Nhà đầu tư Hà Nội chuyển trạng thái

Áp lực từ chi phí vốn

Trong vòng một tháng qua, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, lãi suất cho các khoản vay mua nhà của nhiều người đã tăng trở lại sau nhiều tháng duy trì ở mức thấp. Đa số khoản vay ghi nhận mức tăng 1 - 2%/năm trong bối cảnh các ngân hàng có động thái nâng lãi suất huy động đầu vào.

Tính từ đầu tháng 10 đến nay, đã có 9 ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất huy động gồm: GPBank, NCB, Vikki Bank, Bac A Bank, VCBNeo, HDBank, Sacombank, VIB và SHB. Trong khi đó, nhiều ngân hàng khác như VietinBank, Vietcombank, MB, Techcombank, VietBank và LPBank cũng tung ra các chương trình ưu đãi, khuyến mãi nhằm thu hút dòng tiền gửi.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng.

Theo VARS, dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ (khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6), nhưng mặt bằng lãi suất hiện chịu nhiều sức ép. Áp lực lạm phát quay trở lại, cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới, khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp.

Điều này tạo sức ép đáng kể cho người mua nhà có sử dụng vốn vay, khi chi phí trả nợ hàng tháng tăng lên, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và cân đối tài chính cá nhân. Đặc biệt, với nhóm nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy cao (vay nhiều, vốn tự có thấp), lãi suất tăng đồng nghĩa với lợi suất kỳ vọng giảm, thậm chí tiến độ xoay vòng vốn bị chậm lại, ảnh hưởng đến thanh khoản.

Giá nhà lập đỉnh mới, tâm lý nhà đầu tư đổi chiều

Lợi nhuận giờ đây không còn quá cao, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

Thực tế cho thấy, ngay từ 2 - 3 tháng trước khi lãi suất tăng, nhiều nhà đầu tư đã chủ động tạm dừng, đứng ngoài quan sát thị trường. Không phải vì thiếu vốn, mà như anh Việt - một nhà đầu tư thâm niên ở Hà Nội chia sẻ, “với ngân sách hiện tại, tôi cảm giác giá đã kịch trần”, khi giá các căn hộ mở bán mới liên tục bị đẩy lên cao trong thời gian gần đây.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh, đạt trung bình 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Một số dự án tiêu biểu như Lancaster Legacy trung bình 149 triệu đồng/m2, Heritage West Lake 140 triệu đồng/m2, Discovery Complex 115 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate 130 triệu đồng/m2, Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences dao động từ 130 - 180 triệu đồng/m2.

“Với mức giá như vậy, dù săn được căn hộ diện tích nhỏ 29 - 34 m2, tổng chi phí đầu tư cũng lên tới 4 - 5 tỷ đồng, chưa kể khả năng có lãi rất thấp”, anh Việt phân trần, đồng thời cho biết, nhiều bạn bè anh sau khi chốt lời đã không còn “bám sóng” chung cư.

Đồng quan điểm, anh Minh Tuấn - một nhà đầu tư có 10 năm kinh nghiệm chia sẻ: “Đầu năm, nhìn thị trường bất động sản thấy cơ hội ở khắp nơi, cứ mua là có lời. Nhưng chỉ vài tháng sau, thông tin về giá tăng đột biến, cùng các chính sách thuế chuyển nhượng và yêu cầu điều tiết giá nhà từ Chính phủ, khiến nhiều nhà đầu tư như tôi rơi vào trạng thái tiến thoái lưỡng nan: có tiền mặt nhưng không dám giải ngân”.

“Cộng thêm việc lãi suất tăng, nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay chắc chắn phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi đó, các nhà đầu tư thận trọng hơn với kế hoạch mở rộng danh mục, bởi lợi suất kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn gia tăng”, anh Tuấn cho hay.

Thời của chiến lược dài hạn và chọn lọc dự án

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, dù giá tăng nhưng lượng giao dịch bất động sản trong quý III/2025 tiếp tục giảm so với quý liền trước. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 136.680 giao dịch, bằng 87% so với quý II và khoảng 97% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có hơn 32.100 giao dịch thành công, bằng 93,1% so với quý II và 83,6% so với cùng kỳ. Đất nền giảm sâu hơn, chỉ đạt hơn 104.500 giao dịch, tương đương 85,3% so với quý II.

Bộ Xây dựng đánh giá, nguyên nhân khiến giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh không chỉ do khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào leo thang hay quy trình pháp lý chậm, mà còn đến từ kỳ vọng cao của các chủ đầu tư.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, với mặt bằng giá hiện nay, tâm lý “chờ giá giảm” đang dần chuyển thành “buông xuôi”. Nhiều người mua ở thực cảm thấy bị bào mòn kỳ vọng khi chứng kiến giá nhà không ngừng leo thang trong khi thu nhập không thay đổi đáng kể. Chưa kể, lo ngại về rủi ro pháp lý, lãi suất thả nổi và khó khăn kinh tế cũng khiến người dân e dè vay mua nhà.

Đáng chú ý, vấn đề giá đất tiếp tục là tâm điểm khi Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa công bố dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026, với mức tăng “sốc” ở nhiều khu vực, đặc biệt là vùng ven. Theo đó, tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất tính toán bình quân và bảng giá hiện hành dao động từ 1,24 - 6,05 lần, tùy khu vực. Giá đất ở cao nhất hơn 702 triệu đồng/m2 tại vị trí giáp mặt đường, trong khi các xã ngoại thành được đề xuất tăng 20 - 26%.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, với tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh, việc tăng bảng giá đất có thể khiến nhiều người tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục “vút bay”.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, trong bối cảnh giá bất động sản đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, kỳ vọng “lãi bằng lần” như trước đây không còn thực tế. Thay vào đó, lợi nhuận hiện chỉ tính bằng tỷ lệ phần trăm, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

Cùng quan điểm, ông Phạm Quốc Việt - Giám đốc sàn Đông Bắc Bộ Land cho rằng, trong bối cảnh chính sách và quản lý ngày càng chặt chẽ, nhà đầu tư buộc phải thận trọng hơn, không ra quyết định cảm tính hay vội vã như trước. Cơ hội vẫn còn, nhưng sẽ phân bổ đồng đều tùy mục tiêu đầu tư và khả năng tài chính của từng người.

Với những nhà đầu tư không có nhiều kinh nghiệm hoặc thời gian, việc lựa chọn chiến lược đầu tư trung - dài hạn sẽ tối ưu hơn. Đồng thời, nhà đầu tư không cần vội vàng xuống tiền trong năm nay, bởi trong 1 - 2 năm tới, khi nguồn cung tăng mạnh, thị trường có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh lớn. Theo đó, việc tập trung vào dự án có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt sẽ giúp giảm rủi ro - được xem như “bản đồ dẫn đường” cho quá trình tái cấu trúc thị trường.