Bất động sản Bình Dương: Lốm đốm “da beo”

Nhiều tín hiệu tích cực

Cuối năm 2018, tại diễn đàn cộng đồng thông minh thế giới được tổ chức tại Bình Dương, đã phát đi thông báo công bố tên 21 thành phố, khu vực được vinh danh là nơi có chiến lược phát triển thông minh, tiêu biểu của thế giới. Trong đó, Bình Dương là địa phương duy nhất của Việt Nam có mặt trong danh sách này.

Bên cạnh đó, thơi gian vừa qua, cũng có khá nhiều dấu mốc quan trọng đối với thị trường bất động sản nơi đây. Đơn cử, Quỹ Warburg Pincus của Mỹ bắt tay với Becamex IDC thành lập liên doanh bất động sản công nghiệp, đón đầu làn sóng dịch chuyển nhà máy từ các nước châu Á vào Việt Nam; Bình Dương và TP. Daejeon (Hàn Quốc) đã thực hiện nhiều chương trình hợp tác trên các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa - xã hội và đẩy mạnh việc đầu tư của doanh nghiệp Hàn Quốc vào Bình Dương.

Cũng từ đây, Daejeon đã giới thiệu và đồng hành cùng Bình Dương trong suốt quá trình gia nhập Hiệp hội Đô thị khoa học thế giới (WTA), cũng như hỗ trợ Bình Dương đăng cai tổ chức Hội nghị Thượng đỉnh WTA 2018 (kỷ niệm 20 năm thành lập WTA).

Song song đó, Bình Dương đang tập trung đầu tư, hoàn thiện và đưa vào sử dụng nhiều công trình cơ sở hạ tầng theo hướng hiện đại, quy mô. Hàng loạt thông tin quy hoạch hạ tầng, dự án các khu đô thị, trung tâm thương mại được công bố… Đây được xem là tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản Bình Dương và làn sóng đầu tư vào thị trường này trong thời gian tới.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, thị xã Dĩ An và Thuận An có vị trí tiếp giáp với TP.HCM đang là hai điểm nóng được giới đầu tư săn lùng nhiều nhất.

Dĩ An đang là điểm nóng được giới đầu tư săn lùng nhiều nhất

Chẳng hạn, dự án khu nhà ở thương mại Phúc Đạt, tọa lạc ngay bên xe Tân Đông Hiệp, thị xã Dĩ An, đang được giao dịch với mức giá trung bình khoảng 27 triệu đồng/m2, tăng 3 triệu đồng/m2 so với 2 tháng trước.

Hay tại Dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Sóng Thần 1,  một lô đất sở hữu 2 mặt tiền đường có diện tích 95 m2, được rao bán với giá 4,4 tỷ đồng, còn những lô nằm trong đường nhỏ và sâu hơn thì giá dao động khoảng 40 triệu đồng/m2.

Đặc điểm chung của hai dự án này là cơ sở hạ tầng đã được hoàn thiện, có sổ hồng riêng từng nền và có thể xây dựng được ngay, người dân xung quanh đã về ở đông đúc… và các giao dịch này chủ yếu là mua lại từ các nhà đầu tư trước.

Tương tự, tại thị xã Thuận An, thông tin sẽ được quy hoạch lên đô thị loại 2 trong năm 2019 đang là đòn bẩy khiến thị trường bất động sản khu vực này liên tục biến động. Giá đất tại đây trong thời gian qua được ghi nhận tăng trưởng ở mức 20-30%, một số khu vực đã lên đến gần 40 triệu đồng/m2.

Cụ thể, tại dự án khu đô thị thương mại Phú Hồng Khang và Phú Hồng Đạt, tọa lạc gần chợ đêm Hòa Lân, đang được giao dịch với giá từ 21 - 30 triệu đồng/m2. Những lô đất nằm ở vị trí đường lớn có giá cao hơn, khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2.

Anh Tuấn, một nhân viên môi giới tại dự án này cho biết, do dự án gần đường lớn, hạ tầng hoàn thiện, có sổ riêng từng nền nên có mức giá cao như vậy. Tại khu vực này, các lô đất trong hẻm nhỏ cũng đang giao dịch từ 10 - 15 triệu đồng/m2, nhưng chưa có sổ hoặc sổ chung.

“Sở dĩ giá đất ở đây biến động là do nhu cầu săn tìm đất nền của các nhà đầu tư đổ về ngày càng nhiều. Trong đó, phần lớn là người nhập cư muốn mua để ở lâu dài nên không có nhu cầu bán lại”, anh Tuấn nói.

Vẫn “tốt lỏi”

Không thể phủ nhận, tiềm năng của thị trường bất động sản Bình Dương hiện nay là rất lớn. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay khi quỹ đất tại TP.HCM không còn nhiều, giá cả tăng cao, nguồn cung mới khan hiếm…, thì nhu cầu mở rộng thị trường của các nhà đầu tư là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, nhiều phân khu địa ốc tại Bình Dương vẫn khá im lìm. Đồng thời, nhà đầu tư vẫn nên cẩn trọng vì vẫn còn một số dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư hoặc sàn phân phối đã quảng cáo, huy động vốn của khách hàng.

Đơn cử, dự án khu nhà ở thương mại Tương Bình Hiệp do Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Á Châu làm chủ đầu tư, vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong nhưng đã được các sàn rao bán rầm rộ.

Cụ thể, dự án được UBND TP.Thủ Dầu Một phê duyệt vào cuối năm 2012, nhưng đến thời điểm hiện tại, phần lớn khu đất rộng hơn 30 ha vẫn chỉ là bãi cỏ dại, một số ngôi nhà của người dân thuộc diện đền bù, giải tỏa vẫn chưa được phá dỡ. Nhưng điều đáng nói là nhiều năm nay, dự án vẫn được quảng cáo và rao bán với biệt danh khủng như “siêu dự án” của TP. Thủ Dầu Một.

Qua tìm hiểu, các đơn vị phân phối đã bán hơn 1.000 lô đất nền bên trong dự án này cho nhiều khách hàng bằng hình thức ký hợp đồng giữ chỗ và hợp đồng hợp tác đầu tư, hay còn gọi là hợp đồng góp vốn, với số tiền hơn 100 triệu đồng/nền. Hơn thế nữa, dự án này đang được bán lại cho Công ty TNHH Công nghiệp và Đô thị Nam Tân Uyên.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Công ty Nam Tân Uyên thừa nhận đang mua lại dự án từ Công ty Á Châu. Việc Công ty Á Châu huy động vốn của nhiều khách hàng khi chưa đủ điều kiện đến nay vẫn chưa biết bên nào sẽ đứng ra giải quyết. Hơn nữa, vị này cũng cho biết thêm, một số ngôi nhà của người dân chưa được đền bù là không nằm trong quy hoạch của dự án nên sẽ không được giải tỏa.

Có thể thấy, sau gần 10 năm được duyệt thì dự án này hiện vẫn đang trong quá trình san lấp và hoàn thiện pháp lý, thời gian hoàn thành dự án vẫn chưa được xác định.

Không chỉ đối với những dự án “bán lúa non”, mà tại những dự án đã được đầu tư bài bản như Eco Lakes Mỹ Phước, Khu dân cư Mỹ phước 3, Green River City… cũng khiến không ít nhà đầu tư bị “om vốn”. Nguyên nhân bởi người mua chủ yếu là nhà đầu tư, không có nhu cầu ở thực. Đặc biệt, sau mỗi lần giao dịch thành công thì giá trị sản phẩm bị đẩy lên một mức, hiện tại, giá đã neo ở mức cao thì người có nhu cầu ở thực lại không đủ khả năng để sở hữu.

Chị Trần Thu Hương, một nhà đầu tư chuyên nghiệp hiện đang sống tại quận Thủ Đức, TP.HCM chia sẻ, hiện nay giá đất Bình Dương tăng là có cơ sở, đặc biệt những khu vực có hạ tầng đồng bộ, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, nhưng cũng có những khu vực giá đất tăng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Do đó, trước khi xuống tiền, khách hàng nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án như pháp lý, chủ đầu tư, vị trí dự án, cơ sở hạ tầng, tiện ích nội và ngoại khu, tiềm năng sinh lời. Đối với những thông tin về quy hoạch thì cần kiểm chứng từ cơ quan chức năng, không nghe theo những lời đồn thổi chưa có căn cứ của cò đất. Trong trường hợp việc quy hoạch là có thật thì cũng nên cân nhắc, không nên đầu tư lướt sóng, đầu tư bằng nguồn vốn vay vì việc quy hoạch diễn ra trên thực tế cũng không phải trong một sớm một chiều.