Cú hích dịch chuyển
Ông Michael Piro - Tổng giám đốc Indochina Capital cho biết, Việt Nam đang trở thành điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược, vừa là cầu nối khu vực Á - Âu, vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sầm uất ở biển Đông.
Cùng với đó, xu hướng “Trung Quốc +1” đã thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia chuyển dịch sản xuất sang Việt Nam để giảm thiểu rủi ro cũng như đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục chứng tỏ sức hút mạnh mẽ đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Nhiều ngành công nghiệp như sản xuất xe có động cơ, sản phẩm từ cao su và plastic hay may mặc… ghi nhận đà tăng trưởng ấn tượng.
Cùng góc nhìn, ông Vũ Công Trụ - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Vietnam Solution cho hay, trên bản đồ FDI thế giới, Việt Nam đang được biết đến ngày một nhiều hơn, có được những lợi thế đáng kể trong thu hút dòng vốn đầu tư từ bên ngoài. Điều này đến từ chính sách ngoại giao năng động, các cải tổ lớn về chính sách cũng như các cam kết hội nhập quốc tế.
“Ngày càng có nhiều nhà đầu tư quốc tế đến với chúng ta cả qua kênh ngoại giao lẫn xúc tiến đầu tư”, ông Trụ nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm rằng, Hoa Kỳ cũng đang cấu trúc lại nền kinh tế, điều chỉnh lại nhiều chính sách, nên câu chuyện thuế quan không chỉ ảnh hưởng đến các đối tác thương mại, bao gồm cả Việt Nam, mà việc áp thuế cao cũng ảnh hưởng tới chính người tiêu dùng Mỹ.
Còn tại Trung Quốc, nhiều nhà sản xuất quốc tế đã và đang dịch chuyển một phần hoạt động đầu tư, sản xuất ra khỏi nước này nhằm hạn chế tác động của thương chiến với Mỹ, thậm chí nhiều doanh nghiệp nội địa cũng phải tìm đường “xuất ngoại” để đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Trong xu hướng dịch chuyển đó, Việt Nam là một trong những thị trường được cho là hưởng lợi nhiều nhất.
Trên thực tế, làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng tới Việt Nam đã diễn ra mạnh mẽ từ trước dịch Covid-19, giai đoạn thương chiến Mỹ - Trung căng thẳng và theo góc nhìn của nhiều thành viên thị trường, câu chuyện thuế đối ứng được xem như là “cú hích” để quá trình này được đẩy mạnh hơn.
Dưới góc độ là đơn vị phát triển khu công nghiệp, bà Phạm Thị Hồng Cẩm - Giám đốc Kinh doanh và Marketing, Khu công nghiệp Minh Hưng Sikico cho biết, đa phần các nhà đầu tư khi bỏ vốn đều có mục tiêu rõ ràng nhằm cung cấp yếu tố đầu vào cho chuỗi cung ứng của mình. Họ xác lập địa điểm sản xuất mới và hướng đến thị trường có ưu đãi thuế tốt.
Theo bà Cẩm, hiện tại, không ít nhà sản xuất buộc phải đầu tư ra ngoài quốc gia đang đặt nhà máy hiện hữu bởi lý do nguồn lực ở nước sở tại không còn đáp ứng được nhu cầu và lúc này, những quốc gia có ưu đãi tốt hơn sẽ là ứng viên sáng giá.
Chưa ngừng chuyển dịch
Ông Trương Ngọc Minh - Giám đốc Công ty FIBIC cho hay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong những năm gần đây ghi nhận nhiều xu hướng đáng chú ý, trong đó có sự gia nhập thị trường mạnh mẽ của các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc Đại lục và Đài Loan (Trung Quốc) trong lĩnh vực điện tử và chuỗi cung ứng ô tô.
Sự dịch chuyển này không chỉ xuất phát từ chiến lược “Trung Quốc +1”, mà còn do Việt Nam ngày càng cải thiện được năng lực hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư.
“Những tập đoàn lớn trong lĩnh vực linh kiện điện tử, ô tô và sản xuất mô-đun năng lượng mới trên thế giới đang tìm kiếm các vị trí chiến lược để đặt nhà máy tại Việt Nam, không chỉ tại các thủ phủ công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương…, mà còn mở rộng ra các địa phương mới nổi như Quảng Ninh, Thái Bình và Nghệ An”, ông Minh nói và chia sẻ thêm, khi cân nhắc đầu tư vào Việt Nam, các nhà đầu tư FDI thế hệ mới này thường quan tâm đến các yếu tố như cơ chế, chính sách ưu đãi thuế và hỗ trợ từ chính quyền địa phương; chất lượng hạ tầng và chuỗi cung ứng; tốc độ triển khai và mức độ sẵn sàng…
“Cụ thể, họ thường tìm kiếm sự minh bạch, nhất quán trong chính sách, đặc biệt là các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu máy móc và hỗ trợ tuyển dụng lao động. Với nhóm ngành điện tử và ô tô sẽ yêu cầu chuỗi cung ứng ổn định, từ nhà máy linh kiện đến hệ thống logistics hỗ trợ, nên khu công nghiệp nào có sẵn nguồn điện ổn định, hệ thống giao thông thuận tiện (so với cảng, sân bay, tuyến cao tốc… gần nhất) và có cụm ngành hỗ trợ sẽ có lợi thế. Ngoài ra, họ có xu hướng đưa ra quyết định và yêu cầu tiến độ triển khai nhanh, nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng theo yêu cầu. Vì vậy, những khu công nghiệp có sẵn mặt bằng, pháp lý rõ ràng và quy trình cấp phép nhanh sẽ có lợi thế cạnh tranh”, ông Minh nhấn mạnh.
Yếu tố xanh, công nghệ cao được ưu tiên
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam quý II vừa qua ghi nhận hoạt động đàm phán và xúc tiến thủ tục đầu tư diễn ra ổn định bất chấp biến động thương mại toàn cầu, được thúc đẩy bởi định hướng tập trung vào chất lượng và các chính sách ưu đãi đặc biệt của Chính phủ. Sự kiện Hoa Kỳ cắt giảm đáng kể thuế đối ứng cho nhiều hàng hóa của Việt Nam kỳ vọng cải thiện tâm lý nhà đầu tư, củng cố các giao dịch thuê từ nay đến cuối năm.
Trên thị trường, dòng vốn FDI tiếp tục tìm đến, trong khi nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp đã thành hình cũng liên tục “trình làng”.
Chẳng hạn, trong quý II/2025, nhà máy Avery Dennison Worldon tại Khu công nghiệp Đông Nam (Củ Chi) được khánh thành, nhấn mạnh xu hướng chọn lọc ngành nghề và thu hút đầu tư chất lượng cao.
Trong 2 năm tới, TP.HCM tập trung phát triển 4 khu công nghiệp mới với tổng diện tích hơn 1.000 ha, trong đó Khu công nghiệp Phạm Văn Hai I và II dự kiến khởi công trong quý IV tới. Các khu công nghiệp hiện hữu cũng sẽ được chuyển đổi thành khu công nghệ cao, sinh thái, tích hợp dịch vụ và logistics.
Tại Đà Nẵng, một số khu công nghiệp tại vị trí đắc địa như Khu công nghiệp Hòa Khánh, Khu công nghiệp Đà Nẵng hay Khu công nghiệp Dịch vụ thủy sản Đà Nẵng đã khai thác hết quỹ đất, phản ánh nhu cầu thuê tiếp tục tăng nhưng nguồn cung hạn chế.
Trong tháng 6/2025, địa phương này công bố quy hoạch Khu Thương mại tự do và phê duyệt nhà đầu tư hạ tầng cho Cụm công nghiệp Hòa Nhơn (24,75 ha), cho thấy định hướng vừa mở rộng nguồn cung tương lai, vừa thu hút đầu tư vào các ngành công nghiệp công nghệ cao, tự động hóa và sản xuất xanh.
Tại Hà Nội, nhu cầu thuê cũng vượt xa quỹ đất có sẵn, nhất là với phân khúc cao cấp, đạt tiêu chuẩn ESG và gần sân bay quốc tế, tạo ra áp lực cung ứng và gia tăng giá thuê. Trong quý II vừa qua, Thành phố phê duyệt đầu tư Cụm công nghiệp công nghệ cao Mai Đình (66,54 ha) và khởi công Cụm công nghiệp CN2 (50,6 ha), phản ánh nỗ lực duy trì sức cạnh tranh so với các trung tâm công nghiệp trọng điểm khác ở phía Bắc.
Ông Vũ Minh Chí - Quản lý cấp cao Bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Avison Young Việt Nam nhận định, nhiều chính sách và quy định pháp lý điều chỉnh lĩnh vực bất động sản công nghiệp như quy trình cấp phép đặc biệt cho dự án công nghệ cao, điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp và quy định mới về thẩm quyền chấp thuận đầu tư… liên tục được hoàn thiện nhằm nâng cao minh bạch, rút ngắn quy trình thủ tục, khuyến khích doanh nghiệp áp dụng công nghệ xanh và hiện đại.
Nhìn chung, quyết tâm cải cách hành chính cũng như môi trường đầu tư đang giúp Việt Nam gia tăng sức cạnh tranh trong khu vực và thu hút FDI chất lượng cao.
