - NQ/TƯ ngày 16/6/2022 về việc bỏ khung giá đất nhằm xác định giá tiệm cận với thị trường là xu thế tất yếu và quy định này đã được đưa vào các dự thảo luật (đang trình Quốc hội), tuy nhiên, chế độ báo cáo, phương thức tổng hợp, thu thập dữ liệu lại chưa được cụ thể hóa. Nếu dự thảo luật được thông qua, việc thực thi sẽ vướng mắc ở khâu này, khi rất nhiều dữ liệu hiện tại về thị trường bất động sản nói chung, giá nhà đất nói riêng không đáng tin cậy. Đề xuất về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản quốc gia hay định danh số nhà, số căn hộ là bước đầu trong việc thể hiện quyết tâm minh bạch hóa thông tin thị trường.
“Vấn đề trọng yếu nằm ở việc bảo mật, tích hợp các dữ liệu này giữa các cơ quan là như thế nào, cũng như các cấp độ chia sẻ dữ liệu đến đâu để người dân, doanh nghiệp và chính nội bộ người thực thi công vụ xử lý. Chưa kể, quy định về trách nhiệm và cả miễn trừ trách nhiệm với người thu thập công bố thông tin cũng là vấn đề lớn…”, ông Lượng nêu quan điểm.
Vấn đề này cũng được Đại biểu Quốc hội Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) nhấn mạnh trong phần tranh luận của mình tại phiên họp lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đầu tuần trước. Theo đó, ông đề nghị cơ quan soạn thảo Luật cần quy định rõ: trách nhiệm xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, công bố công khai thông tin về nhà ở thị trường bất động sản thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản cho các cơ quan tổ chức… là thuộc Bộ Xây dựng.
Trong khi đó, Đại biểu Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Thuận) đề nghị, dự thảo Luật cần quy định rõ ràng, cụ thể là công khai thông tin trên trang thông tin điện tử chung của địa phương, của từng địa bàn có bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; bỏ từ “nếu có” để công khai, minh bạch cho người dân và cơ quan Nhà nước biết.
Càng minh bạch, thị trường càng phát triển bền vững
Có dữ liệu sạch, cơ quan quản lý nhà nước mới có thể đề ra những chính sách đúng và trúng, hạn chế các hành vi thao túng thị trường.
Ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản – Trường đại học Kinh tế Quốc dân
Từ vài năm nay, hàng quý, có hàng chục đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills, JLL, DKRA, batdongsan.com.vn, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam... công bố báo cáo thị trường bất động sản.
Các báo cáo tập trung thông tin về số lượng dự án mở bán mới, nguồn cung căn hộ, lượng giao dịch thành công trên thị trường trong quý, giá bán bất động sản, xu hướng thị trường tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… Đáng nói là, giữa các báo cáo thị trường này đang có độ vênh khá lớn.
Lãnh đạo một đơn vị phân phối bất động sản lý giải, do mỗi đơn vị có nguồn lực giới hạn, nên họ không khảo sát bao quát hết thị trường, tiêu chí khảo sát cũng khác nhau, nên đưa ra các kết quả khác nhau, thậm chí trái ngược nhau. Điều này đang khiến người mua nhà băn khoăn, lúng túng không biết tin ai. Do đó, việc có một cơ sở dữ liệu đủ lớn và minh bạch để các bên liên quan tham khảo là cực kỳ cần thiết.
Theo kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, ở nhiều khu vực, “nhóm lợi ích” chủ động công bố thông tin quy hoạch chậm trễ nhằm tranh thủ mua gom đất giá rẻ, sau đó “tạo sóng” và đẩy giá đất trong thời gian ngắn để bán ra kiếm lời.
Cũng theo ông Tùng, việc có một kênh thông tin đầy đủ về quy hoạch, minh bạch và dễ tiếp cận là rất quan trọng, bởi trên thực tế, có những quy hoạch dù mới ở dạng đề xuất đã gây sốt giá cục bộ, đến khi thông tin chính thức được phát đi không như kỳ vọng khiến giá đất giảm nhanh, gây rủi ro cho nhà đầu tư. Ngược lại, cũng có những khu vực dù đã được phê duyệt quy hoạch, nhưng do thông tin ra bên ngoài hạn chế, nên không thu hút được nhà đầu tư.
Báo cáo chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (PAPI) năm 2022 cho thấy, trên cả nước, số lượng địa phương được ghi nhận có khả năng tiếp cận thông tin quy hoạch đất đai ở mức cao chỉ đếm trên đầu ngón tay, còn lại phần lớn chỉ ở mức trung bình hoặc trung bình thấp, cá biệt có những nơi không thay đổi trong nhiều năm. Chưa kể, việc chậm thông tin còn khiến các doanh nghiệp loay hoay trong quá trình triển khai dự án.
Tại một số quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, phương thức báo cáo, tổng hợp và chia sẻ dữ liệu về nhà đất khá rõ ràng và có khung pháp luật điều chỉnh cụ thể. Chẳng hạn, tại Điều 1, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định: “Bộ luật này hướng tới mục đích bảo vệ quyền lợi của nhân dân, đảm bảo giao dịch an toàn, thuận lợi dựa trên những quy định về cơ chế đăng ký, công khai thông tin bất động sản và quyền lợi liên quan đến bất động sản”. Thông tin đăng ký đất đai ở Nhật Bản được công khai và người dân được phép tiếp cận thông tin thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Tại Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc), người dân cũng được phép truy cập, tra cứu các thông tin đất đai cơ bản.
Kinh nghiệm của Nhật Bản và một số quốc gia khác trên thế giới cho thấy, để xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa đủ, bởi gian lận liên quan đến loại giấy tờ này rất dễ xảy ra, nhất là khi công nghệ ngày càng hiện đại, thủ đoạn làm giả giấy tờ ngày càng tinh vi. Do đó, việc chia sẻ thông tin giao dịch bất động sản, thông tin về quyền sử dụng đất đai sẽ tránh được rủi ro cho doanh nghiệp và người dân.
