Nên để tự nguyện?
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đưa ra quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch nhằm minh bạch hóa thông tin (cơ quan quản lý Nhà nước có thể kiểm soát và điều tiết thị trường, chủ đầu tư có thể đưa ra định hướng phát triển kinh doanh phù hợp…) và tránh thất thu thuế cho Nhà nước.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cho rằng, quy định này không khả thi và làm tăng thêm gánh nặng chi phí. Chưa kể, nếu đề xuất này được thông qua thì sẽ tạo lợi thế “không chính đáng” cho các sàn giao dịch bất động sản.
“Dự thảo Luật không nên quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, mà nên để các chủ đầu tư tự quyết định hình thức phân phối sản phẩm, có thể bán qua sàn hoặc nếu tự chủ, có năng lực sẽ tự phân phối sản phẩm của mình. Trong trường hợp phải đưa hết qua sàn giao dịch độc lập thì chủ đầu tư sẽ chịu thiệt thòi vì phải mất phí cho sàn giao dịch, trong khi sàn chẳng bỏ đồng vốn nào. Chưa kể, rất khó để kiểm chứng năng lực của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay khi có những doanh nghiệp chỉ bỏ ra một vài tỷ đồng, thậm chí thuê mướn văn phòng làm sàn giao dịch và chẳng có tài sản đáng giá. Trong khi đó, chủ đầu tư làm dự án phải bỏ ra cả ngàn tỷ đồng chi phí, phải chứng minh năng lực..., mà buộc phải giao sản phẩm do mình phát triển qua một bên thứ ba để bán là không hợp lý”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành nêu quan điểm.
Đồng quan điểm, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc COPiHOME cho rằng, quy định như trên sẽ khiến luật khó triển khai hiệu quả trong thực tiễn. Hơn nữa, hiện nay, các nhà phát triển bất động sản lớn đều có phòng kinh doanh hay sàn giao dịch riêng, chỉ khi nào cần đẩy mạnh bán hàng thì mới “out source” ra bên ngoài.
Nên quy định mọi hoạt động thanh toán giao dịch bất động sản đều phải thực hiện qua ngân hàng để vừa đảm bảo tính minh bạch, vừa đảm bảo an toàn cho cả bên bán lẫn bên mua bất động sản.
“Nếu sàn giao dịch bất động sản có uy tín, năng lực và cung cấp dịch vụ tốt với giá cả hợp lý thì sẽ được cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà lựa chọn theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận, bình đẳng của pháp luật dân sự và việc trả phí dịch vụ cũng là tự nguyện, tự thỏa thuận theo nhu cầu của các bên. Do vậy, không thể quy định bắt buộc, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn”, ông Phi nói.
Còn luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM cho hay, Điều 59 - Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản” nhằm mục đích “đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ quy định này để tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nếu dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi trở lại với quy định cũ thì rõ ràng là một bước thụt lùi trong khâu lập pháp, bởi quyền tự do kinh doanh của người dân, doanh nghiệp phải được đảm bảo theo hướng ngày một thông thoáng hơn, chứ không phải thắt chặt lại.
Mặt khác, trong kinh doanh, cần phải tuân thủ quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị và quy luật cung cầu trong nền kinh tế thị trường, tránh áp đặt ý chí của Nhà nước khi không cần thiết. Nếu nhà đầu tư cảm thấy cần phải giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì họ tự lựa chọn và ngược lại, nếu nhà đầu tư không chọn chứng tỏ sàn giao dịch bất động sản không phát huy được vai trò vốn có, dẫn đến bị đào thải, đó là quy luật thị trường cần phải được tôn trọng.
“Vì vậy, nên giữ nguyên quy định như hiện tại, trao quyền quyết định giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, tạo cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản”, luật sư Duẩn nhấn mạnh.
Minh bạch cách nào?
Thực tế, việc cơ quan soạn thảo đưa ra quy định như trên không phải là không có căn cứ, bởi những năm gần đây, sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa nhanh chóng dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao, kéo theo đó là hoạt động môi giới bất động sản nở rộ ở khắp các địa phương trên cả nước, mà chưa được quản lý một cách chặt chẽ, hiệu quả, thậm chí không ít sàn giao dịch còn nhúng tay vào hoạt động rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, để lại nhiều hệ lụy.
Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện có hơn 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, nhưng người thực sự được đào tạo bài bản và được cấp chứng chỉ hành nghề chỉ khoảng 30.000 người, tức chiếm khoảng 10%. Song, đó là con số thống kê người hành nghề môi giới bất động sản tại các sàn giao dịch, còn trên thực tế, lực lượng môi giới tự phát, hay còn gọi là “cò”, thì không thể thống kê hết được.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, giai đoạn 2005-2006, thị trường bất động sản bắt đầu phát triển, nghề môi giới địa ốc lúc đó phân tán, gọi là “cò”. Sau đó, ngành môi giới bất động sản nỗ lực chuẩn hóa, xây dựng thị trường ổn định và yêu cầu người hành nghề phải có chứng chỉ môi giới.
Giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản rơi vào suy thoái nên các chứng chỉ môi giới không còn được quan tâm nhiều. Tuy nhiên, khi thị trường phục hồi từ những năm 2014-2015, xuất hiện nhiều công ty môi giới bất động sản với lực lượng hùng hậu và kiếm được nhiều tiền nhờ phân phối các dự án. Sự hào nhoáng của nghề môi giới bất động sản thu hút nhiều thành phần xã hội, từ nhân viên kỹ thuật, nhân viên bảo hiểm, tới giảng viên đại học, kỹ sư công nghệ... sẵn sàng bỏ nghề để chuyển sang làm môi giới, nếu có điều kiện tài chính thì kiêm luôn nhà đầu tư.
“Có thể nói, những năm qua, lực lượng môi giới bất động sản ở Việt Nam đã lớn mạnh và hoàn thành tốt vai trò bán hàng. Tuy nhiên, điều mà phần lớn môi giới chưa thực hiện được là tư vấn cho khách hàng mua được sản phẩm phù hợp, bảo đảm an toàn trong đầu tư…, nên việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch là một trong những giải pháp nhằm hạn chế những tồn tại này, song như vậy vẫn mang nặng tính hành chính chứ chưa giải quyết được gốc vấn đề. Thay vào đó, nên quy định mọi hoạt động thanh toán giao dịch bất động sản đều phải thực hiện qua ngân hàng, như vậy vừa đảm bảo tính minh bạch, vừa đảm bảo an toàn cho cả bên bán lẫn bên mua bất động sản”, ông Hiển đề xuất.
Cử tri TP.HCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định về thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng vào Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 1/6/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản .
Tuy nhiên, trong văn bản phúc đáp, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, nghị định chỉ được quy định chi tiết những nội dung, điều, khoản của Luật giao Chính phủ, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về “đặt cọc” và “thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng”, cho nên chưa có cơ sở đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung các nội dung này vào Nghị định 02/2022.
Dẫu vậy, Bộ Xây dựng cũng cho hay, hiện được giao cứu nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, các kiến nghị của cử tri TP.HCM sẽ được xem xét, nghiên cứu trong quá trình xây dựng luật.
