Các dự án phát triển nhà ở: Quá lệch về phân lô, bán nền

"Nở rộ" phân lô, bán nền

Tại 18 dự án đã được kiểm tra và có báo cáo của chủ đầu tư, hầu hết dự án đã được khởi công xây dựng từ năm 1996 đến năm 2004, tại thời điểm đó chưa có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong giai đoạn này, thị trường căn hộ chung cư chưa phát triển, chủ đầu tư phát triển các loại đất nền, chia lô, xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề chưa hoàn thiện để bán tạo nguồn vốn làm nhà chung cư và xây dựng cơ sở hạ tầng. Thời kỳ này cũng chưa có các quy định bắt buộc phải xây dựng hoàn chỉnh nhà biệt thự và liền kề trước khi bàn giao cho khách hàng. Do đó, các hợp đồng giữa chủ đầu tư với khách hàng chưa có ràng buộc chặt chẽ về thời gian phải hoàn thiện, sau khi nhận bàn giao nhà xây thô.

Tỷ lệ cơ cấu nhà ở thấp tầng và chung cư cao tầng theo thiết kế của các dự án không đồng đều và thiếu cân đối. Nhiều khu đô thị mới (ĐTM) có tỷ lệ nhà ở thấp tầng chiếm tỷ trọng lớn. Đặc biệt, một số khu ĐTM có tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn (Dự án Quang Minh toàn bộ là nhà thấp tầng, Khu ĐTM Định Công nhà thấp tầng chiếm tới trên 60%). Đặc điểm này không phù hợp với đặc thù của các đô thị phát triển hiện đại, có mật độ dân số rất cao và rất tập trung như tại Hà Nội.

Những dự án có số lượng nhà chưa sử dụng nhiều là Khu ĐTM Quang Minh 1 chưa có căn biệt thự nào được sử dụng; Khu ĐTM Quang Minh 2 còn 106/208 căn biệt thự và 67/106 căn liền kề chưa hoàn thiện; Khu ĐTM Dịch Vọng có 67/82 căn biệt thự và 26/72 căn nhà liền kề chưa sử dụng; Khu ĐTM Pháp Vân - Tứ Hiệp còn 100/213 căn biệt thự chưa sử dụng; Khu ĐTM Mỗ Lao - Làng Việt kiều Châu Âu còn 186/257 căn biệt thự và 191/262 căn nhà liền kề chưa sử dụng. Những dự án cơ bản đáp ứng đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như Khu ĐTM Mỹ Đình II vẫn còn 19/206 căn biệt thự chưa sử dụng; Khu ĐTM Trung Yên cũng còn 5/61 căn biệt thự và 26/646 căn nhà liền kề chưa sử dụng.

Chậm tiến độ, lại "quên" hạ tầng

Các dự án trong đợt kiểm tra này đều bị chậm tiến độ thực hiện so với tiến độ đầu tư dự án được phê duyệt từ 1 đến 3 năm. Cá biệt có những dự án chậm tới 5 năm như Khu ĐTM Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh. Hầu hết dự án đã xây dựng tương đối đồng bộ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chung của dự án. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn một số dự án chưa hoàn chỉnh việc đầu tư xây dựng đồng bộ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, dù tiến độ dự án đã bị chậm nhiều so với quyết định phê duyệt như Khu ĐTM Mỗ Lao, Khu ĐTM Quang Minh 1 và Quang Minh 2. Có dự án đã bàn giao nhà và người dân đã về ở, nhưng vẫn chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như chưa cấp điện, nước đúng như dự án đầu tư được phê duyệt; việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật và khớp nối giao thông của dự án với các dự án khác và với khu vực lân cận thực hiện chưa tốt (như Dự án Mỗ Lao). Đây là cản trở lớn trong việc đưa dự án vào vận hành khai thác đồng bộ, người dân muốn về ở nhưng không đủ điều kiện sinh sống.

Để khắc phục tình trạng trên, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đề xuất Bộ Xây dựng nhiều giải pháp, trong đó có các giải pháp đáng chú ý là việc xóa bỏ hình thức phân lô bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị. Đồng thời, nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ quan đô thị. Đối với Hà Nội và TP. HCM, Cục này đề xuất các dự án phát triển nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% tổng số nhà ở.