Chuẩn bị cho giai đoạn tăng trưởng mới
Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng tại Việt Nam của JLL cho biết, có ba động lực chính đang định hình thị trường bất động sản công nghiệp.
Đầu tiên là làn sóng dịch chuyển đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao. Quan sát của JLL cho thấy, nhu cầu từ các tập đoàn sản xuất điện tử, bán dẫn và linh kiện ô tô đang gia tăng mạnh. Đây không đơn thuần là xu hướng ngắn hạn. Trong nửa đầu năm nay, hoạt động khảo sát địa điểm và đàm phán thuê của các tập đoàn Nhật Bản, Hàn Quốc tăng đáng kể so với cùng kỳ.
Động lực thứ hai đến từ sự bùng nổ của thương mại điện tử và logistics hiện đại. Nhu cầu về các trung tâm phân phối gần các đô thị lớn, có khả năng giao hàng nhanh trong vòng 2 - 4 giờ, đang tăng trưởng hai con số mỗi năm. Đáng chú ý, nhu cầu này không chỉ đến từ các công ty logistics, mà còn từ các nhà bán lẻ truyền thống khi chuyển sang mô hình đa kênh. Các doanh nghiệp này cần cả kho lưu trữ và kho phân phối, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với phân khúc có mức giá thuê hấp dẫn và độ ổn định cao.
Sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn phụ thuộc vào giá thuê.
Động lực thứ ba là những cơ hội mới trong 3 - 5 năm tới, đến từ làn sóng đầu tư vào hạ tầng số và năng lượng xanh. Trong đó, nhu cầu về trung tâm dữ liệu đang tăng mạnh khi các tập đoàn công nghệ mở rộng hoạt động trong khu vực. Bên cạnh đó là các dự án sản xuất pin, năng lượng tái tạo - những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao nhưng tiềm năng lớn. Thách thức hiện nay là nguồn cung đất đáp ứng các tiêu chuẩn còn hạn chế, từ đó mở ra cơ hội cho những nhà phát triển có năng lực đầu tư vào các dự án chất lượng.
Chuyên gia bất động sản công nghiệp Vũ Minh Chí đánh giá, bất chấp những trở ngại kinh tế vĩ mô trong ngắn hạn, Việt Nam vẫn là điểm sáng nhờ những lợi thế nội tại vững chắc. Sản xuất phục vụ xuất khẩu, tầng lớp trung lưu gia tăng, quá trình đô thị hóa và cơ cấu dân số thuận lợi tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với các phân khúc bất động sản chủ đạo, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo khi tâm lý thị trường dần phục hồi.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng số khu công nghiệp khởi công trên cả nước gấp đôi cùng kỳ năm 2025, phản ánh nguồn vốn tư nhân đang tăng tốc sau giai đoạn điều chỉnh quy hoạch và phê duyệt chủ trương đầu tư mới. Phần lớn nguồn cung trong tương lai được định hướng theo mô hình thông minh, bền vững và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG, cho thấy các nhà phát triển ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng và dịch vụ giá trị gia tăng nhằm nâng cao khả năng lấp đầy và thu hút khách thuê chất lượng cao.
“Sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp không còn phụ thuộc vào giá thuê. Hiệu quả vận hành và khả năng đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của thế hệ nhà đầu tư mới chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt. Khi Việt Nam nỗ lực chuyển đổi sang các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị cao, những khu công nghiệp mới được quản lý bài bản sẽ có lợi thế để đón đầu làn sóng đầu tư nước ngoài tiếp theo”, ông Chí nhấn mạnh.
Duy trì sức nóng
Việc các “Queen Bee” thuê diện tích lớn sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa, kích hoạt nhu cầu về kho, xưởng và đất công nghiệp từ chuỗi doanh nghiệp vệ tinh.
Trên thực tế, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục cho thấy sức hấp dẫn lớn đối với cả nhà đầu tư, nhà phát triển dự án và khách thuê. Số lượng dự án mới liên tục gia tăng, trong khi tỷ lệ lấp đầy vẫn được duy trì ở mức ổn định.
Theo dữ liệu từ CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, tại miền Bắc, phân khúc kho, xưởng xây sẵn tiếp tục đón nhận nhiều dự án quy mô lớn, tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 430.000 m2, trong đó hơn ba phần tư đến từ các dự án nhà xưởng xây sẵn.
Dù nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các dự án nhà xưởng xây sẵn trong quý II/2026 tại thị trường cấp 1 miền Bắc vẫn đạt 82,7%, chỉ giảm 3,6 điểm phần trăm so với quý I và 4,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường nhà kho xây sẵn đạt 85,3%, tăng 5,1 điểm phần trăm so với quý I và 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Về giá thuê, mức giá trung bình đối với kho và xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 lần lượt đạt 4,9 và 5,1 USD/m2/tháng, tăng tương ứng 5,4% và 3% so với cùng kỳ năm trước.
Đối với phân khúc đất công nghiệp, tổng diện tích hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 đạt hơn 217 ha tại các khu công nghiệp ở miền Bắc, mức cao nhất kể từ quý I/2024, cho thấy xu hướng phục hồi rõ nét. Động lực chính đến từ hoạt động mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Samsung, LG và Foxconn, tập trung vào các sản phẩm có giá trị cao, đặc biệt trong bối cảnh làn sóng AI toàn cầu thúc đẩy nhu cầu mở rộng đầu tư của các tập đoàn lớn.
Tại thị trường cấp 1 khu vực phía Bắc, giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt khoảng 143 USD/m2 cho kỳ hạn còn lại, tăng 2,9% theo năm. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3%, tăng 1,8 điểm phần trăm theo quý và 0,6 điểm phần trăm theo năm.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, trong những tháng cuối năm 2026 và giai đoạn tiếp theo, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam dự kiến sẽ ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện mạnh mẽ, trong khi các chính sách ưu đãi ngày càng hoàn thiện, cùng với sự phát triển của các khu thương mại tự do sẽ góp phần duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh đó, các giải pháp hỗ trợ như phát triển quỹ đất dành cho nhà ở công nhân và bảo đảm nguồn cung năng lượng ổn định cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi, qua đó thúc đẩy các dự án mới tiếp tục mở rộng tại Việt Nam.
Bà An cho rằng, các tác động tiêu cực từ chính sách thương mại toàn cầu đang giảm dần, trong khi nhu cầu đầu tư đã trở lại rõ nét. Tại Việt Nam, việc các “Queen Bee” - những doanh nghiệp lớn đóng vai trò hạt nhân trong chuỗi cung ứng - thuê diện tích lớn sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa, kích hoạt nhu cầu về kho, xưởng và đất công nghiệp từ các doanh nghiệp vệ tinh.
Một điểm đáng lưu ý khác là từ năm 2026, nhu cầu liên quan đến AI và hạ tầng trung tâm dữ liệu ngày càng rõ nét. Nhiều nhà đầu tư đã có động thái mở rộng hoạt động tại Việt Nam, tạo thêm động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.
