Có vẻ không hợp thời khi IDJ Financial chào bán 5.000 m2 văn phòng của toà nhà Grand Plaza (nằm trên đường Trần Duy Hưng, Hà Nội) dưới hình thức cho thuê dài hạn 50 năm, bao gồm toàn bộ thời hạn gia hạn của Nhà nước với dự án, trong lúc lĩnh vực văn phòng cho thuê đang phải đối mặt với những khó khăn như giá và công suất cho thuê đều giảm...
Lý giải cho quyết định táo bạo trên, ông Lê Quốc Chính, Giám đốc đầu tư IDJ Financial nhấn mạnh, đây là lần đầu tiên các nhà đầu tư cá nhân có cơ hội đầu tư sở hữu văn phòng cao cấp, lĩnh vực đòi hỏi vốn đầu tư lớn và mang lại lợi nhuận dài hạn cao. Với một khoản đầu tư ban đầu, với giá thuê hiện tại, chỉ sau vài năm, nhà đầu tư có thể thu hồi toàn bộ vốn và diện tích văn phòng đã mua tiếp tục mang lại nguồn thu dài hạn.
“Trong một thị trường mà giá thuê văn phòng tăng mạnh và hầu như các cao ốc không còn chỗ trống như thời kỳ 2006-2008, thì các nhà đầu tư thứ cấp khó có thể tìm mua được văn phòng để đầu tư hoặc làm trụ sở vì không có chủ đầu tư nào muốn bán khoản tài sản đang sinh lợi nhuận rất lớn cho họ. Chỉ khi khủng hoảng kinh tế xảy ra, nhà đầu tư thứ cấp mới có cơ hội mua văn phòng cho thuê”, ông Chính nhận xét.
Là một công ty đầu tư tài chính, IDJ Financial xem đây là cơ hội lớn từ việc đầu tư văn phòng cho thuê trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế. Theo ông Chính, việc các nhà đầu tư thứ cấp mua và cho thuê văn phòng không phải là mới, vì đầu tư mua căn hộ, hoặc biệt thự, sau đó cải tạo lại để cho thuê văn phòng là hoạt động khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, kênh đầu tư này thường không mang lại hiệu quả cao, vì khó tìm khách thuê, giá cho thuê thấp và không chuyên nghiệp. Chính vì thế, IDJ Financial quyết định mua lại 2 tầng của Grand Plaza để phân phối lại sản phẩm này cho các nhà đầu tư thứ cấp theo từng lô văn phòng có diện tích 100 – 280 m2, phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc cho thuê lại với giá tương đương một căn hộ cao cấp.
Sản phẩm này rất phù hợp với những công ty muốn mua văn phòng làm trụ sở, vì chủ sở hữu tránh được những biến động về giá thuê văn phòng, thuận lợi và hiệu quả cho hoạt động kinh doanh nhờ trụ sở ổn định, vị trí đắc địa, chuyên nghiệp, đẳng cấp. Nhưng với những nhà đầu tư thứ cấp muốn mua văn phòng để cho thuê lại, có thể phải đối mặt với những thách thức rất lớn từ thị trường văn phòng cho thuê. Hiện tại, giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội đã giảm 30-40% so với đỉnh điểm đầu năm ngoái. Tỷ lệ trống của các cao ốc, đặc biệt là các cao ốc loại B, đã tăng lên nhanh chóng. Ông Chris Currie, Phó giám đốc Khối dịch vụ văn phòng (Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis) nhận định, nếu các dự án văn phòng hiện tại triển khai đúng tiến độ, thì nguồn cung văn phòng mới sẽ tăng gấp 3 lần so với hiện tại. Tuy nhiên, nhiều dự án văn phòng cho thuê đang giãn tiến độ xây dựng do tác động của khủng hoảng.
Nhưng không phải tất cả thị trường đều là một màu xám. Trong khi tỷ lệ trống ở các cao ốc loại B đang ở mức 30%, con số ở các cao ốc loại A lại rất thấp. Dù kinh tế khủng hoảng, các toà nhà hạng A như Vietcombank Tower, Pacific Place, Daeha có tỷ lệ cho thuê lên đến 96-98%. Giá cho thuê của các cao ốc hạng A dù đã giảm mạnh, nhưng vẫn dao động trong khoảng 35 – 50 USD/m2/tháng, mức giá có thể mang lại lợi nhuận rất lớn cho chủ đầu tư.
Ông Chris Currie cho biết thêm, sau hơn 1 năm tuột dốc thê thảm, thị trường văn phòng cho thuê đang có dấu hiệu chạm đáy, tốc độ giảm giá, nhất là của các cao ốc loại A đã chững lại. Khoảng cách giữa giá chào thuê và giá thực thuê trước đây chênh nhau tới 30%, thì nay đã được thu hẹp còn 10%. Sau một thời gian dài nghe ngóng về xu hướng giá, khách thuê đã bắt đầu đặt bút ký hợp đồng. Bằng chứng là tỷ lệ cho thuê của các toà nhà văn phòng mới đang tăng lên. Mặc dù mới khai trương được vài tháng, nhưng cao ốc CEO Tower trên đường Phạm Hùng đã cho thuê hết gần 70% diện tích, một con số khả quan trong bối cảnh kinh tế vẫn khó khăn. Toà nhà BIDV Tower trên đường Trần Quang Khải chuẩn bị khai trương cũng đã cho thuê được 50% diện tích với giá thuê khoảng 45 USD/m2/tháng (chưa bao gồm VAT). Báo cáo mới nhất của CB Richard Ellis cho thấy, nhu cầu thuê văn phòng ở Hà Nội trong quý III đã tăng 28% so với quý II/2009.
Theo ông Chính, khủng hoảng kinh tế đặt ra những thách thức không nhỏ cho thị trường văn phòng cho thuê, nhưng cũng tạo cơ hội cho những dự án có đủ năng lực tài chính để hoàn thành xây dựng. “Nếu không có khủng hoảng, sẽ có rất nhiều cao ốc văn phòng mọc lên, nguồn cung tăng vọt và cạnh tranh sẽ gay gắt hơn. Nhưng vì khủng hoảng kinh tế, nên rất nhiều chủ đầu tư buộc phải hoãn hoặc hủy bỏ các dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê. Vì thế, nguồn cung đã được hạn chế một phần. Áp lực đối với các cao ốc mới cũng vì thế mà bớt căng thẳng”, ông Chính nhận xét.
