Vốn ngoại vẫn tích cực
Theo báo cáo đầu tư của Savills khu vực châu Á - Thái Bình Dương quý I/2026, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn liên quan đến địa chính trị, thương mại và lãi suất. Dòng vốn không tập trung vào một phân khúc duy nhất mà trải rộng trên nhiều loại hình tài sản, từ văn phòng, công nghiệp - logistics đến khách sạn và các sản phẩm tạo thu nhập ổn định.
Xu hướng này cho thấy các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá vốn. Nói cách khác, trong bối cảnh thị trường trở nên khó đoán định hơn, yếu tố ổn định đang trở thành một phần quan trọng trong chiến lược đầu tư.
Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang dần thể hiện rõ nét. Một trong những tín hiệu đáng chú ý là cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong quý I/2026, cho thấy niềm tin mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài. Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%, trong khi Nhật Bản, Trung Quốc đại lục, Hồng Kông (Trung Quốc) và Mỹ tiếp tục duy trì hiện diện đáng kể.
Bên cạnh việc dòng vốn FDI duy trì tích cực, thị trường cũng ghi nhận sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại. Điều này cho thấy các nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng mà còn đánh giá cao những tài sản có khả năng tạo giá trị dài hạn và dòng tiền bền vững.
Hoạt động M&A cũng diễn ra sôi động. Trong quý I/2026, thị trường nổi bật với thương vụ chuyển nhượng 100% vốn tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thiên Long Building, đơn vị sở hữu dự án Khu nhà ở cao tầng hỗn hợp Thuận An 1, cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1/Mitsubishi Corporation để phát triển dự án nhà ở (không công bố giá trị thương vụ); cùng thương vụ mua lại 22,22% cổ phần tại Công ty cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Khách sạn Bạch Đằng, đơn vị sở hữu Khách sạn Hilton Đà Nẵng để phát triển dự án khách sạn, du lịch (không công bố bên mua và giá trị thương vụ).
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định: “Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn”.
Theo ông Neil MacGregor, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường, khi các quyết định đầu tư ngày nay không chỉ dựa trên kỳ vọng tăng trưởng mà ngày càng chú trọng hơn đến hiệu quả khai thác thực tế của tài sản.
Tính dài hạn được đề cao
Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút vốn FDI, chỉ sau ngành chế biến, chế tạo.
Trong nhiều năm, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu như một công cụ để nắm bắt cơ hội tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, trong môi trường đầu tư hiện nay, vai trò của loại tài sản này đang được mở rộng. Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn, các nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm biến động tổng thể của danh mục đầu tư.
Một trong những phân khúc đáng chú ý là bất động sản hàng hiệu (branded residences) - mô hình kết hợp giữa bất động sản nhà ở với dịch vụ quản lý, vận hành theo tiêu chuẩn của các thương hiệu quốc tế - đang nhận được sự quan tâm ngày càng lớn từ khối ngoại. Việt Nam hiện có hơn 50 dự án với sự tham gia của 34 thương hiệu, đưa thị trường vào nhóm bốn quốc gia có nguồn cung bất động sản hàng hiệu lớn nhất thế giới. Ba tập đoàn Marriott, IHG và Accor hiện chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung của phân khúc này.
Đối với Việt Nam, dòng vốn từ Trung Quốc luôn giữ vị trí quan trọng. Theo JLL, có tới 97% doanh nghiệp được khảo sát xem việc mở rộng ra nước ngoài là một yếu tố chiến lược.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, khi chiến lược “Trung Quốc +1” ngày càng được đẩy mạnh, các thị trường trong khu vực đang cạnh tranh quyết liệt để thu hút dòng vốn này. Việt Nam ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ vị trí chiến lược và mức độ hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Cùng với đó, thị trường bất động sản ngày càng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp Trung Quốc trong việc cân bằng tăng trưởng, triển khai hiệu quả và đảm bảo tính nhất quán trong vận hành tại thị trường địa phương.
Với các nhà đầu tư, việc thiết lập mới hoặc mở rộng văn phòng tại các thị trường cũng giữ vai trò quan trọng, trong đó yếu tố chi phí luôn được đặc biệt quan tâm. Theo Báo cáo Hướng dẫn chi phí thi công văn phòng châu Á - Thái Bình Dương của JLL, thị trường Việt Nam tiếp tục duy trì lợi thế cạnh tranh về chi phí thi công văn phòng. Trong đó, TP.HCM giữ vị thế cạnh tranh mạnh trong khu vực với mức chi phí trung bình khoảng 1.150 USD/m2 cho văn phòng doanh nghiệp đạt tiêu chuẩn, thấp hơn 26% so với mức trung bình khu vực là 1.550 USD/m2. Mức chi phí này thấp hơn đáng kể so với các thị trường phát triển như Singapore (2.400 USD/m2), Tokyo (2.500 USD/m2), Seoul (1.850 USD/m2) và các thành phố lớn của Australia (trung bình 2.000 USD/m2).
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, bà Bùi Thu Thủy, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính cho biết, vốn ngoại vẫn là một trong những trụ cột quan trọng để đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới và bất động sản tiếp tục là lĩnh vực có sức hút khi đứng thứ hai về thu hút dòng vốn, chỉ sau ngành chế biến, chế tạo.
Theo bà Thủy, trước nhiều biến động vĩ mô mang tính toàn cầu, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng thận trọng hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn quốc tế, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, khi nhiều nhà đầu tư vẫn đang chờ thời điểm phù hợp để mở rộng hiện diện.
Bà Thủy cũng cho biết thêm, việc dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam còn đến từ sự cải thiện của môi trường đầu tư và hành lang pháp lý ngày càng thuận lợi. Luật Đầu tư hiện đã cởi mở hơn trước rất nhiều, trong khi điều kiện tiếp cận thị trường giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cũng đã được thu hẹp đáng kể, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng.
