Phân hóa và cơ hội
Quan sát diễn biến thời gian qua và dự báo các yếu tố chính sẽ chi phối thị trường trong năm, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, có thể gói gọn câu chuyện của thị trường bất động sản năm 2026 trong 3 từ: Phân hóa, sàng lọc và bền vững.
Theo ông Lực, thị trường đang cho thấy sự phân hóa rõ nét khi có nhóm doanh nghiệp đang phát triển tốt, nhưng cũng có những doanh nghiệp “tuột dốc không phanh”. Sự sàng lọc cũng diễn ra mạnh mẽ, hoạt động tái cấu trúc tiếp tục được thực hiện, có lớp doanh nghiệp mới gia nhập và lớp doanh nghiệp lặng lẽ rời khỏi thị trường.
Và cuối cùng, tính bền vững đang ngày càng được đề cao, doanh nghiệp thể hiện rõ sự tập trung hơn vào những dự án quan trọng, có thể mang lại nguồn tiền ngay, thay vì đầu tư dàn trải như giai đoạn trước.
Về vĩ mô, ông Lực cho biết, 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) giải ngân đạt mức cao nhất trong cùng thời điểm 5 năm gần nhất, hoạt động góp vốn, mua cổ phần tăng gần 90%, trong khi tiến độ giải ngân đầu tư công cải thiện so với các năm trước. Những động lực vĩ mô này góp phần thúc đẩy quá trình điều chỉnh và tái cân bằng cung - cầu của thị trường bất động sản.
“Nhìn chung, trong nửa đầu năm, các động lực tăng trưởng khá đồng đều: Cầu tiêu dùng, xuất khẩu tăng khá, đầu tư tư nhân phục hồi, FDI tăng tích cực, đầu tư công được thúc đẩy… Nền tảng vĩ mô và quản trị rủi ro được tích lũy tốt lên: Đã có những đột phá về thể chế, khung khổ pháp lý hoàn thiện hơn, bộ máy hành chính tiếp tục được tinh gọn, tạo không gian phát triển cho địa phương, doanh nghiệp... Có thể nói, năm 2026 là năm bản lề, tạo điều kiện phát triển mạnh mẽ trong những năm tới cho thị trường bất động sản”, ông Lực nhấn mạnh và chia sẻ thêm, thời gian qua đã có nhiều cơ chế, chính sách được ban hành để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án có thể kể đến như Nghị quyết số 29/2026/QH16 về đất đai, hay như cơ chế luồng xanh cho nhà ở xã hội, đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà cho thuê…
Nói về dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản, ông Lực cho hay, 6 tháng đầu năm nay tăng trưởng khoảng 7,5% - không thấp hơn nhiều so với tăng trưởng GDP là 8,18% - cho thấy nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực này vẫn ổn định, đồng thời đưa ra gợi ý, trong những tháng tới, các doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, tận dụng tốt các chương trình chính sách quan trọng: Đầu tư công, cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh, các gói hỗ trợ như tiền thuê đất được giãn hoãn; đa dạng hóa nguồn vốn; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin và nâng cao năng lực quản trị, đặc biệt với doanh nghiệp triển khai đồng thời nhiều dự án…
Cùng góc nhìn, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội phân tích, trong năm 2026, Chính phủ có 2 mục tiêu lớn là tăng trưởng kinh tế song hành với ổn định vĩ mô.
GDP 6 tháng đầu năm tăng hơn 8%, nên để đạt cả năm trên 10% thì nửa cuối năm phải tăng trưởng mạnh hơn nữa. Hiện tại, mặt bằng lãi suất đang cao, lạm phát đang tiệm cận mục tiêu kiểm soát, nên để thỏa mãn mục tiêu “kép” thì Chính phủ phải phát triển cân đối nhiều lĩnh vực và thị trường bất động sản cũng là ngành nhận được nhiều hỗ trợ liên quan đến chính sách, nguồn lực đầu tư hạ tầng, nâng trần cho vay, các gói tín dụng (có thể không trực tiếp, mà vào các kênh khác như hạ tầng…, nhưng đều tạo dư địa cho bất động sản - PV)...
Về chênh lệch cung - cầu thị trường, đại diện CBRE cho rằng, các dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê đang và sẽ được triển khai nhiều trong thời gian tới, qua đó giúp cân bằng hơn giữa thị trường bán và cho thuê, cũng như giữa các phân khúc.
Theo đại diện CBRE, thị trường đang mang đến nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư dự án, song cũng diễn ra sự sàng lọc mạnh liên quan đến năng lực triển khai để đảm bảo sự cạnh tranh.
“Thị trường đã qua giai đoạn sàng lọc chủ đầu tư gắn với số lượng dự án. Hiện tại, yếu tố pháp lý được đặt lên hàng đầu và nền tảng của doanh nghiệp cũng đã cải thiện đáng kể so với 10 năm trước, nên sự cạnh tranh nằm ở năng lực phát triển dự án cùng nhiều yếu tố liên quan khác. Bất động sản bây giờ không còn là căn nhà, là nơi ở đơn thuần, mà phải là hệ sinh thái sống với đầy đủ dịch vụ, tiện ích đi kèm”, bà An nhấn mạnh.
Động lực lớn từ vĩ mô
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, yếu tố quan trọng nhất định hình thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở các chỉ số tăng trưởng kinh tế, mà còn được hỗ trợ bởi 3 động lực mang tính cấu trúc gồm: Đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế, sự dịch chuyển của dòng vốn trong nước và quốc tế.
Có thể gói gọn câu chuyện của thị trường bất động sản năm 2026 trong 3 từ: Phân hóa, sàng lọc và bền vững.
Lấy ví dụ với TP.HCM, đại diện JLL cho biết, địa phương này đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Trong 6 tháng qua, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đẩy nhanh tốc độ triển khai hoặc chính thức khởi công, qua đó mở rộng đáng kể không gian phát triển đồng đều về các hướng của Thành phố.
Nổi bật nhất là Thành phố đã thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) thông qua việc quy hoạch gần 940 ha quỹ đất dọc tuyến metro số 2. Đồng thời, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm được đẩy nhanh gấp đôi tiến độ, kỳ vọng sẽ tạo ra các cụm đô thị mới ngoài khu trung tâm truyền thống.
Theo đại diện JLL, nhóm dự án liên kết vùng như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm - Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành và các cây cầu kết nối TP.HCM - Đồng Nai đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, hạ tầng logistics và các hoạt động thương mại trong khu vực.
Thực tế cũng cho thấy, nguồn cung dự án và dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển ngày càng rõ nét từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới dọc Vành đai 3, các khu vực Long Thành, Bình Dương và Long An cũ, phản ánh xu hướng phát triển đô thị đa cực đang dần hình thành trên toàn vùng TP.HCM mở rộng.
Đại diện JLL đánh giá, năm 2026 là giai đoạn đầu thị trường vận hành dựa trên các sắc luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của những luật này.
Cùng với đó, việc hoàn thiện Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP được xem là yếu tố then chốt, hứa hẹn tạo ra những tác động sâu rộng đến các vấn đề về đất đai. Đặc biệt, TP.HCM ban hành bảng giá đất mới theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.
“Những gì đang diễn ra tại TP.HCM không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản sau một giai đoạn điều chỉnh. Chúng ta đang chứng kiến sự hội tụ của 3 yếu tố nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới”, bà Trang nói và cho biết thêm, điểm đáng chú ý là tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung vào khu vực trung tâm, mà lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và những dự án hạ tầng liên vùng quy mô lớn.
Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn TP.HCM và vùng kinh tế phía Nam.
