Giao dịch chậm lại vì tính chu kỳ
Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận hàng loạt thương vụ M&A được thực hiện, cho thấy dòng vốn vẫn đang âm thầm dịch chuyển và tích lũy vị thế cho chu kỳ mới.
Một trong những thương vụ đáng chú ý là Công ty cổ phần Everland An Giang đã mua lại phân khu 7.1 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (DIC Đại Phước City Đồng Nai) với diện tích khoảng 14,3 ha từ Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIG), giá trị giao dịch hơn 489 tỷ đồng. Cũng tại dự án này, Công ty cổ phần TNT Phú Hòa mua lại các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha, giá trị chuyển nhượng hơn 2.465 tỷ đồng.
Trong khi đó, Diamond Realty Investment La Pura (thuộc Tập đoàn Mitsubishi, Nhật Bản) thông qua liên doanh Công ty TNHH Đầu tư bất động sản cao tầng Thuận An 1 đã mua lại toàn bộ cổ phần tại Công ty cổ phần Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Thiên Long - chủ đầu tư dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 (1,81 ha) tại TP. Thuận An, Bình Dương cũ từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt. Giá trị thanh toán đợt đầu khoảng 1.901 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, thị trường cũng ghi nhận các thương vụ thoái vốn nhằm tái cấu trúc danh mục.
Chẳng hạn, Công ty cổ phần Địa ốc First Real (FIR) vừa thông qua nghị quyết thoái vốn toàn diện khỏi Công ty cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Khách sạn Bạch Đằng (Công ty Bạch Đằng) thông qua việc chuyển nhượng 10 triệu cổ phần, tương đương 22,22% vốn điều lệ Công ty Bạch Đằng.
Với giá trị chuyển nhượng dự kiến tối thiểu 300 tỷ đồng, First Real sẽ chính thức rút lui khỏi dự án Bạch Đằng Complex - tổ hợp bất động sản hạng sang tọa lạc trên khu đất “kim cương” rộng gần 6.900 m2 ven sông Hàn, TP. Đà Nẵng.
Trong lĩnh vực khách sạn nghỉ dưỡng, ASB HPL North Asia (Singapore) đã chi 38 triệu USD để thâu tóm toàn bộ dự án Hotel Perle D’Orient Cát Bà của Công ty cổ phần Trường Bình Minh.
Tọa lạc tại đảo Cát Bà, TP. Hải Phòng, đây là khách sạn 5 sao tiêu chuẩn quốc tế đầu tiên tại đây, từng được vận hành dưới thương hiệu cao cấp MGallery của Tập đoàn Accor. Công trình có quy mô 11 tầng với 121 phòng nghỉ sang trọng, được khởi công từ năm 2017 với tổng vốn đầu tư qua 2 giai đoạn hơn 900 tỷ đồng và chính thức đi vào hoạt động từ tháng 6/2020.
Hay như khách sạn Parkroyal Saigon ở TP.HCM được một nhà đầu tư ngoại sang tay cho doanh nghiệp nội địa là Công ty TNHH TCG Land có trụ sở tại Ninh Bình và do Tập đoàn Thành Công làm chủ sở hữu. Thương vụ đã hoàn thành và khách sạn đã được đổi tên thành Garden Plaza Saigon. Giá trị thương vụ được tiết lộ là 15,7 triệu USD.
Theo báo cáo của Grant Thornton Vietnam, trong 2 tháng đầu năm 2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 27 thương vụ được công bố, với tổng giá trị ước tính khoảng 554,9 triệu USD. Số liệu này cho thấy hoạt động giao dịch trên thị trường M&A có phần chậm lại so với giai đoạn cuối năm 2025, song đây là diễn biến mang tính chu kỳ, khi các tháng đầu năm thường ghi nhận nhịp độ giao dịch thấp hơn.
Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực dẫn dắt hoạt động M&A với 5 thương vụ được ghi nhận, tổng giá trị của 3 giao dịch có thông tin công bố đạt khoảng 392,7 triệu USD. Các giao dịch chủ yếu xoay quanh hoạt động tái cấu trúc và chuyển nhượng các dự án thành phần.
Ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định, bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi các yếu tố nền tảng như nhu cầu nhà ở cao, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Cũng theo đại diện Savills Việt Nam, mặc dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn lớn, song những tài sản này hiếm khi được chào bán công khai. Do đó, trọng tâm M&A gần đây chủ yếu tập trung vào các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.
Dòng tiền tập trung vào các dự án đang phát triển
Grant Thornton đánh giá, Việt Nam bước vào năm 2026 với đà tăng trưởng kinh tế vĩ mô mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi hoạt động xuất khẩu bền bỉ, dòng vốn FDI duy trì ở mức cao, các khoản đầu tư hạ tầng quy mô lớn cùng với hàng loạt cải cách được triển khai trong năm 2025… sẽ cải thiện đáng kể khả năng thực hiện giao dịch cũng như củng cố niềm tin của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, đà phục hồi của thị trường dự báo sẽ diễn ra có chọn lọc và được dẫn dắt bởi phân khúc trung cấp, trong đó các nhà đầu tư tài sản chiến lược tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong hoạt động M&A, trong khi các nhà đầu tư tài chính duy trì nhịp độ giải ngân vốn thận trọng và có kỷ luật.
Dự báo, giai đoạn tháng 8-9/2026 có thể là khoảng thời gian sôi động đối với thị trường M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh.
Các rủi ro bên ngoài, bao gồm biến động nhu cầu toàn cầu, bất ổn địa chính trị và sự thay đổi của xu hướng lãi suất, nhiều khả năng sẽ ảnh hưởng đến các yêu cầu về định giá và cấu trúc giao dịch. Tuy vậy, những yếu tố này được đánh giá là không làm chệch hướng đà phục hồi chung của thị trường.
Còn đại diện Savills Việt Nam cho hay, hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong 2 năm gần đây, khi thị trường dần thích ứng với các sắc luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 (sửa đổi)… Tuy nhiên, do nguồn cung các tài sản đang vận hành vẫn rất hạn chế, nên phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án đang phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền.
“Mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều có uy tín trên thị trường”, ông Neil MacGregor nói.
Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông Neil MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản.
Nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam, nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.
Ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam cũng cho biết, sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đến thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản trong nước đều tăng, đặc biệt ở nhóm đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Theo quan sát của JLL Việt Nam, có 3 yếu tố đang nâng đỡ dòng vốn M&A gồm nhu cầu tiếp tục tăng từ thương mại điện tử và ngành phân phối; chi phí đất tại các khu công nghiệp hình thành lâu năm tăng và tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao về công nghệ, tự động hóa và thực hành ESG.
JLL Việt Nam dự báo, giai đoạn tháng 8-9/2026 có thể là khoảng thời gian sôi động đối với thị trường M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh. Tâm lý thị trường cũng có thể nhận hỗ trợ từ đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến trong quý III năm nay.
